宝龙TOD综合体之王,革新南京一座城

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宝龙TOD综合体之王，革新南京一座城

“江南佳丽地，金陵帝王州。”

南京，自古就是兵家必争之地。无数房企为了攻破“城池”，各自使出浑身解数。

有人说，在这座拥有2500年历史的长三角唯一特大城市“心脏区”，宝龙绝对是一个特立独行的另类。“以一系列重资产的大手笔投入，犹如坐在轨道交通TOD之上的白衣骑士，从四面八方进击南京之核。”

没错，当南京地铁的运营总里程突破420公里以上，车站总数逼近200座大关之际。所有人的目光，又再次聚焦在“南京共建者”宝龙的身上。

从2017年入宁迄今，2座宝龙城，5座宝龙广场，1座宝龙天地，1座宝龙艺悦酒店......以闪电集群奇袭之势，快速构建宝龙在南京的“全明星配套阵容”。如果将合作开发的峯汇中心计入，则至少涵盖8座不同规模的TOD导向综合体项目，满足城市办公，商业，居住等一站式需求。

“直到今天，人们才恍然明白。在南京大力布局TOD上盖的宝龙，其实是伟大的远见者。”

脚踏实地，也仰望星空，且默默发誓要与这座城市共呼吸，同脉搏。这，就是宝龙，南京有史以来真正的TOD配套之王，革新一座城！

▲玄武湖实景图

（一）关于世界级的TOD运动，不得不说的故事

TOD，全称Transit-Oriented Development。顾名思义，即公共交通引导开发模式。

“以地铁、轻轨或高铁、快铁、机场等站点为中心，打造一站式城市综合体。涵盖工作、商业、文化、休闲、居住等功能为一体，开发门槛较高。且涉及多元化长线运营，中小房企根本玩不转。”有业内人士指出：“TOD模式在极大减少尾气排放，实现低碳环保目标的同时，也在推动城市更新与重塑，实现土地增值最大化。”

比如，在日本东京，轨交线路多达42条、TOD项目随处可见。为区域经济发展注入了新活力，成为城市转型发展的重要支撑。代表项目有：涉谷之光，新宿站TOD，六本木新城，二子玉川等知名地标，均吸引大量人口导入。

比如，在香港，位于西九龙站上盖的ICC环贸广场综合体，涵盖摩天甲写，W酒店与海景公寓天玺等产品。甚至带动周边多个住宅项目如君临天下、擎天半岛和凯旋门等高端物业发展。被公认为是与港岛中环对望的“维港首席门户”。

比如，在上海浦东，正在大力建设以龙阳路枢纽为中心的“6轨上盖”超级TOD项目。总开发量超过百万方，将成为上海全市规模最大的商业中心之一。

可以说，一座座具有标杆意义的TOD复合体们，代表着全球大城市可持续发展的主流趋势。所以，我们也就不难理解：在宝龙的择址观中，最重要的关键词之一就是“TOD”。

怀揣“为城市做好配套”的滚烫初心，宝龙近年持续加码投资TOD项目。或者说，大刀阔斧建设TOD护城河，打造逆周期的“厚雪长坡”。

那么，在南京市场，宝龙TOD标杆项目们，又将如何上演史诗级的鸿篇巨制？

（二）南京TOD“共建大时代”，为何钟情宝龙？

TOD，不是人人想做，也不是人人都能做。

不同于大多数“光靠住宅打天下”的房企，宝龙一心只想做“南京的共建者”。意味着它必须以比开发一般住宅项目“高得多”的前期成本投入，一头扎进南京的怀抱。

因为宝龙深知：在南京轨道交通飞速发展的今天，谁抓住了TOD上盖，谁就能更好地服务这座总人口即将突破千万级的新一线城市。而随着南京积极创建国际消费中心城市战略逐步推进，只有抓住机会，快速布局，才能掌握主动权。

另一方面，对于南京这座城市化重任在肩的“消费新都市”而言，也急需宝龙这样的实力房企入场。众所周知，TOD模式强调“轨交枢纽+大型综合体”之间的融合，项目一般开发周期短则5-8年，长则10年以上。也就要求拿地房企必须具备极强的城市资源配置、空间规划设计、产业统筹导入等“过人”能力。

事实上，作为国内TOD大型综合体的领头羊，截至2021年，在这个10万亿级赛道上，宝龙地产已率先完成从1.0到3.0时代的模式升级，一跃成为业内公认的“头号玩家”。

