大校场的护城河

大校场的护城河魔童降世在线观看 （一） 南京的盆友们，还记得今天是什么日子么？ 5年前的今天，也就是2015年7月30日凌晨，陪伴南京人86年的大校场机场正式关闭。 英雄易老，美人迟暮。更何况，是一座八十多岁高龄的“文物级机场”？

（一）

南京的盆友们，还记得今天是什么日子么？

5年前的今天，也就是2015年7月30日凌晨，陪伴南京人86年的大校场机场正式关闭。

英雄易老，美人迟暮。更何况，是一座八十多岁高龄的“文物级机场”？

没错，自五年前，终于关闭南京主城区内“最后的机场”后，那座曾经每天都有军用飞机频繁起落，轰炸机引擎发出巨大轰鸣“扰民”的大校场，慢悠悠地完成了历史使命。如果从2003年启动机场迁建研究算起，南京人足足等待了12年。“才等到搬迁一刻。”

而一夜之间“腾空”出来的10平方公里优质土地，一口气释放了“200米-400米”的大手笔规划高度，也就顺理成章地成为秦淮区迄今唯一的、可供大规模开发的“外扩”骄傲。

“历史看老秦淮，未来看大校场”。不过，大刀阔斧地用EPC模式建设新城区需要时间。所以，大校场还是那个大校场。如果非要套用时髦点的称呼，叫南部新城核心区。

整整五年过去了。或许，已经没有多少南京人能记得：7月30日这一天，大校场脱下戎装、丢掉钢枪，全身心投入南京城市化怀抱的那一刻。以及，它当初立志破壳重生，被赋予南部新城核心区定位的意义。

要知道，这片前后酝酿近20年的“南核”C位，过去又叫红花机场智慧新城。它最早规划的心气颇高，是扮演秦淮版的“河西新城”。与建邺区的宇宙中心东西相望、分庭抗礼。

就算，后来坊间传出“400米平安IFC疑似落跑”等让人沮丧的消息。但，靠着南外本部、钟英、游小三剑客集齐后，大校场如今应该还是一心想奔着“南京三大中心CBD”（江北、河西、南核）去的。

虽然，现在看来，它似乎越来越像一个高配加强版的，“只是多了一条2600米跑道”的超级房地产核心区。

是的，5年过去了，让人感到有点诧异的是：如今没有人讨论大校场的产业，以及核心公建配套的进展。“甚至大多数南京人连那个牛逼的、全球唯一Runway park机场跑道公园现在建到哪一步了，都一无所知。”

因为整个核心区都在全封闭施工，“没有外人能进得去”。仿佛某种微妙的默契，也没有任何官宣报道进展。

所以，人们更津津乐道地，也只能是大校场的房价了。

“你说什么？大校场新盘放风价降到5万以下了？富人区的护城河还能守得住吗？”

（二）

不怕理想丰满，就怕现实骨感。但，只要能抄底万人鸡腿盘，你就什么也别烦。

截至目前，种种迹象表明：大校场起步的首发“天团”双子盘，即使传言被严厉的限价一再打脸，似乎也不打算再拖下去，准备抢割一波韭菜了。

“即使现实的残酷，伤害我再深。我也会微笑面对这个世界，哪怕少了很多利润。”

需要特别注意的是，与河西南当年的操盘套路一样，大校场也是走“先外围，再中间”的开发路线。即先出让最外侧、最边缘区域（靠近大明路-应天大街）的土地。然后逐步向内，向中心区（响水河以东）推进。

如果说得再直白点，今天沿着响水河西岸规划的大明路-应天大街“L型”新建商品房走廊，更像是当年河西南的高庙路-螺塘街。它们都起步于边缘，且与安置房“亲密相依”。

在大校场首发低密网红盘—华著兰庭的对面，是“一眼望不见头”的老破小天团们：春光里、风光里、霞光里、以及各种卖车4S店......一路之隔，不经意瞥见斑驳陈旧的城市界面，仿佛来自远古时代。

对了，那个即将被新建高端改善盘包围的、看起来有点“碍眼”的明都雅苑老破小到底拆不拆？好像没人知道。

如果真的不拆，那么，它才是响水河西岸，大明路以东那个“最亮眼的存在”。百花丛中笑嘛。

再看另一个豪宅云澜尚府，或许在未来的某一天，推窗可见响水河对岸的龙苑新寓冲着自己甜笑。但关上窗户后，理应相信能抵御来自内环南线（应天东街）快速路的巨大噪音。毕竟，它刚拿地时的最初定位，或者说是初心，可是大名鼎鼎的“南京第二座金茂府”。

嗯，如果真能实现，那可是大校场“边缘区”的No.1，接近顶豪之王般的存在。

什么，你说学区配套？哦，对不起。整条应天东街以北，36班小学+18班初中各自引入哪所名校还没定呢。这也就意味着：云澜尚府，以及隔壁的金基双子盘（G107、G76）也只能靠自身“产品力”与市场肉搏了。

毕竟，往南2-3公里外的夹岗地区，才是钟英+游小分校的势力范围。但，它们怎么看，都像是给2600米Runway park（跑道公园）两侧百万方的待出让宅地们服务的。“施教区能否向北跨过响水河？从地图上拿个尺子量一下，真的有点难。”

于是，有人开玩笑调侃称：如果提前敲定了学区，那个傲娇到“人声鼎沸”的华著兰庭到访岂不轻松突破2万组？（售楼处口径，目前已到访1万组）。毕竟，小区得房率较高，最低入手门槛还比云澜尚府少了近200万呢（若按5万均价计算）。

