河西豪宅底商陷入“关门魔咒”?!

河西豪宅底商陷入“关门魔咒”?!谁寄锦书来 电视剧 “河西中海凤凰熙岸的底商，今年上半年关门了近三分之一。” 近期，一路过中海凤凰熙岸的河西业主，在朋友圈这样感慨道，在这句话的下方，还配上了“还我XX钱”字眼的商铺图。 中海凤凰熙岸

“河西中海凤凰熙岸的底商，今年上半年关门了近三分之一。”

近期，一路过中海凤凰熙岸的河西业主，在朋友圈这样感慨道，在这句话的下方，还配上了“还我XX钱”字眼的商铺图。

中海凤凰熙岸的位置，在河西算是比较好的地段，除了自带的环宇城外，还有大苏果超市，周边驻扎的老小区，居住氛围也非常浓郁，但为何就连如此地段的底商都纷纷倒闭？

就在近日，狐妹实地走访了中海凤凰熙岸，顺便也抽取了河西10多个房价在高位的小区，对它们的底商也进行了调查，废话不多说，赶紧跟着我一探究竟吧！

1小区底商接连关门，商户直言：实体店生意难做

坐标河西，除了万达以外，环宇城是河西居民们的青睐的逛街圣地了，住在附近的我，隔三差五也会约几个小伙伴来这里逛街吃饭。

其实从今年过完年过来，我也发现这里的人气在慢慢地上涨，尤其是对周边的居民而言，环宇城算是他们的“小新街口”，这里聚集了美甲、美食、饰品、时尚衣装等，满足了他们的基本生活。

但如果不是河西业主朋友圈那2张图，我到现在都会觉得这里是个繁华小天堂。

中海凤凰熙岸的小区外围，聚集的一圈底商，麻雀虽小五脏俱全，衣食住行，应有尽有，非常方便，这些门头不大的店铺，从洗衣店、小饭馆、培训班、美容店，服装店，其中不少都是开了几年的老店。

然而，从今年开始，经常能看到一些店铺搬离，就像走马观花一样开开关关，我这次走访时发现，中海凤凰熙岸的小区底商倒闭了不少。

靠近主干道的几家商铺，有些是开了好几年的店，但也是倒闭了。

稍稍往里的一侧，倒了一两家门店。

再往里走，有一侧门店倒闭了5家，我数了下，这一侧的门店一共才13家。

倒闭门店的业态涉及便利店，水果店、中介门店、按摩店、理发店。从撤店的水果店来看，此前还推出过外卖业务，这意味着，即使改变运营策略，却依然没能逃过被淘汰的“命运”。

（中海凤凰熙岸底商）

实探时我采访了几家底商的商户，发现他们对于这些倒闭的门店并不意外，还一脸淡定地表示：现在做生意的哪有只靠实体店的，线上也要同步做的呀。

一家新开艺术培训班的老板说道，若不是因为疫情影响开工，来他们家报名的学生可不少，“我们在苏州开了10多分店了，来南京拓展业务，但真不巧赶上疫情了。”

据老板表示，三四月份的时候，他们门店里基本上都没有学生来上课，一直到最近放暑假，他们的培训班课程才忙碌起来。

而就在这家店的旁边，还有一家集围棋、美术为一体的培训机构，这家机构的规模较大，除了一楼外，二楼的三个大房间也是他们家的，这家门店在中海凤凰熙岸驻扎了好多年了。

“我们家在这一代算是门面比较大的了，开了这么多年了，生源也很稳定了，周边各种各样的小店，反正是开了又关再开，有些邻铺之间还没熟悉呢，又换了个老板。

“你看我们隔壁家的服装店，才搬了1个星期，他们家冬天卖羊绒夏天卖真丝，因为家里出了事才关门的。”据老板介绍，这家服装店才开业1年不到就关门了，之前生意也都是靠老客的。

从服装店的规模来看，目测面积有20平左右，租金约10万，装修得还不错，从玻璃门里望去，收银台、墙面等都保养得不错，“当时的老板接手时还缴纳了3万的转让费，现在因为着急用钱，转租时都不需要转让费了。”

“现在实体普遍不好做。”诚如培训机构的老板所言，门店租金、人工成本、物流费用都在涨，利润越来越薄，熬不下去的，只能撤店。

2实探：河西高档二手房小区底商怎样？

除了中海凤凰熙岸，我还走访了河西其它10多个小区，比如宋都美域、朗诗国际街区、欧洲城、金隅紫京府、保利香槟国际、五矿崇文金城等。

这些小区的共同特点便是二手房房价基本都在5万+以上，不过，作为高房价代表的这群小区，本身的底商运营情况又如何？

“今年的生意真不好做，去年倒是还可以的。”

据宋都美域的一家文具店老板坦言，今年到店里的顾客，相比去年都少了一大半，“每天基本上来个四五十组客人，一般来说，每天达到100—150组客户，才算正常的。”

