开发商可能继续打折卖房,牺牲利润换现金以支撑流动性

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9月7日，国际评级机构标普发布的一则报告认为，中国的开发商可能会为卖房而继续提供折扣，以损失利润为代价推动销售。这是因为由于融资的收紧和上限的设置，以及更严格的市场准入原则，一些开发商需要足够的现金来支撑流动性。

标普在报告中分析，房企在资产负债表去杠杆化方面取得了一定的进展。根据标普授评的50家房企2021年的中期报告显示，在收入大幅增长31%和债务减少0.4%的背景下，50家房企的杠杆率呈现小幅下降，但与此同时，公司的盈利受到了影响。

标普预测，标普授评的50家房企在2021年和2022年的平均毛利率会保持在24%左右，与2020年相比，2021年上半年房企的毛利率下降了5个百分点至24.1%。在最坏的情况下，房企的毛利率比2020年同期下降了23个百分点，在这50家房企中有6家的下跌甚至超过了10个百分点。

按照标普在报告中的假设，在第二批集中供地的政策调整后，将会让土地市场得到有效的降温，房企的盈利可能会从2023年开始再次上升，这是因为房屋预售和交付之间的时间间隔通常在两年左右。

“大多数房企的长期盈利趋势取决于新的土地销售政策的完善，集中供地在今年一季度迅速推出后，导致土地在公开出让时引发了多家房企的激烈竞争和土地成本的飙升。因此，多地对第二轮集中供地政策进行了调整，如限制地块的最高溢价率和竞品质等多种举措，这样可能会减少房企对地块的竞争，降低更有能力的房企获取土地的成本。”同时，标普预计，房企通过其他渠道获取的土地储备将有助于抵消利润的收窄。

在标普授评的15家集中在长三角的房企，今年前6个月的平均毛利率为23.1%，重点布局在大湾区的房企同期平均毛利率为29.4%。标普认为，这是因为部分房企高度依赖从土地公开拍卖市场上获取地块，而从城市更新项目转换而来的土地成本较低，这可以部分解释大湾区房企利润率高的原因。

虽然部分房企设法以有序的方式去杠杆化，但实力较弱的开发商可能会被迫减少债务。因为他们无法在银行或资本市场中找到贷款人。在这种情况下，房企可能会试图增加与供应商的贸易应付款或延长其他形式的负债。但标普认为，这种流动性压力的转移只能起到暂时缓解的作用。

报告称，由于抵押贷款发放缓慢而导致的现金回收减少将增加企业负担，鉴于银行对房地产风险敞口受到监管的限制，银行在发放抵押贷款和开发贷款方面更具选择性。标普授评的房企在一年内将面临约4800亿元的境内外债务到期，相当于截至2021年6月无限制现金水平的22%。当再融资变得不可行时，房企将不得不以现金支付到期债务，从而占用土地甚至建安的资金资源。

标普信用分析师Fan Gao认为，在房价上涨多年后，政府正在遏制房价，并降低该行业的金融风险，总体形势将延续下去。

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