南京最严调控后 市场真相揭秘 买房到底怎么选?

南京最严调控后 市场真相揭秘 买房到底怎么选?玫瑰怨 2020年购房大学（9月16日）： 南京最严调控后 市场真相揭秘 买房到底怎么选？ 根据最近出台的几项新政策和信号来看，接下来南京的房价格局基本成型。新政后，南京楼市的真实开盘情况如何？南京楼

2020年购房大学（9月16日）：

南京最严调控后 市场真相揭秘 买房到底怎么选？

根据最近出台的几项新政策和信号来看，接下来南京的房价格局基本成型。新政后，南京楼市的真实开盘情况如何？南京楼市下半场还能买房吗？今天血拼姐带你好好分享一下。

【1】官方发布！南京8月新房房价没涨！

国家统计局发布《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。

今年8月份，南京新房价格环比上月持平，同比涨5.1%。这也是今年，南京新房价格环比第2次没涨！

南京新房价格2020年以来环比变化：

2020年1月，南京新房价格环比上涨0.1%

2020年2月，南京新房价格环比持平

2020年2月，南京新房价格环比下降0.1%

2020年3月，南京新房价格环比上涨0.2%！

2020年4月，南京新房价格环比上涨1.8%！创3年最大涨幅！

2020年5月，南京新房价格环比上涨1.2%

2020年6月，南京新房价格环比上涨1%！

2020年7月，南京新房价格环比上涨0.1%！

2020年8月，南京新房价格环比持平！

二手房数据方面，8月南京二手房价格环比上月微涨0.5%，同比涨4.9%。

业内人士表示：在723宁九条新政出台之后，不管是新房，二手房，都呈现下滑趋势；

尤其新房7、8月份连续2个月维持在0-0.1%接近零涨幅的状态，显示宁九条新政和随后落地的装修新政、土拍新政等形成组合拳持续发力，南京新房房价走势更加平稳健康，而且是越来越稳。

【2】调控政策密集发布！南京楼市进入深度调控期，未来房价格局已定

上周五，没有等到传谣的“2改5“，而来了一道土地新政，《关于进一步严格住宅用地公开出让有关事项的通知》的补充说明，对报名竞买单位进行限制，防止多家马甲公司参与摇号；

其实早在7月23日，南京就已经针对过热的市场进行调控，针对假离婚，打击炒房，保护刚需；

8月14日，南京市住房保障和房产局、南京市发展和改革委员会和南京市城乡建设委员会联合发布《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》；

8月27日发布解读，限定全装修价格在1500-2000元/㎡！8.27新政等于给南京房价涨幅增加了一道防火墙，1500元/㎡的基础装修包与升级装修包方案，以及“样板房硬装所见即所得”的新措施，让存在已久精装修猫腻无所遁形。不仅于此，得益于此次的新政出台，南京各区域的新房限价红线再一次被明确，那些想借着科技、绿色、智能、精装修等名义，卖出天价的“伪豪宅们”，从此无计可施了。

各区限价红线

除了南京，近期全国范围内不少过热城市都已经开始调控！

回顾7月以来的楼市调控，短短2个月，12个省和城市出台政策。

政策的密集程度，实属罕见。

很明显，楼市过热的城市，上层的态度就是打击！回到南京，从土拍双限到各类新政出台，未来房价被“限死”，调控之下南京楼市各板块房价格局基本确定了，下半年楼市的主基调，还是保护刚需，房住不炒！

【3】悬顶之剑：增值税2改5，南京会不会来？

9月14日，成都出台“房产新政15条”，其中住房转让增值免征税年限由2年调整到5年。

网友炸了，南京会不会跟进？

当前成都二手房的增值税计算方法：

不满2年的：核税单价*面积/1.05*5%；

修改为不满5年之后，大家认为也应该是这种计税方法。

那么会出现如下情况：（由于大部分要贷款客户，假设计税价略等于

成交价，且我们简化为核税价直接乘以5%，其余城市也类似简化)：

100w，增值税费5万；

150w，增值税费7.5万；

200w，增值税费10万；

300w，增值税费15万；

500w，增值税费25万；

1000w，增值税费50万；

这个税负不可谓不小。

“增值税免征2年变成5年可”以算得上是一件“利器”，这意味着买卖房交易成本增加，给二手房市场降温，一定程度上劝退投资客。

继深圳、无锡、沈阳、成都等加入“增值税2改5”大营，类似政策预计是后续各地容易采纳和模仿的政策。有助于防范“快进快出”的炒房行为，使得住房认购行为更加理性。

前天国家统计局发布的8月份的房价数据，南京求生欲满满，环比上涨0%，这个成绩的取得，实属不易。毕竟不少高价盘被推到后面开盘了。所以南京要不要跟进二改五？暂时没必要。房价环比涨幅0%，不涨不跌，这样的完美数据，已经保持了对“房补不炒”最大的敬意，所以还加什么码呢？

但一个月的数据好说，长期看如果都要保持0%的涨幅，这就有点麻烦了，所以这就意味着今年下半年南京市场的房子，将会被严格限价。虽然价格还是要比去年高一些，但今年内不会再涨价了。这对于买房人是一个机会。