提到板块放风价，我们不妨一起来看下：大校场首条“护城河”的螺旋下降，哦不，是优美滑翔的预期轨迹，非常有意思。

（1）云澜尚府最早放风价高达5.5万/㎡，随后又改口5-5.2万/㎡，目前最新放风价4.8万/㎡。预计首开户型约143-188㎡，推盘量384套。

（2）华著兰庭最早放风价5.5万/㎡，后变为5.2万/㎡，之后又降为5万/㎡，如今放风价又调整为4.5-5万/㎡（另有口径称均价4.7万/㎡）。即将首开244套，主力户型100、116、125㎡。

毫无疑问，与河西中最早放风5.5万的保利云际，以及原本拍胸脯要“卖到6万+”的苏宁檀悦一样。此次大校场首发入市的2个高端改善盘，背后遭遇限价之严厉，已经“超乎所有人的预期，甚至是全部想象”。

房叔身边一位老板朋友，甚至直接打电话过来，焦虑之情溢于言表：“原本我们都以为，大校场周围都是豪宅区、富人区。现在放风价格一降再降，那些东拼西借、投机炒房的穷人们不就要涌进来了吗？何谈是一个纯粹的高端居住圈层呢？”

我微微一笑，告诉他：“没关系，兄弟你可以不买。但，估计还是会引发千人争抢的。因为，面对那些被严厉限价的鸡腿盘、大肉盘，人们通常出于追逐资产的本能，无法抗拒。”

电话那头，这位仁兄也笑了：“我这次是真不打算买了，因为也抢不到。我就准备好钱，等后面那个什么机场跑道公园旁边的房子开盘。因为那边才是真正的CBD核心区！”

末了，他突然冷不防问我：“你说说看，机场跑道以及南外旁边，以后二手会不会卖到10万一平啊？”

（三）

一条接近“L”型的响水河，实际上，隔开了两个世界。

大明路-应天大街这头，是最靠外侧的起步区。也就是我们常说的“大校场边缘区”。特点是与大明路老破小住宅区紧密接壤，但地理位置相对更靠近老城区，所以生活成熟度较高（学区待定）。

当然，你也可以理解为：从响水河以西，一路北上应天大街，事实上是作为大校场核心区与南京老城区之间的缓冲、过渡地带而存在的。毕竟，在未来最核心、也是最值钱的2600米Runway park（跑道公园）两侧，目前正在进行大规模的整体EPC模式开发。

说得直白点，就是主干路网、地铁站、文化地标等基础设施先行。昔日那条全国著名的军用飞机跑道，如今已经变成了一个全封闭式的、机械林立的大工地（下图）。

所以，大校场也只能先卖最靠外侧、最边缘的土地了。况且，就算在大明路沿线，还有不少旧厂房、老破小、产业园犬牙交错，暂未拆迁。“如果全部推倒重来，需要时间”。

旧的不去，新的不来。但有时候，新的项目实在等不及，只好新旧并存，勉强凑合一下子。

从这个角度看，大校场也不能完全说是白纸作画的新城区。而是前期腾挪出机场跑道周边区域后，后期还需进行一系列土地功能置换，不断“镶牙式”修补城市界面，分片梳理改造现状区域。最终完成新旧“合龙”。

总之，它更像是一场关于“新区开发+旧城改造”结合的超级土地变性。当然，如果前期宅地卖多了，而大型商配、办公与文化地标们却长期没有起色。那一定又会被说成“下一个加强版房地产开发区”。

好在，第一批组队完成的大校场“七剑客”阵营中，已有2大百亿级商业综合体躬身入局：金地商置G13、华夏幸福G12。它们与五幅宅地：云澜尚府（G32）、华著兰庭（G70）、金基风鸣涧（G107）、金基G76、明阅府（G64）共同组成大校场涅槃重生的首发阵容。

值得注意的是，其中有三块宅地，属于“面粉”在2万+以上的高价地：分别是楼板2.8万+的华著兰庭，楼板2.9万+的云澜尚府，以及楼板3.1万+的地王金基风鸣涧（G107）。

有意思的是，金基在“不小心”拿下大校场史上最贵地王后，仍然自信满满地宣布：计划打造143-225㎡“高端科技精装豪宅”，主力面积165㎡四房大平层。若是按照5万均价计算，总价区间在715-1125万。“最快年底入市”。

5万一平，是大校场周边“高端二手房”（复地、保利）的挂牌价，也是南京高端客群重新审视大校场价值的鄙视链下限，与“贫富阶层差距”的分水岭。

鉴于南京限价政策依旧常态化，且又有收紧之势。我们也可以理解为，大校场首批出让的七剑客，如果不出意外，理论上都应该属于“限价福利盘”。换言之，它们的入市均价都很有可能在5万的豪宅利润生死线上苦苦挣扎，甚至还要抗争很长一段时间。

既然房价“护城河”的预期降低了，那些动辄自诩豪宅的楼盘品质但愿不要过低。更重要的，是整个大校场板块。不，应该叫南部新城核心区的定位能级，千万不要像部分人悄悄担心的那样，一夜变低。还是得用各种技巧刺激着买房人保持兴奋。

“罗马不是一天就能建成的”。归纳总结，大校场核心区的建设，虽然已有一些磕绊，也注定会继续经历磨难。但，势必将留下一个开放性的结局。

5条地铁线、数百万方CBD、南博、省文化艺术中心，还有200多万方的纯宅地......在这片10平方公里的土地上，代表着秦淮区城市化东扩的“最后希望”，意味着更多可能。

如是，不管前路漫漫，还是触手可及。答案唯有一个，让更多选择相信童话，或选择相信现实，甚至是在这段光谱上来回抉择的买房人，都能代入自己的结局。