库存逼近13万套，南京二手房指导价是「狼来了」？

库存逼近13万套，南京二手房指导价是「狼来了」？锦绣田园农家小地主,湖北省社保查询,000522, 被戏称为“宇宙中心，永涨不跌”的深圳楼市，最近似乎出现了种种动摇信号。 8月16日，国家统计局数据显示，深圳7月二手住宅价格指数环比下滑0.4个百分点，这也是今年5月以来的连续第三个月下跌。

被戏称为“宇宙中心，永涨不跌”的深圳楼市，最近似乎出现了种种动摇信号。

8月16日，国家统计局数据显示，深圳7月二手住宅价格指数环比下滑0.4个百分点，这也是今年5月以来的连续第三个月下跌。

不止如此，根据深圳市规划和自然资源局数据，今年7月份深圳市二手住宅成交2557套，已连续4个月下跌，创近17个月新低，同比下滑80.93%。

实际上，7月的“量跌价稳”，也是上半年以来各项楼市调控政策作用叠加的效果。

今年以来，无锡、深圳、杭州、成都等城市都相继出台了二手房指导政策。截至目前，成都已发布三批次二手房指导价，很多小区挂牌价直接被腰斩。

不少买房人也不禁在问：南京的二手房指导价怎么还不来？

新房限价，千人摇万人摇，抢不到新房的人，流向二手房市场，二手房价格追涨。整个市场在新房、二手的不断交织中，缠绕螺旋上升。

新房限价 → 二手房涨价 → 价差太大，更要摇号 → 二手房涨价，更要追涨→ 二手房涨价，新房倒挂空间更大

二手房市场，才是最真实的市场。

二手房市场最大的优势在于，看得见摸得着，落定的学区，以及不用为中签率发愁，才吸收了市场中大量的需求。

emmmm，除了贵。

二手房挂牌量，最能体现这种市场情绪。链家数据显示，继年初南京二手挂牌量突破10万套后，现在南京二手库存又增加了不少，达到127521套，逼近13万套。

诸葛找房有效二手房数据也有122092套：

如果和其他城市对比，数据更加直观。

先看人口总量达到南京三倍的上海，链家真实挂牌量为18041套。

当然，上海执行了二手房指导价，部分房源无法显示。但无论如何，上海的挂牌房源不超过3万套。

杭州，二手挂牌量7万+，只有南京的一半左右。合肥，挂牌量与杭州相当，也在7万+。

这么一来，南京是整个泛长三角4城中，二手房挂牌量最大的城市。即便加上地级市，苏州的挂牌量刚刚超过10万套，与南京还是有较大距离。

所以从数据上看，南京的二手房库存，长三角妥妥“扛把子”（在这里，需要注意的是，链家的挂牌量≠城市的挂牌量）。

因疫情加上年中房贷政策的收紧，南京绝大多数二手房小区受到波及，曾经好卖的小区，变得平庸；本就艰难的小区，雪上加霜。这样的背景下，一些二手房业主不断退让各项买房条件，尤其是挂牌价方面，陷入了无尽的“内卷”中。

二手房市场出现降价，可能是之前挂牌价虚高的房主，理性下调报价；也有可能是因为外部城市贷款政策收紧，导致部分业主想要尽快出手；也有个别是自身急用钱，想要快速回笼资金，选择降价。

比如鼓楼的恒盛金陵湾，一套建面约200㎡的房源，在8月10日直降20万，目前单价53649元/㎡，远低于目前的二手房挂牌均价。

但在降价的一些房源中，不少大幅度降价之后，单价还是要高于或者和目前小区二手房挂牌均价基本持平。

其中，大明路晨光新苑一套81㎡两室一厅住宅直降25万。从房屋时光机可以看到，该房源在6月份的报价为318万，7月修改为316万，紧接着8月25日又降价25万！

最后的总报价为280万，按照81㎡的面积算下来，单价约为34521元/m²。这样的单价还是略高于高于目前二手房市场价格，这套房源如此大幅度降价，或仅是一个噱头而已。

位于小市韶山路小区一套42㎡二手房，房源挂上2天内就降价20万，但320万的总价折算下来，单价高达77453元/㎡，超出市场价近1万！即便考虑到户型较小等因素，降价20万后的房源单价还是要略高于该小区最高单价。

万达西地某套房源更是加上了双11商家必备BUFF——抬价又降价。

从热点区域表现看，市场面的房价预期整体仍处在较高水平，但南京因城施策的“工具箱”内还有不少"备选项"，后续出台的稳预期措施只会多不会少，未来热点区域房价长期看稳也将成为因城施策调控的导向目标。

事实上，以河西为例，由于新房限价，一二手房倒挂，投资客很少购买二手房，都在参与新房摇号。购买二手房的客群，主要是自住、改善和付不起高首付验资的客群，如果给二手房降杠杆，可能打击到自住需求，二手房本来低首付的优势不再明显，一定程度上加重新房的比较优势，参与新房摇号的人数可能更多。

此外，还有个情况就是如果指导价是针对整个小区的，由于户型、面积、装修、楼层差异带来的市场成交单价本来差异就很大，牵涉到学区的可能更是有两倍之多，一刀切可能难以反映真实的成交参考情况。

有人欢喜有人忧。从积极的方面看，指导价出台后二手市场两类房子会受到影响，一是老破小、二是贴牌学区房，这两类房子的含金量会再降低，有指导价在也不能肆意炒作。

当然二手市场如果量价齐缩，对新房市场势必也会有影响，因为会有不少购房人是卖旧房换新房，旧房卖不出去，或者卖不上价，自然也会影响新房市场的销售。对此你怎么看？

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