55盘超1.1万套房源入市，纯新盘大爆发！

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近期虽然供应量激增，然而购房端的反应却不是很强烈。

10月份首批集中开盘的9大热盘本周陆续摇号、清册，陆续开盘，除了大校场的两个楼盘金基望樾府、金地大成雅境的中签率分别为12.7%、25.8%，其余项目的中签率均比较高，买房人的意愿总体来说不够积极。

除此以外，随着十月的收官，原本放风十月上市的部分新盘，最终也确定全部“跳票”……

接下来的11月，520首次集中拍地的项目将陆续进入销售期，2021年即将收官的两个月，夏天落下的功课将被补上。

据不完全统计，在11月将有约55家楼盘，超11468套左右房源有上市计划。涉及江北核心区、城南中心、河西、江心洲、雨花两桥、雨花滨江、人居森林、城北新玄武、城东汇通路等多个板块楼盘，其中汇通路、雨花、城南中心、兴智、河西均有不少纯新盘推出。

PART 01.

两江板块持续发力，楼市“中流砥柱”

在今年的收官战役中，江北地区依然是房源供应主力。其中，不少重量新盘将要亮相。包括江核的颐和铂岸江璟、万科首开新悦光年，城南中心的天悦锦麟、金陵星图等。对想要入手该片区的刚需客户可重点关注天悦锦麟97㎡小户型。

颐和铂岸江璟：从颐和铂岸江璟目前透露的信息来看，105m的超大楼间距，搭配江核少见的架空层设置，未来品质有保障。价值去年颐和为南京楼市贡献的两项目：颐和源璟、颐和铂岸市场反馈都不错。

此外，颐和铂岸江璟所属的青奥板块近期热度很高，板块整体调性和未来房价发展不会比南工大板块差。

万科首开新悦光年：据悉，健康城纯新盘万科首开新悦光年预计11月底首开，全部258套房一次性全推，预计含升级装修包价格约为3.7万/㎡，只有135㎡四室两厅两卫一个户型。

除此之外，整个江北市场供应端的产品层次涉及层面都比较丰富，从刚需到改善均有，六合区域绝大多数都是双限地块，精装修价格在2万/㎡左右，本月依然面临较大的去化压力。

11月，江宁预计有9家楼盘上市（3家纯新盘），供应量上来算，新推房源预计超过1700套，且涉及的板块很多，购房人从刚需到终改需求都能满足。

PART 02.

城东、河西供应量“稳定”，城南是“重头戏”

随着投资客陆续撤退，江北楼市购买力下滑趋势较为明显。但对于原本自住属性较强的区域，目前市场仍旧表现平稳。

城东板块因为区位和资源优势明显，并且住房供应量一直有限，成为买房人关注的重点。据不完全统计，城东板块预计本月将有11个盘入市，涉及先仙林、汇通路、麒麟科创园等板块。

值得注意的是，许久未有新盘供应的仙林，云樾观山、君启、铭著风华等几大新盘也将同台献艺。

目前仙林湖板块内新房房源稀缺，仅水沐雍荣府和半山云邸两盘在售，买房人的选择空间也不大；再加上，云樾观山放风价4.2万/m²是区域内首个科技住宅，价格也算可以接受。

城南新房市场持续发力，预计有8盘入市，其中纯新盘有7家，雨花滨江东原印未来，人居森林的铂钥江南、两桥板块的中海南山印、雨核的华润置地中心、南部新城的金基璞悦，以及河西南岸的万科雨悦光年。

建面约99-143㎡科技住宅铂玥江南将作为人居森林片区的首秀作品率先亮相，精装放风价4万/㎡，首付6成。项目认可度还未有可知，整个人居森林板块面貌亟待改善却是不争的话题，不过从销售口径来看，对该区域认知度较高的客群来自河对岸河西南居民。

值得注意的是，在近期河西南部分二手房跳水，二手房上涨乏力的市场环境下，铂玥江南放风价高达4.4万/㎡，虽有科技系统加持，但销售压力仍然不小。

另外，河西中的高力璟华府和河西南金茂府新组团、江心洲江心印的三大改善盘也将入市。

值得关注的的是，江心印未来加包均价估计在5w/㎡内，这样的新房价格在整个建邺区都非常有竞争力，且低于建邺区全区的二手房均价。项目主力户型140、180㎡，即便140㎡也做到了朝南4开间，180㎡户型做到3卫，在当下南京的高层产品中，这户型属于比较先进的。

PART 03.

写在最后

这两天讲授的消息一直未停歇，如：雨核的中海南山印传闻为5成首付，比区域上一次8成首付筛客降了3成；新玄武首付也略有小降，明日之城由上次开盘的8成首付降低到5成；宝龙城由上次开盘的6成首付降低到4成……此前放风8成首付地金基嘉玥，最新消息说大概率开盘改为5成首付的销售方案。

“首付降了，板块凉了？首付涨了就要赶紧买?”

面对各类混杂现象时，当然不能非常简单粗暴地用首付涨跌来衡量一个板块的热度，包括一个楼盘值不值得买。

虽然，不管是土地端还是销售端，市场观望态度渐浓，通过现象看本质，理性分析，才是当下应该做到的。

不过目前整体市场供应加大、降低首付比例，再加上房产税箭在弦上，市场冷静期下，对于自住型购房者来说确实是可以买入的好时机。

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