中海南京首座纯低密住区,凭什么颠覆方山?

中海南京首座纯低密住区,凭什么颠覆方山?08年股票 （一） 公元2021年，在南京，江宁方山脚下风起云涌，酝酿着一场全新的人居标准变革。 2021年，也是央企中海入宁的第18个年头。也就在今年，这家累计拿过56项詹天佑大奖、7次鲁班奖的“豪宅教父级开发商

（一）

公元2021年，在南京，江宁方山脚下风起云涌，酝酿着一场全新的人居标准变革。

2021年，也是央企中海入宁的第18个年头。也就在今年，这家累计拿过56项詹天佑大奖、7次鲁班奖的“豪宅教父级开发商”即将拿出来的产品，与过去的十八年完全不同。

“嘘......你们知道吗？在方山南，那个早期占据最佳位置的梦工厂文旅地块，早已悄悄完成土地功能置换，分拆成大大小小的多幅优质宅地。而中海G42地块，作为区域纯低密（容积率仅1.3）首子，尚未入市便吸引无数目光！”

一块看似普通的“山景宅地”，为何身怀绝技，不，是深藏不露？它背后的营造过程，又被赋予了怎样的价值期许？

殊不见，刚刚揭开盖头一角，却早已有多位业内大咖，文化学者争相竖起大拇指：

中海企业集团南京公司总经理冯昌中博士说，建筑让艺术重回方山。

南京六朝博物馆馆长胡阿祥教授也说，方山是天造一半，人造一半。

中海企业集团南京公司副总经理兼设计总监熊勃先生透露，“在方山，我们要让业主每天回家都感觉在度假。”

更低的容积率，更大的得房率，更阔绰的尺度视野，更人性化的社区景观设计，以及更智能化的居家“黑科技”。也终将不负时光的嘱托：浓缩十八年的白驹过隙，十八年的潜心沉淀，十八年的无限期许。注定让全南京的目光，再一次聚焦在江宁方山大学城。

事实上，很多南京人心中最好奇，也是最想知道的一个关键问题是：

南京中海，为何会“突然”选择在方山南这样的地段，打造“方山印”（G42地块）这样一个颠覆板块人居标准的、纯粹低密定位的“无界”住区？

近年一直低调姿态的方山板块，会因为中海倡导的无界先锋美学，从此“横”着走吗？

（二）

有人说，从某种意义上，中海南京，因为方山印一个项目而“变”。

“提到中海，多数南京人首先想到的，是它多年在南京打造的一系列快销盘，流量盘。即使是早期的塞纳丽舍、凤凰熙岸等豪宅，皆以较高容积率、高密度建筑形态为主。之后开发玄武公馆、桃源里等代表续作，虽涉足小高层产品，但也谈不上真正的低密度住区。”

有资深业内人士指出：“中海入宁18年以来，能让人记住的低密产品确实不多。掐指一算，也就城中凯旋门的莫奈花园（联排别墅），城东中海国际社区的御山府（洋房+叠墅）为代表，且均以高层小区的独立低密组团入市。从低密度改善角度讲，地块与客群并不纯粹。”

那么，问题来了：身为头部央企成员的中海，代表产品力最大化的纯低密度宅地项目，为何一直“等”到2021年，才在南京市面上出现？

对此，中海企业集团南京公司营销负责人栗蕾女士表示：“中海一直坚持在主流城市的主流地段，去做主流产品。在南京，具备爆款潜力的纯低密宅地本身就不多。而随着近年南京城市化不断推进，主流地段实际上已发生变迁。比如江宁方山大学城，凭借交通便利，自然风光与都市繁华交融一体，当仁不让地走进中海择地的视野中。”

谈到即将震撼面世，不，是有望颠覆江宁乃至南京低密改善市场的方山印项目，她亦饱含深情：“放眼全南京，能在山脚下找到容积率被限制在1.3，限高24米以内的纯低密住宅地块，堪称屈指可数了。或者说，如此罕见条件的宅地，卖一块少一块，基本也没有了。”

换言之，能在当年的“梦工厂”肚子里好不容易“扒出”这样一块纯低密地皮，本身就实属不易。央企中海在整理土地时就已提前做出预判：“G42，值得入手！值得开发商不惜成本，并调动一切最顶级的资源进行打造。”

它，注定将是一个划时代的作品，一个重新定义南京低密山景洋房的变革者。更重要的是，一旦错过，就再也不会有了。

（三）

“天造一半，人造一半。”