新政后南京楼市的真实情况

新政后，南京楼市已经迎来了剧烈分化阶段，市场冷热不均，高价盘日光，刚需盘卖不动，南京买房人进入冷静期！

尤其8月以来，高房价区域楼盘相继开盘，如燕子矶新城的仁恒公园世纪，万象天地九悦等项目，河西奥体新城的葛洲坝南京中国府、河西北标杆苏宁檀悦、城南花语江南府等等纷纷亮相。其中销许均价突破60000万/㎡大关的有一家楼盘，销许均价突破50000万/㎡关口的两家楼盘，销许均价突破40000万/㎡关口的1家楼盘。

新政后的南京楼市，冷热两极的分化趋势并未得到缓和，热销的项目主要集中在南京河西、城北燕子矶、江北核心区等热门板块；而更多的非主流片区的项目日子并不好过，比如江北非核板块、江宁禄口、正方新城板块等，这些区域的楼盘有的亮相半年只卖出不到5成，还有的开盘2个月，去化寥寥等。

一边是4万+/㎡项目忙着摇号、忙着“日光”，一边是非热门板块的项目悄悄平推，在去化的道路上艰难爬行...各板块之间的去化差距，似乎正被越拉越大。

经统计，自“宁九条”新政出台至今，南京楼市约75盘共计12518套房源入市，其中摇号盘共17家，约占总量22.6%，其中售罄盘共9盘，约占总量12%；去化不足2成的项目近30家，占比40%，两者形成强烈的对比差。（认购成交数据来源南京网上房地产 统计截止时间：2020.9.15）

下半场南京房价还会涨么？还能买房吗？

南京市场上的买房人群就是刚需和改善两大阵营，对于人才和无房户来说，他们是妥妥的刚需，新政让这部分人群买到中意楼盘的几率大大增加。

纵观近期领取销许的楼盘，我们可以发现一个规律：高价盘比较少，此前高调放风的楼盘，也纷纷没了声音。目前看来，南京短期内放开限价的可能性不大。再加上官方不断发声，楼市降温信号越来越强。调控加码后，南京下半年房价变动不会太大。这对于买房人，尤其是无房的刚需来说是一个好机会。

今天血拼姐来推荐几个比较刚需的好楼盘。

作为刚需一族，预算有限的情况下，有地铁的规划、总价低的小户型楼盘更香。

主城北：双地铁+精装小户型的江悦润府，值得一看；

现在南京以改善为主，入门门槛很高，这一点对刚来南京的“新南京人”很不友好。【江悦润府】最吸引人的是它的户型，江悦润府打造建筑面积约76㎡、89㎡、105㎡的三款户型，其中76㎡、89㎡很适合刚需。

且江悦润府距离地铁6号线新生圩站仅约400米，距离地铁7号线仅约1公里，是真正的双地铁盘；据悉即将首开的是4、7号楼，小程序上有项目顾问，可以在线咨询了解一下。

刚需首次买房，最好选择有潜力的板块，在价格较低的时候入手。乘着“紫东地区”的发展快车，汤山板块向宜居新城全速进发。

高性价比，交付快，总价205万起的低密洋房【碧桂园若水雅苑】，可以考虑一下；

碧桂园若水雅苑位于城东汤山板块，属于紫东新区，项目共打造了15栋10-11层洋房，为低密洋房社区。项目靠近地铁S6号线汤山站，通车后7站可从汤山站到达马群，14站到达新街口，如果在城东上班，预算在200-250万之间的话，碧桂园若水雅苑性价比还是不错的。

南京此次出台的精装修新政，对全装修标准进行了限制。双限模式之下诞生的楼盘，装修标准都被限制在了1500-2000元/㎡之间。

其实，在未来很长一段时间里，高配、纯粹的品质精装盘将会越来越稀缺。所以说，与其在未来考虑是否选择精装包，不如好好珍惜当下的精装品质盘。

若是刚改人群，可以了解一下纯粹+改善+精装标准高的中建熙元府。

像【中建熙元府】这样有着统一的高配精装的项目，买房人无需再去花费更多选择升级精装包，就可以享受到品质住宅。其次，不需要对房子再去进行重装改造，添置家具后基本就可以拎包入住，省时省力。

最后，无论行情如何，真正优质资产楼盘，总能走出独立行情，通常这样的楼盘，是具有一定的共通点的。

第一，位于上升板块中。

第二，有特点，在板块内极具代表性。

第三，占据公共配套资源越多越好。

作为长江隧道口第一家真正意义上的耳熟能详的商业综合体，江北的虹悦城项目，从商业搭配到品牌引入，悉数焕新，打造板块内“江北新街口”级的商业代表作品，还包括建造板块内部商业地标。

【德盈龙华国际广场】临近10号线龙华路站大约300米，通过10号线能够无缝对接河西、新街口等区域。另外，五桥即将通车，江北未来规划的28条过江通道，将彻底打通一江两岸，让通勤更便捷、更快速。项目住宅区联合万科物业。

紫东新贵+南外加持的【华侨城翡翠天域】小程序也是占据优质公共配套资源的代表楼盘之一。

华侨城翡翠天域位于栖霞风景区以东，项目所在地是栖霞文旅发展的重要片区，且住宅项目旁边就是华侨城欢乐谷，加上南外加持以后，项目一直非常热门。