（宋都美域底商）

据了解，这家文具店是从去年9月开始营业的，本来生意还可以，毕竟在老板看来，以宋都美域为轴心，方圆几里内也就他们一家文具店，但好巧不巧遇上了疫情，店里的生意每况愈下。

从这家文具店的门面来看，整体装修不错，大概有六七十平面积，不过走进去才发现，原来里面还有一半面积是开鲜花店的。

“这个门面是鲜花店家的，但是生意也不咋好，所以让给我一半面积开文具店了。”文具店老板直言，一年租金18万，也不知道能否回本呢，走一步看一步了。

吐槽生意不好的不只是文具店的老板，还有隔壁超市老板，老家是安徽的，来这里开超市好几年了，见证了宋都美域这一代小区的“一无所有到兴起再到繁华”，然而今年的生意也是他很无奈要面对的现实。

“我现在是不求啥，就求今年能把我的房租挣到就行，亏就亏了点，哎，前段时间房东还跟我说可能要涨房租呢。”

小超市这种店铺，利润率是很固定的，薄利多销，房租一上涨，就吃不消了。

（宋都美域底商）

不仅仅是文具店、超市，我发现宋都美域这边的底商基本上没有什么倒闭现象，驻扎的都是沙县小吃、黄焖鸡、美容美发店等，没有什么有特色的、规模相对大的饭店。

但，据刚刚的文具店老板表示，其实生意都不咋样，都在挨着过日子。

“你别看我们这房价六七万一平，但是住的人少啊，人流量达不到，生意怎么会好呢。”文具店老板说，虽然这里有不少写字楼，的确带来了人气，但也仅限于工作日的中午时间，一到晚上，这里又变得冷清起来了。

（朗诗国际街区底商）

就在宋都美域附近的朗诗国际街区，其底商只有十来家，开的也多是服装店、咖啡店，我在下午两点左右的时候，想和服装店的老板聊聊，但发现门店已锁，空无一人。

据周边居民反应，这边开的几家服装店，生意基本上都是靠老客户，老板也很随性地开店，“进进出出的客人也不少，按理说生意应该不差的，只不过是赚多赚少而已呗。”

这一片区内的保利香槟国际，目前入住率算比较高，楼下的商业业态也比较丰富，涵盖了衣食住行，还有房产中介、美容店等。

（保利香槟国际底商）

据宋都美域那边的商户介绍，保利香槟国际这一带的生意，相对比较好，毕竟有人流量保障。

当年红盛一时的金隅紫京府小区楼下，也有十来二十家店铺，面积都不大，基本上都是罗森、烟酒店、服装店、美发店，其中，德佑、洗衣店等相继倒闭了四五家，也有尚未出租出去的。

（金隅紫京府底商）

据一家做高定时装的老板表示，这里的租金也不便宜，像她这个门店，50来平一年租金10来万，生意基本上也都是靠老客、以及老客介绍。

“住的人少，人流量又不大，如果没有那些老客再推荐新客，我这儿的生意也真不好做呢。”

（欧洲城底商）

此外，宏图上水云锦、欧洲城几个小区离得并不远，这几个小区的楼下基本上都是便利店、生鲜店，其中的欧洲城楼下，偶尔有一两家门店倒闭，但因为地段好，转租也很快。

（宏图上水云锦底商）

宏图上水云锦楼下的几家门店，和去年相比，有几家已经换了“新主”，总体人流量还行，这里还是以便利店为主打商业业态。

（宏图上水云锦底商）

不过靠近南京晓庄学院实验幼儿园的小区底商，大多数都是尚未出租出去的，还有部分底商业态是以培训班为主。

（五矿崇文金城底商）

河西南区域，底商运营得风生水起的自然属五矿崇文金城，毕竟靠近学校，小区整体的入住率很高，所以底商发展得还不错，偶有几家倒闭的中介门店，也顺应会有小吃店等接棒。

除了五矿崇文金城以外，如招商雍和府、朗诗熙华府等小区底商也在慢慢出租出去了，业态基本上也围绕便利店、小吃店为主，总体来看，这些小区底商因为入住率不高，底商还不是很丰富。

结语

这次跑盘所选的10多个小区，二手房房价在南京算是排得上号的，但事实上，这些小区的底商运营得还是比较难的。

不得不承认，实体店真的是难开。那些盈利好的，门槛也是变得越来越高，对于商户的投入成本、资质要求也越来越高；那些盈利一般的商铺，一旦租金上涨、或者遭遇消费降级，直接影响门店的客流量，最终也只能卷铺盖。

对于商户而言，无论是身处高档小区的优质地段，还是在充满人间烟火的地段，如果运营不佳，也还是落寞收场。

所以，在这个寒冬里，要么裹紧被子精打细算，要么另谋出路，让危机成为商铺运营的最好推动力，以此满足巨大的现实需求，这才是当务之急。