作为江宁“地质教科书”的方山，远望如巨印，古代又称“印山”。一直以得天独厚的优越区位与丰富资源，在南京城市的历史进程中扮演着重要的角色与标签。

转眼十余年，方山从大学城高知人群集聚，到南京主城南部的“中央别墅区”，随着政府规划的产、商、教等相继成型，一批品牌开发商涌入，即将步入一个重塑新生的伟大时代。

也就是业内一直津津乐道的“方山迭代三部曲”：

方山1.0：服务于江宁大学城的高知住区

2005年开始，南京江宁区为了迎接“十运会”，举全区之力，投资8亿多，在方山大学城建设江宁体育中心（包括3万人体育场、体育馆及运动训练馆）。并以此为契机，在多个高校集聚基础上，掀起大学城首轮开发潮。大批高校教师基于工作便利性，纷纷入住方山，为整个板块带来浓厚的文化氛围。

方山2.0：山水资源下的别墅热潮

2012年后，方山大开发的第二波热潮，亦是围绕“靠山”而起。当南京紫金山与江宁三山资源带被开发殆尽后，人们将目光投向了绿化率高达45%，负氧离子含量达8000个/立方厘米的方山，迅速成为富人别墅区的首选。彼时，五矿九玺台、景枫加州城四期你山、鲁能7号院等别墅接力入市，据说2014-2016年，南京每卖出4套别墅，其中1套就来自方山。“九玺台的一套平墅单位，动辄卖到480万起。”

方山3.0：新方山，江宁中央居住区的崛起

继早期别墅开发热潮之后，因为土地重新梳理等原因，方山板块进入多年沉寂。直到2020年，随着多家新盘入市，方山开始重回大众视野。而中海G42宅地的顺利出让，也让人惊喜地发现：背靠方山，面向秦淮河源头的新方山板块，正在“一路向南”跃进。它不仅兼具全龄教学资源、低密居住氛围与自然山水天赋，还将拥有“可能是江宁楼市史上，最具颠覆性的低密洋房产品”。或者说，它早已今非昔比。

（仅为效果图，以实际交付为准）

所以，今天让我们重新飞越方山的肩膀，轻轻地审视中海花了21.9亿拿下的G42地块。你会发现：

这块地，不大也不小。占地9万方出头，只能做地上12万方多的建筑。满打满算，也只能建设34栋6-7层纯低密住宅。PS：请注意，地块无任何底商规划，居住属性极为纯粹。

这块地，得房率高到“逆天”。众所周知，南京市面常见的高层得房率约75%。而中海方山印的得房率约82%-86%，在同等户型面积段的情况下，比高层产品多出约10%实用面积。

这块地，拥有硬核无比的“墅级”楼间距。规划洋房建筑高度约18-22米，最小楼间距约24米，楼间距比例最小达1：1.33，相比普通高层常见的约1：0.5楼间距比例，更具“呼吸感”。

那么，仅具备以上天生优越资质，就能做出一个让买房人“第一眼就爱上”，从过目不忘到难以忘怀，让业内竞品辗转反侧的先锋范本吗？它究竟还有哪些硬核产品观，或者说是压箱底的杀手锏，值得让人们反复咀嚼，让市场深深记住？

（四）

一座中海方山印，只为将身后的方山，最大程度“引入”室内。不，是印进心里。

回首2020年7月，在成功获得容积率仅1.3的绝版低密土储后，央企中海就开始马不停蹄深入产品调研，苦苦寻思着“如何做出一个完全不一样的，能让南京市场记住的颠覆作品。”

项目策略团队一揽子调研了江宁所有的竞品，最终发现：“江宁过去不缺洋房，但，现在最缺的是满足年轻心态的业主需求、更懂潮生活理念的现代风格代表作。”

