流拍明显减少,第三轮集中土拍有所回暖

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12月27日，北京和郑州迎来第三批次集中供地的“收官之战”。至此，今年22个城市均已实施第三批次集中供地。整体上看，近期土地市场出现回暖迹象，虽然底价成交占比较多，溢价率指标继续在低位徘徊，但土地流拍现象已较前期有所改善，市场出现趋稳势头。

底价成交仍是主流

12月27日，郑州第三批集中供地共25宗地块迎来出让。同时，北京第三批剩余3宗土地也通过现场竞价确定竞得人。12月24日，北京已有8宗土地以底价成交，2宗流拍。

中国证券报记者梳理发现，底价成交是此轮集中供地的普遍现象，流拍率较前一批次集中供地明显下降。上海27宗地块中18宗以底价成交，整体溢价率为2.9%；深圳11宗地块中7宗以底价成交，整体溢价率为4.6%。此外，天津11宗地块全部以底价成交。

“虽然土地溢价水平仍在低位徘徊，但重点监测城市的土地流拍情况较三季度末、四季度初时已有所缓和，流拍率已连续六周低于20%。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里说，“以22城第三轮土拍情况来看，除厦门、长春、沈阳等少数城市外，大部分城市第三轮流拍率较第二轮有所降低，但土地市场整体低热度的态势仍在延续。”

值得注意的是，杭州第三轮土拍升温，35宗地块全部成交，无一流拍，整体溢价率升至7%。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，杭州此轮土拍从房企报名限制、保证金缴纳、参拍门槛、交房要求、出让金缴纳周期等多方面减轻了房企拿地的负担，叠加当前的政策窗口期和杭州多板块新房限价上调，拓展了企业的利润空间，调动了房企拿地的积极性。

城投公司参与度明显提升

从第三批集中供地结果来看，城投公司参与率环比明显提升。浙商证券研报数据显示，深圳、无锡、苏州、南京、广州等城市第三轮土拍中城投参与率均超过50%。

安信证券研报指出，今年以来三批次的集中供地中，城投拿地占比明显上升。房企拿地金额占比从首轮的47.2%、二轮的28%进一步降至三轮的20.2%。其中，国企拿地金额明显收缩，三轮土拍中拿地金额占比由前两轮的50%左右降至26.1%。城投拿地占比则明显上升，三轮土拍中超过50%的土地被城投拍得。

浙商证券研报认为，城投拿地托底地价可以稳定房地产市场。另一方面，当下拿地性价比较高，城投可以顺势低成本完成转型。

“两集中”政策将持续推进

展望2022年，中指研究院预计，重点城市土地供应“两集中”政策将持续推进。热点城市土地供应量或有所增加，房企项目利润空间料得到优化提升，但在购地资金审查、限地价等方面的规则或将延续，继续强化政策效果。

关于明年房企拿地情况，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，2022年房企拿地意愿与能力可能依旧不强，部分地方政府调低土地出让价的意愿将更强烈。杭州第三轮土拍升温，35宗地块全部成交，无一流拍，整体溢价率升至7%。

来源：中国证券报

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