8盘齐聚，“卷”上栖霞山！

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说到栖霞山，你会想到什么？是层林尽染的红枫还是曲径通幽的古刹？

西边的燕子矶、东边的龙潭、南边的大学城，以及二次裂变的新港和尧化门，都在分蚀着买房人的视野，直到欢乐谷的开园，才让这个地方在刚需和地缘群体面前撑腰的底气。

环顾周边，个个强手如林。燕子矶新城有高起点规划的滨江资源，仙林大学城有让人艳羡的教育资源，龙潭有港口枢纽、智造产业支撑和综保区政策优势，“后起之秀”栖霞山也不甘落后。

近年来发展迅速，板块内配套也在不断完善升级，从过去的“无地铁经过”，到如今一口气在栖霞山东部连设三站（官窑山南路站、摄山站和华侨城站），三条轨交（4、6号线+宁扬城际）环绕；南外仙林分校华侨城小学已开学；规划建设欢乐谷（已开园）、国际邮轮母港等，涵盖商业、文旅等资源......从板块发展上来说，未来前景可观。

今天，小编也横向对比了栖霞山新房楼盘的开发销售情况，以供大家参考（数据来源：网上房地产）。

（1）在售8大楼盘，开盘以来的整体去化率排名：山语隽府>华侨城翡翠天域>山和九著＝蓝光雍锦逸境>山语境府>中交翠语江岚>上坤云栖风华>山语熙府。

卖的最好的是兼具位置、配套和产品优势（无包）的山语隽府，华侨城翡翠天域项目去化也不错。除了山语隽府和华侨城翡翠天域去化率在70%以上，遥遥领先，栖霞山其余6盘的去化均在60%以下，其中山语熙府只有23%，倒数第一。可见，栖霞山板块，整体去化并不理想，多数楼盘处于滞销状态，整个板块平均一个月卖房不足百套，加上土拍潮、上市潮、楼盘多，相互间竞争激烈，趋于白热化。

（2）由于开盘销售周期不同，各楼盘整体去化有客观原因。从最近一次开盘情况来看，最新去化排名为：山语隽府>华侨城翡翠天域>中交翠语江岚>上坤云栖风华>山语境府>山语熙府>蓝光雍锦逸境>山和九著。

除了山语隽府去年10月加推全部售罄外，其余7盘的去化显然更加惨淡，销售期最长的华侨城翡翠天域，近四年（42个月）只卖了70%左右，另外6个楼盘最近一次开盘均在2个多月左右，去化最高也仅4成左右。可见，今年开年以来，栖霞山板块的去化还在进一步探底，整体形势仍在恶化，很不乐观。

抛去老盘翡翠天域不谈，2020年入市的山语隽府和蓝光雍锦逸境在南外分校开学+欢乐谷开园两波利好的促进下，由此带来一波可观的房源去化，但在目前可见的几次加推里，去化情况稍显力不从心，所谓的“地铁房”“学区房”还为时尚早：

（1）楼盘比较孤立，脱离栖霞的居住核心片区，板块关注度不够，辐射范围相对有限，基本集中在栖霞山以及附近的尧化门等，对市区客群吸引力不够。市区客群可能更倾向于仙林湖板块，刚需可能更愿意去距离更近的尧化门。

（2）在售楼盘和可开发地块大部分远离地铁、公交等公共交通，对刚需客群来说缺乏吸引力。

（3）地缘客群已经多次消耗，继续挖掘的潜力在迅速缩水，而且区域内楼盘品牌和产品趋于平庸化，长期缺少令人耳目一新的楼盘面世。

（4）区域内不存在一二手房倒挂，不少次新房小区的二手房价，比新房还要低，高价的新房楼盘缺少性价比优势。

与之相对应的：

（1）小户型+低首付+额外优惠：栖霞山板块新房均价一般都在3万/㎡以下，首付三成，是南京主城上车门槛最低的区域之一，再加上90平左右的小户型，非常适合刚需置业人群。此外，通过分销渠道还能享受至少1-2点的额外优惠。

（2）直接上车+心仪好房：区域还处于发展阶段，导致了栖霞山板块的众多房企去化情况与其他热门板块相比偏低，这意味着在目前热门区域只能“盲选”的背景下，无需摇号碰运气，直接上车。

（3）密度低+环境好+共享仙林配套：从地理位置上看，栖霞山板块距离仙林湖仅约3公里，道路修通后，到仙林湖仅需几分钟，各种配套均可共享，且栖霞山建筑密度更低。

2020年以来，在收割了一大波地缘客之后，各个楼盘去化情况也稍显疲态。再加上学区红利也在急剧下降（学区吸引力最终要看生源和升学率，成色非常重要）虽说会对二手房价格及新房产生重要影响，但目前成效还未可知，更何况是合作办学“遍地跑”得今天。

和分销合作的横幅、公示竞品之间的差距、“仙林滨江”的说辞、以及即将通车的天佑路……或许随着区域配套的逐渐完善，并与房企间形成合力，进一步提升板块的价值，可以吸引更多人在此就业安家，在此也期待下半年能迎来质的飞跃。

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