首先，要解决的，就是建筑如何最大化采光，引景入室。即超大开窗率的“全面屏观景理念”，也就是我们常说的先锋极简美学外立面。

中海方山印，用防火防撞玻璃代替更多的实体墙。阳台采用超大落地窗设计，近乎“全面屏观景”。南向外立面接近满窗设计，实现玻璃最大化，极大增加了建筑的通透性与感光性。

除了大面积的玻璃幕“包裹”，项目还选用石材勾勒横向线条，以及铝板的运用，增加了建筑的层次感与轻盈感。

（仅为效果图，以实际交付为准）

毫无疑问的是，项目建成交付后，将会成为方山板块有史以来“最通透”，不，是晶莹剔透的项目。犹如山脚下的一座水晶宫殿，熠熠生辉。

“这，根本不是在建一座普通的住区。而是与方山共生，同呼吸的房子。”有业内人士在看过效果图后，深有感触地表示。

更妙的是，为了匹配这样一座史无前例的“全玻璃水晶宫殿”。中海还极富创造力地研发了四款量身定制的主力户型（面积段：105㎡三房—141㎡四房），意图掀起江宁高端改善市场的一场伟大革命。

“项目在户型上最富革命性的颠覆手法，是通过LDK一体化设计，打破目前中国家庭传统的居家方式，而是把烹饪、饮食、家庭交流、个人发展统统融合在一个空间里。尤其是建面约105㎡户型，竟然也做了横厅设计，通过超大尺度阳台，实现IMAX级的采光。”

另外，最值得一提的“拍案惊奇”设计亮点，还包括最大化收纳方山景观视野的横向厨房+餐厅一体化。“那个极具辨识度的西式中岛，据说是含在精装修包内的。”

（仅为效果图，以实际交付为准）

而在能否让人长时间停留的南向景观阳台上，方山印项目也是“咄咄逼人”：141㎡户型的阳台开间做到7.8米级，127㎡户型的阳台做到7.1米级。两个稍小的户型：105㎡和107㎡，南向阳台也“尽可能地”接近7米。

不难看出：作为2021年江宁方山唯一在售的纯低密盘，中海已经做出了产品力上的最大革新，一次“反传统”的自我挑战，以及满满的诚意。

也正是这份“诚意”，让山与海，从此紧紧相连。

（五）

跌宕起伏的方山板块，从未忘记心中的那片“海”。

要知道，中海G42地块的毛坯房最高限价27195元/㎡。而据最新消息，项目精装放风价32000-34000元/㎡（含包价）。有望刷新江宁楼市天花板。

在房叔看来，项目若能成功溢价（据说精装升级包能做到3500元一平），主要依托自身三点核心要素：

（1）项目从诞生起，就坚持“高配”精装标准逻辑，拟配置东芝中央空调、威能地暖、百朗新风三大件及汉斯格雅+科勒卫浴组合（或同档次品牌）。“甚至还包含西门子洗碗机+厨余垃圾处理器+RO反渗透技术3M前置+末端净水器。”（以售楼处开放后公布的精装标准为准）

（2）项目127㎡、141㎡户型定制玄关柜。引入中海精研多年的立体收纳系统，全屋灯光系统。以及多种不同功能插座。“将人本主义体现到淋漓尽致。”

（3）项目在园林景观设计上，引入森邻氧居的度假主题，串联匠造五重归家体验。另有专门为亲子休憩提供的“小王子全龄儿童乐园”（含沙坑、滑梯、蹦床、跷跷板、洗手池等设施），堪称江宁楼市首创配套。

（仅为效果图，以实际交付为准）

当然，若想成功突破原点，除了方山印项目自身的诸多价值点加持，周边外部环境的利好也在循序渐进，不容忽视。它们包括但不限于：拥有3000多家企业的江宁高新区，拟建中的“方山医疗航母”阿尔文医院，以及“教育地标”方山南外，20多所高校拱卫。对了，还有即将喷薄而出的新商业力量（比如江宁城建G99综合体、以及拟选址中的开市客量贩店等）。

正如中海内部一位不愿具名的人士对于项目价值逻辑的看法：在不确定的时代下，只有通过对“品、质”的投入，才能让确定的家庭需求以及邻里情感拥有更落地的空间和场景。从一个现象到一座城市的居住符号，方山印给出的最终答案，一定是建立在南京低密改善市场的深度理解之上，对拥有更年轻心态的潮流业主的最大化尊重与热爱。

“方山，值得更好的！”没错，人们之所以不顾一切地为之努力，是渴望能拥有更好的生活。所以，到底是方山今天的大美之境，“不小心”成就了中海方山印？还是中海方山印的惊鸿一瞥，即将从更高的人居维度重新成就了方山？

我想，或许两者皆有。更何况，南面的方山若能如愿“横”行，北面那座镌刻在钟山身畔的“印”还会远吗？

是的，因为在每个人心中，都将义无反顾地，奔赴下一场山与海。