▲鱼嘴湿地公园实景图

1.0时代：宝龙积极参与城市地铁沿线的土地开发，建设地铁上盖的TOD项目。

2.0时代：宝龙开始涉足以城际铁路为核心的站城一体化综合体。

3.0时代：宝龙致力于与地方城市的地铁公司或同业公司强强联手，打造“地铁站+商业+产城+人”的大型多元化复合体。

“客观说，南京在过去十多年并没有实现TOD上盖综合体建设的大幅突破。”有资深城建观察人士表示：“以2010年通车的地铁2号线为例，当初作为重点市政配套的马群TOD综合体的进度一直相对滞后，让城东人民等到望眼欲穿。随着近年轨道交通建设的大幅提速，南京未来开发TOD项目将会更多考虑实力雄厚、经验丰富的大牌房企入局。”

放眼全国，宁波奉化TOD奉甬新城、珠海北站TOD宝龙城、无锡宝龙TOD未来新城、绍兴柯桥宝龙广场、杭州城北地铁宝龙广场......随着宝龙地产重磅打造的微型“市中心”不断涌现，快速形成强大的明星背书效应。宝龙也正是凭借对于土地综合集约利用的深刻理解，与TOD模式焕新城市活力的突出优势，赢得了南京这座城市的“芳心”。

2座宝龙城、5座宝龙广场、1座宝龙天地......短短5年不到，宝龙就以迅雷不及掩耳之势，闪电深耕六朝古都。“宝龙南京十二子遍地开花，星光熠熠。包括七座大型独立自持的MALL。如果算上尧化门合作项目，至少拥有八个TOD综合体项目。这样的投入手笔与巨量规模，放在南京市场极为罕见。”

“在南京，每一座宝龙开发的TOD上盖综合体，都将重塑城市中心。”它们主要包括：

1，玄武宝龙城

位于地铁6号线+9号线红山新城站（换乘）上盖。项目总开发量约58万方，定位“都会旗舰综合体”。涵盖约8万方购物中心（自持）、约2万方城市展馆（自持）、百米甲级办公地标、行政公馆（面积段47-60平米）、约3万方潮流街区以及大货量住宅组团（面积段98-139平米）。营造24小时专属生活闭环，重构玄武区商业价值观。

▲玄武宝龙城效果图

2，江北宝龙城

位于地铁10号线+13号线工业大学站（换乘）上盖。项目自持超过10万方的购物中心MALL（内含不低于2000㎡的美术馆或艺术中心），打造商务办公+文化娱乐+高端公寓+商业地标集群。为江北核心区+中央居住区“双核赋能”。

▲江北宝龙城效果图

3，栖霞宝龙广场

位于规划建设中的“栖霞商务区”（南京东站车辆段）核心位置，涉及宁芜铁路扩能改造、沪宁城际铁路等多条都市圈通勤线路。项目总投资约24亿，自持约11万方大型MALL，定位“栖霞商务枢纽”。作为城东正核门户，“远期不排除轨道交通改造设站的可能性。”

4，六合宝龙广场

位于地铁S8号线+14号线雄州站（换乘）上盖。项目地处六合区“新街口”心脏位置，打造总建面约40万方TOD大型综合体。涵盖约17.5万方宝龙广场，以及高层、洋房产品。与欢乐港、六合万达、荣盛国际广场等巨擘共筑“北南京”第一门户商圈。

▲六合宝龙广场效果图

5，新生圩宝龙广场

位于地铁6号线+8号线新生圩站（换乘）上盖。项目自持约6.8万方大型MALL，汇聚零售、休闲、餐饮、娱乐等多样化业态，吃喝玩乐购“一步到位全满足”。另外规划高层住宅组团，面积段80-109平米，强势补仓兴智科创新城，为城北刚需人群圆一个安家梦。

▲新生圩宝龙广场效果图

6，麒麟宝龙广场

距离地铁8号线芝嘉路站（规划中）约800米，临近麒麟有轨电车1号线。项目自持约8万方沉浸式MALL，规划建设独具风情的“澳门街”，精装酒店式公寓与智慧办公产品等多个业态，一站式填补紫东（麒麟地区）商业空白。

