2021楼市变脸术（上）|调控套路面面观，人人都是弄潮儿

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回首整个2021一年，市场调控政策层面可谓是热闹纷呈，决策层重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政策持续高压，限价、限售等政策在各大城市逐步蔓延，一线、强二线和热点三四线成为调控重点，各能级城市市场分化愈演愈烈，先扬后抑、分化严重。

纵观整个上半年房地产市场，有几个关键词不得不提及，政策端，多重点城市调控升级，为楼市降温；土地端，南京等重点城市实施土地两集中；市场端，集中调控下，城市房价基本受控，在严格“双限”下，精装包去化成为重要产品溢价空间；此外，房地产开发企业在市场变化下，也正在积极调整自身发展战略。

关键词一：降温市场

着眼于人口增长，南京近年多次出台人才购房宽松政策，此举对于人才引进有一定的激励作用，但人才效果并不明显，反而使得楼市预期提高，投机行为增多。新年伊始，南京房地产市场发布了首条调控举措，宣布收紧人才购房的政策，对弄虚作假者溯及既往。

南京对人才购房政策进一步收紧和规范，有助于抑制市场热度，保证限购、限贷政策的实施效果，同时，也释放了一些信号，一是警示市场，如果市场不稳，调控随时可能加码；二是楼市成交量将会不可避免的出现下降，但幅度不会太大。

诸如二手房指导价、限制房地产贷款 降低房贷集中度、落户政策收紧、增值税二改五、限制商品房交易........一系列的组合拳下来，以至于上半年我们看到最多的新闻是“住建部约谈某城市，要求严控房价上涨”，”某地政府出台史上最严调控政策 XX行为将被严厉禁止“等等。

另外，南京住房保障和房产局发布《关于进一步优化无房家庭购房工作的通知》，《通知》提高了无房户家庭的认定条件，并提出，在满足一定刚需报名占比下，加大无房家庭房源供应的比例。

但目前南京市场供需失衡问题较突出，大面积改善产品大行其道，而刚需购房者一直摸不到门槛，购房者面对严峻的市场环境只能选择观望，购房政策的出台可以在一定程度上刺激部分购房需求，但作用不大，真正能留住人才的是产业，帮助人才解决住房问题只能算锦上添花。

关键词二：集中供地

2021年，全国22个重点城市实施住宅用地“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动）政策，作为“面粉”，今年土地市场的表现对明年的住宅市场有着不可忽视的影响。

总体来看，集中供应地块均为“双限地”，采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖方式水住宅销售均价，在此基础上，这三轮的“玩法”又略有不同，可以看出有根据当时的市场情况进行适时的调整。

从供应端来看，一定程度上达成了“稳地价”目标。限地价、限房价的同时，集中供地让房企在同一时间段的选择更多，减少了数家房企争抢一宗地的现象，而“争抢”，向来易推高成交价。

对于房企来说，这是一场“优胜劣汰”的游戏。“三道红线”、“合规自有资金”等拿地条件，倒逼房企从高周转的“高速路”上退下来，转而追求更健康的运营模式，当然与此同时部分实力弱、经营危险系数高的房企也必然面临淘汰。

一连串变化之后，最大的获益者还是买房人，拍出的所有宅地入市价格、节点几乎已被完全限定，热点板块在进一步加大土地供应并且稳定房价的同时，也吸引了更多品牌房企入驻，尚在成长期的板块也不再会因为房企冒进拿地而透支价格预期。同时，各个价格梯度的板块未来都会有房源持续入市保障，一个更贴近市场供需实际的"土拍+楼市"长效循环正在建立。

关键词三：精装包去化

在信贷收紧和开发利润明晰的市场环境下，提升首付比例和精装包去化，成为地产开发重要的利润点，但随之带来的也是提升首付之后的流速下降风险，精装包去化也加剧了项目产品力的竞争。

俗话说，上有政策下有对策，但这样的“下策”可就害苦了买房人。例如不少楼盘由于打造的是科技住宅，精装包成为必买选项，只因科技住宅的装修风险太大。

不知何时开始，精装包成了置业顾问绩效的一部分，更有甚者，如果业主不购买装修包，可能会不被通知到现场买房。

精装包竞争继续加剧，相较此前不买=不通知的粗暴方式，放弃多采用直接优惠、购买精装包降首付或退出升级包金融政策，快速实现精装包去化，提升产品溢价。

1）认购精装包优惠，如300-800元/㎡不等，或赠送豪华家电、手机及抽奖活动附赠。例如溧水城南香港置地紫阙验资客户首开认购，多重优惠叠加购买升级精装包可享至少500元/㎡优惠，城东钟山峰景首开购买升级精装包即送德国AEG家电；

