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300亿授信南京“旧改”,老小区居民有福了!

城镇老旧小区改造,

既是造福人民群众、

满足人民群众美好生活需要的

重要民生工程,

也是有效扩大内需、做好“六稳”工作、

落实“六保”任务的重要发展工程。

美丽南京城。南报融媒体记者 冯芃 摄

7月20日,国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》),明确提出,2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户;到“十四五”期末(2025年底),结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

而此前几天,在住房和城乡建设部大力推动下,中国建设银行已与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市,分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。到2025年,建行支持授信南京的额度高达300亿元,在签约的9个城市中,与广州、苏州并列第一方队。

整治后的栖霞区尧林仙居小区道宽路净、环境整洁、停车有序。通讯员 易丹丹 南报融媒体记者 徐琦 摄

让老旧小区“旧貌换新颜”,在有“面子”的时候也更有里子,事实上,南京探索实践已达20年之久。

新的改造任务和标准之下,

新的金融政策支持之下,

南京又如何发力?

国家级“旧改”,究竟怎么改?

据介绍,此轮改造将重点改造2000年底前建成的老旧小区,全国约有30亿平方米的规模。

中国政府网截图

按照《意见》,改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类

基础类

主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

完善类

主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

其中,改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设,整治小区及周边绿化、照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类

包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

燕子矶街道燕华花园社区里的“小菜园”变身15个“微花园”。通讯员 聂露露 南报融媒体记者 张华 摄

改造的真金白银来自哪里?《意见》明确,建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。

在居民出资方面,按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造,可通过直接出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金,用于加装电梯等自住住房改造。

《意见》同时要求,商业银行加大产品和服务创新力度,在风险可控、商业可持续前提下,依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

蓝天白云下的南京城。南报融媒体记者 董家训 摄

“实践”20年不断升级标准,南京已有2132个小区脱胎换骨

南京市委市政府态度非常明确:“老旧小区改造一头连着民生、一头连着发展,是事关群众切身利益和经济社会发展大局的重大民生工程、重大发展工程。”

定任务,提标准,记者梳理发现,作为重要民生实事,南京推动老旧小区环境整治先后已经历了4轮——

2000年起,进行以美化为目的的建筑出新;

2006年启动老旧小区出新工程,当年出新资金标准从30—50元不等。“此轮改造标准相对较低,就是简单的‘穿衣戴帽’。”市物业服务指导中心副主任童声龙告诉记者。

2011年起调整出新资金标准,普通小区和示范小区的出新标准大幅度上升到 160 元/平方米,出新开始从“面子”向“里子”兼顾。

2016年起,出新资金标准再一次调整,资金标准控制上限已达300元/平方米,并提出了“精品小区”的整治概念。

标准的不断提升,让一个又一个小区迎来了脱胎换骨的改变,大大提升了老百姓的幸福感和获得感——

玉兰里小区

整治一新的玉兰里小区。南报融媒体记者 顾小萍 摄

7月21日,南京气象部门正式宣布出梅。今年的梅雨季不仅超长待机,梅雨量较常年也多了好几倍,对于很多老旧小区而言是一场严峻考验。

建于上世纪八十年代、曾经逢雨就淹的建邺区玉兰里小区,轻松迎战了这次考验,完美实现了雨停路清。这个“完美转身”缘于一场持续10个月的精心整治。

小区不仅外墙、道路整治一新,还装上了智能门禁系统、监控系统等,同时向地下要空间解决了居民休闲无去处的难题。

最让居民们满意的是,工程在对下水管网清疏修缮的同时,还增设了多台雨水泵和污水泵,一下子解决了该小区几十年来因地势低洼“逢雨必淹”的尴尬。

建邺区天顺苑小区经过“量体裁衣”式改造,进一步提升了居民居住品质和环境质量。南报融媒体记者 段仁虎 摄

爱达花园

同样位于建邺区的爱达花园也是一个老旧小区,共有34幢住宅1800多户居民。

一番整治后,这里远望已与新建商品房小区相差无几:外立面上端是棕黄色的真石漆、下端是深棕色的大理石,统一的晒衣架、空调架、防盗窗、智能单元门……这个三面环南河的小区外,有一条宽10多米、长1000多米的防洪堤坝,此前堤坝上杂草、杂树众生,整治过程中打造成了居民的健身步道。

童卫路7号小区

玄武区童卫路7号小区建于上世纪90年代,是卫岗乳业的职工家属区。

2017年整治之前,小区空地、楼顶平台都被居民们圈为私家菜园或搭上违建出租,有的甚至养起了鸡、鸭、鹅。

改造后,小区居民用“一个天上一个地下”来形容看得见的变化。小区内的空地根据现有条件,有的划上了停车位,有的建成了健身休闲小广场,有的栽上了养眼的绿植。建筑外墙是以乳黄色为主色调的真石漆,晾衣架、空调架、雨篷都是统一新安装,此前小区最碍眼的各种蜘蛛网式的管线一根也见不到。

“没想到一整就整出了个新小区!”小区居民狄先生表示,过去多年,小区没有物业公司感兴趣,仅靠卫岗乳业派驻的3名工人在管。但整治后成了“香饽饽”,当年进行物业管理招标时竟有4家物业公司来“争抢”。

秦淮区瑞金新村实施环境综合整治后,小区道路干净整洁。南报融媒体记者 王伟超 摄

中牌楼东95号小区

秦淮区中牌楼东95号小区不大,只有6幢多层和3排平房,3排平房是1949年以前就盖起来的,6幢楼房是1980年建的,共入住420户居民。

过去几十年,小区无人管理,路面破损、墙面屋顶渗漏严重……

经过整治改造——

小区内部业主出入的主要道路由之前的4.5米拓宽至6米,铺上了透水沥青;

