土地可研|追平江南主城，核中核限价又又又提高！

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土拍，是一群人的狂欢。

热门区域不必多说，很多区域最高毛坯限价再次刷新，连冷门板块也象征性地涨了几百，其中，最扎眼的莫过于江核，这次江核的房价天花板又破了。

江北核中核G19，与扬子江金茂悦、大华云江印月近在咫尺商品房毛坯限价达到了破纪录的3.8万/㎡。

这个价格，相较于520土拍中卓越G12毛坯限价3.5万/㎡，上涨了3000元/㎡，2000元/㎡的基础装修，再加上装修升级包的话，未来新房精装价格预计在4.2万/㎡-4.3万/㎡。

一顿操作猛如虎，我们终究还是错过了江核精装3万/㎡的时代。那么，问题来了，江核4.2万/㎡的话，还有人愿意买账吗？

限价在一年间从30750元/㎡，上涨至38000元/㎡。虽然G19地块具有一定的区位优势，但是宏观来看，其确实是代表了整个江北的房价天花板，毫无疑问，江北核心区正代表着江北开始挑战以江南为主导地位的房价格局。

板块内上一次还是2019年10月，江核G12被中交16.9亿拿下、江核G13被大华9.5亿拿下，算下来核中核整整2年没卖过地，目前区域内在售的只有中交锦方。

项目已于9月2日首开，当天推出148套房源，耗时约2个多小时，全部卖完。此次开盘的销许均价35300-35570元/㎡，户型建筑面积约110㎡、130㎡、140㎡，精装修交付，无升级装修包，首付8成起。

随着老盘的逐步清盘，江北核心区目前加上升级装修包新房均价在3.5万/㎡左右，普遍首付8成。而对于买房人来说，最主要的不是购房门槛的问题，而是是否能买到。

对于一些追求改善的群体而言，如果有着位置和周边资源的加持，再加上整体品质的提升，还是会争抢着买。按照这样的走势，随着面积增大，价格攀升，首付比例较高，江核优质区域将不是普通购房者所能入场的。

江北核心区新房火热的一个很大因素，就是可以很明显地预见房价的上涨空间。

这里聚集了超豪华高大上地标群：超级地下城、第一高楼和多个摩天大楼集群。最近能看到的是市民中心（已交付），江北图书馆、美术馆、扬子江国际会议中心等即将建成交付。

但缺点同样明显，最重要的配套双地铁，地铁4号线二期和地铁11号线至少五年以上，对标新街口的超级商业体目前看不到时间表，大量产业的入驻时间，还未可知，传说中的华润万象城也是遥遥无期……

01机会

核中核规模供给继大华之后，相对稀缺。市民中心交付使用在即，江北图书馆、美术馆即将落地，整体价值再拉升一个梯队。

02挑战

有限的难度，来自毗邻快速路的干扰，但也有可能嫁接一些科技手段，打造智慧科技地产与公园地产的概念，变短板为长处。

03意向定位

110㎡三居：125 ㎡三居：140㎡四居=4：4：2。

110平米的三居给有支付力的新南京，125和140的三居给改善客群。不用再挑战更大，毕竟周边是产业氛围。

04地价上限

38000元/㎡（政府最高限价）虽然周边二手房价格依然有限，但结合周边配套价值和品质江景住宅，有机会挑战45000的单价。

05操盘关键点

快速路噪音的技术规避，与周边公园广场资源的融合打造。

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