2）购买升级包降首付，例如江北长江时代首开8成首付与，购买精装包首付5成；江山大境购买精装包首付3成，不购买首付5成；

3）精装包金融政策，如南站万科都荟推出升级装修包贷款政策，最高可贷30年，年利率最低4.5%。

关键词四：首轮土拍

触顶、拉锯战、截胡、摇号....南京集中式土拍的第一天，反转不断、精彩纷呈，让不少围观者大呼意外。任何一个数据，都在释放一个信号：南京楼市继续保持向上的动力。35幅地块，共计28幅地块成功出让（还有7幅延期），共揽金686.306亿元，其中有18幅地块触顶最高限价。

据不完全统计，至今首轮土拍上市项目共计23个，其中21个项目已开盘，仅2个项目尚未推售，预计近期将首开。

从开盘去化来看，21个开盘项目仅有8个项目报名人数超过推售套数，达到摇号的要求，其余均以平推为主，南宸紫阙、云萃府等多家热盘报名人数均有低于预期的情况。市场下行明显，热门板块核心区、大校场也面临销售压力。近期首轮集中土拍上市的21个项目，19家楼盘去化在1-3成，仅有铁心桥中海南山印以及江北城南中心的天悦锦麟凭借高性价比实现逆势热销，去化在8成左右。

从开盘项目分布来看，城南以8个项目排在首位，多个小板块均有出货，大校场板块上市量井喷。近年，由于区位、政策、商业配套等利好的推动，大校场区域新房市场再次活跃起来，供地节奏加快，区域新房竞争激烈。前期项目开盘均能实现较好的去化，但近期由于上市项目较为集中，且市场下行等因素，去化也较为堪忧。

关键词五：提升门槛

在今年上半年，江核不愁卖成为一个不争的事实，一方面，各项目加快了推售节奏，仅上半年，江核新房供应量超5千套；另一方面，在信贷普遍收紧的情况下，从资金回流角度，各项目提升了首付比例，最高达到8成，首付比例的提升，也提高了刚需置业门槛。

提高首付，让原本拥有三成资格的买房人，需要一下子多掏几十万的首付款，真刚需很难承担，只能放弃，很像是前几年的段子：全款的里面走，贷款别堵门口……

以玄武宝龙城为例，该盘首开时首付比例为3成，结果2小时便告售罄。随后，每次开盘的首付比例水涨船高，从3成到4成再到6成，一次比一次门槛高，5月的加推即便是6成首付，依旧吸引了2600多组买房人报名，结果2.5小时便告售罄，时人无不为之而惊讶。

不单单是玄武宝龙城，就连五桥这样的绝对刚需板块借着五桥开通的机遇，都提高了首付门槛，五成首付成为常态，甚至还有个别楼盘”坐五望八“、做起了首付八成的梦。

首付比例作为一把双刃剑，一方面打压了部分投机行为，但也让刚需面临一定购房压力，因而，当前户型较小和总价较低的存量房也逐渐成为南京刚需的另一置业选择。

关键词六：去化周期

和早两年不少纯新盘“犹抱琵琶半遮面”的佛系表现截然不同，今年各板块的新盘上市周期可谓大幅缩短，不仅规划出炉早、案名亮相快，售楼处也几乎都是以冲刺速度抢着公开，不少纯新盘甚至赶在案场公开前就抢先亮相临时展厅，最多同一天就有四五家纯新盘的展厅公开，让人目不暇接。

伴随近两年土地供应提速，2021年南京楼市的"新兵"阵容堪称空前，早从3月份开始，一大波纯新盘就已开始你追我赶亮相刷屏，各板块的后备军也是蓄势待发。6月首周35盘集中领销许、16盘推新、6600+房源入市，遍布江北、城北以及仙林等各大主流板块，刷新历史记录。

总体上看，近两年土地出让现房销售项目的减少、多家房企联合开发项目增多，以及房企快速销售周转的需要等一系列因素，都在大大加快新盘上市的脚步。与此同时，包括方山、正方新城、桥林等很多主力板块，近期都已显现出纯新盘扎堆入市的势头，板块内竞争也将日趋激烈，这意味着纯新盘必须提早公开预热才能抢得市场先机。

写在最后：

如果说上半年南京楼市的关键词是"锣鼓喧天"，那么下半年或许就是"平稳走量"，在下半年开局楼市蓄力待发的当口，以近期中央一系列"点题定调"为标志，包括南京在内的全国十多个热点城市纷纷出台调控"组合拳"，可以说，这一轮调控密集期，也成为全国楼市整体复苏重启后的行情"分水岭"。

在下半年开局楼市蓄力待发的当口，南京楼市又有怎样的表现？

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