▲麒麟宝龙广场效果图

7，高淳宝龙广场

与地铁S9号线高淳站相连，构筑公交换乘中心（17条公交线路）。项目自持约7.2万方商业MALL，涵盖零售、餐饮、运动、休闲、亲子等多元化业态，办公塔楼高度约136米，打造高淳区“塔尖”综合体标杆。周边3公里半径辐射30万消费人口。

8，鼓北宝龙天地

位于地铁3号线小市站上盖。项目定位“南京首个地铁上盖轻奢体验目的地”，规划约1.2万方双层商业风情街，约3.4万方高端酒店等业态。为鼓楼北部（小市地区）周边的城市更新贡献力量。

▲鼓北宝龙天地效果图

如果翻开宝龙入局南京TOD“共建者”一系列的拿地历史（主要集中在2020-2021年），会发现它们有不少共性：比如，多个项目不接受联合竞买，意味着必须“单打独斗”，拿地门槛较高。比如，玄武宝龙城与江北宝龙城，被分别要求配建并自持大型展馆，或者艺术中心。无疑对开发商的多元化运营与资金实力提出更高的要求。

还有部分地铁上盖综合体项目，被要求地铁出入口等“四小件”纳入地块建筑进行一体化方案设计。有的甚至做出了“地铁出入口及垂直电梯等车站本体结构进入地块红线内，也必须无偿提供给地铁公司使用”等利益牺牲。彰显出宝龙地产不忘初心、共建南京的本色。

巨大的付出，也换来了南京这座城市真诚的回报。可以毫不夸张地说，截至目前，宝龙TOD系列标杆天团，几乎“垄断”了车轮上的新南京。

（三）宝龙共建南京，革新一座城

城市化的车轮，正在大步流星地向前奔跑。

TOD，作为高密度开发、高效集约的城市复合空间代表，绝不是一条地铁线、一条城际铁路那么简单。从宏观层面看，宝龙近年积极响应国家战略，与南京城市发展同频共振。坚持以TOD模式为引擎，赋能区域高质量发展，引领城市焕发生机。

秉承“让空间有爱”的企业使命，宝龙地产引领的TOD迭代升级模式，通过“轨交上盖”竖向叠加城市功能，对商业、写字楼、住宅等业态进行复合开发，大幅提高了轨道交通周边土地的利用价值。一站式将公共出行、办公、娱乐、购物、休憩等功能完美糅合。

展望未来，流连在宝龙南京的大型TOD综合体中，人们可以轻松实现工作、生活、社交、出行等多样化需求，体验高效办公和高品质生活，时刻感受“让空间有爱”的场景理念。宝龙，也势必将“人流”变为“留人”，拉动周边产业快速发展。

正如宝龙地产总裁许华芳所言：“我们希望，不仅仅为城市带来一座综合体、一种新模式。更希望通过TOD模式实现产业集聚，激发城市活力，从而帮助人们更加公平地享受到城市发展带来的红利。”

▲麒麟科技生态中央公园实景图

根据南京城市轨道交通建设相关规划，预计到2035年，南京（含都市圈）地铁共计27条线路，运营总里程超过1000公里。“以特大城市南京为中心，综合交通廊道为基础，经济社会紧密联系为纽带的城镇化空间形态即将成型。目前周边已有4座城市（镇江、扬州、马鞍山、滁州）被纳入南京轨道交通一体化框架内。意味着大量外来人口有进入南京工作或生活的可能。”

宝龙，正是提前敏锐地嗅到了“TOD项目将成为高能级大都市的开发主流”，才会果断选择这条全新的赛道不断深耕，从横向和纵向的维度上为城市发展贡献磅礴力量。

今天的宝龙，已连续十六年蝉联中国房地产百强，连续十一年荣膺中国商业地产公司品牌价值十强。作为TOD模式的迭代先行者，先后布局上海、浙江、江苏、安徽、广东等省市，打造多个TOD综合体范本。以高效、高速、高质的“三高”姿态，革新每一座大中城市，也在改变当地居民的生活方式。

事实上，对于那些始终沉迷土地红利和金融红利的房企而言，未来或许依然是漫长的周期低谷。但，对怀揣“共建城市”初心，以做好城市配套为己任，拥有核心竞争力的宝龙地产而言，依然是一个最好的时代。

站在TOD巨人的肩膀上，宝龙，即将拥抱一片广阔的新蓝海！

河南电视台新闻频道 http://www.xinzhiliao.com/zx/jinji/32743.html