破破烂烂的车棚拆除后,盖起了新的钢架车棚;

屋顶、墙面进行防漏处理后刷上了青灰色和白色涂料;

单元楼前杂草丛生的地上全部铺上了草坪砖,撒上了草坪种子;

多年派不上用场的小广场安装了各种健身器材……

整治完成后,物业管理也及时配备起来。不大的小区共配备4名安保、2名保洁和1名管理负责人。

高淳区淳溪街道牡丹园小区环境整治一新,小区生活环境更宜居。通讯员 邢光理 南报融媒体记者 徐琦 摄

统计数据显示,南京目前现有老旧小区2633个,共6320万平方米,房屋2.21万幢,涉及居民83.7万户。近年来,通过老旧小区、明城墙、街巷、干道等整治工程的实施,目前仅剩余501个老旧小区尚未整治。

不断探索,形成“南京老旧小区整治特色”

“国家住建部提出的基础类改造内容,我们已经100%完成。但在完善类和提升类方面还有需要努力的空间。”童声龙表示,大力推进老旧小区改造工作,既是落实中央和省关于城市工作的决策部署,也是顺应民心、尊重民意、关注民情、致力民生的重要工作举措,更是南京打造“美丽古都”的必然要求。

南京城。南报融媒体记者 董家训 摄

近年来,在不断探索中,南京这项工作不仅走在了全国前列,也形成了独有的“南京特色”——

科学谋划,规范先行

为确保老旧小区整治各项工作有章可循,有序推进,陆续出台各种文件政策,形成南京特色的老旧小区整治政策技术体系。

2016年,出台《整治标准》《验收标准》《设计案例》《整治案例》等一系列规范操作的技术文本;

2017年,按照市委、市政府有关精细化管理要求,适时编制《老旧小区整治精细化管理方案》《工作手册》《精细化管理通讯录》《安全事故案例分析》等“一大三小”配套文件;

2018年,细化老旧小区整治过程管理的内容,编制《施工技术导则》,进一步规范老旧小区整治工程技术行为;

2019年,制定《南京市老旧小区整治工程不良行为通报制度》,明确了各参建单位的不良施工行为;

2020年,对《老旧小区整治精细化管理方案》进行了修订,进一步规范工程施工。

民主整治,共同缔造

坚持以人民为中心的思想,努力让整治成果更多、更公平地惠及全体市民。

整治前,以发放“致居民一封信”、调查问卷表,召开座谈会、议事会等形式,了解群众迫切需要解决的问题;

整治过程中,以小区为单位邀请3—5名居民作为小区监督员,全程参与整治工作;

整治后,通过发放问卷调查表、召开座谈会,对整治效果进行综合评价,根据居民意见进一步整改完善。

精雕细琢,注重成效

老旧小区大多地处城市核心地段,在整治过程中紧紧围绕“创新名城、美丽古都”的总体定位,以绣花功夫、工匠精神打磨每一个小区,例如,按照色彩控制导则,统筹考虑城市主色调和区域色彩特点,确定整治小区立面色彩。

同时注重文化底蕴,充分挖掘周边经济、社会、历史文化内涵,如民国风情、秦淮风光等等,将小区与周边环境融为一体。并深入开发小区原有景观、小品、绿化,变废为宝,精雕细琢,打造更多小区整治的精品力作。

建管并重,长效常态

整治前,从有利于长效管理的角度制定老旧小区整治方案,明确整治内容。

整治后,全面落实小区长效管理,同时进一步加强对居民进行宣传和引导,增强居民主人翁意识,主动维护小区秩序,缴纳管理费用,对整治成效的保持起到积极作用。

未来:扩大改造范围,探索市场化改造路径

整治一新的世纪苑小区,环境整洁美丽。通讯员 朱向东 南报融媒体记者 于洁尘 摄

新的改造任务之下,新的金融政策支持之下,南京又如何发力?

据介绍,过去多年来的老旧小区整治,针对的主要是2000年以前建成的非商品房小区。

新一轮老旧小区改造将进一步扩大改造范围,将建设标准低、基础设施损坏严重的保障房、安置房小区,以及建成时间20年以上的,基础设施缺项老化严重的商品房小区纳入改造计划。

眼下,南京市正开展地毯式、拉网式调查摸底,除本轮整治以外,符合改造条件的小区都将纳入新一轮改造项目库。

燕子矶街道祥和雅苑小区社区刚刚建成的全明式电动车停车棚里,志愿者正指导社区居民如何使用充电设备。通讯员 杨霞 聂露露 南报融媒体记者 张华 摄

“老旧小区改造的共性问题在于统筹协调难、政策突破难、资金筹集难、发动群众难,加快推进这项工作,势必面临着如何解决‘方案怎么定、钱从哪里来、内容怎么选、后续怎么管’的问题。”童声龙表示,南京市还将根据现有的省、市相关政策,结合各区实践,积极探索老旧小区改造模式,可以“一区一策”,具备条件的改造项目甚至可以“一个项目一个政策”,以项目为龙头,全面统筹规划,以大带小、以丰补欠,破解资金难题。

记者获悉,南京市将在每个区选择1—2个老旧小区改造项目进行试点,探索市场化改造路径,先试先行,实践出不同改造模式的优缺点,建立改造案例,为全市政策制定、改造模式提供参考性依据。

另外,还将试行政府引导、社会资本介入、金融机构参与、发行专项债券、多元投入、居民出资等多方参与改造项目的模式,找准利益平衡点,建立利益分享机制,以改造促进小区价值和环境功能整体提升,实现各方利益主体的共建共享。

来源:紫金山观察

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