开市客杀入南京？！方山南的春天来了？

开市客杀入南京？！方山南的春天来了？康斯坦丁电影 以前置业南京，购房者常将“两江板块”加以对比，可从去年一年的动静来看，江北早已脱胎换骨 今非昔比，5成、8成首付成了常态，反倒是江宁，动作肉眼可见的慢了下来。 放眼整个江宁，最受关注的无

以前置业南京，购房者常将“两江板块”加以对比，可从去年一年的动静来看，江北早已脱胎换骨 今非昔比，5成、8成首付成了常态，反倒是江宁，动作肉眼可见的慢了下来。

放眼整个江宁，最受关注的无非就集中在科学园、上秦淮、九龙湖和方山大学城四大板块，其中，今年新房上市量最大的，当数低调了许久的方山大学城板块。

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方山板块有两个特点，一是供货量大，二是储货量也大，而且周边还有大量空地。

截至目前，方山目前已经聚集了八盘。分别是伟星万科四季光年、中海方山印、远洋万和方山望、五矿澜悦溪山、山和宸园、联发翡翠方山、樾山林语和润锦园。

在售8大楼盘，开盘以来的整体去化率排名：四季光年>樾山林语>山和宸园>中海方山印>润锦园>联发翡翠方山>五矿澜悦溪山>远洋万和方山望。卖的最好的是兼具位置、配套和产品优势的万科四季光年，樾山林语的洋房项目去化也不错。远洋只有39%，倒数第一；联发翡翠方山去年6月开盘，10个月去化只有54%。

由于开盘销售周期不同，各楼盘整体去化有客观原因。从最近一次开盘情况来看，最新去化排名为：四季光年>中海方山印>联发翡翠方山>樾山林语>五矿澜悦溪山>山和宸园>润锦园>远洋万和方山望，除了四季光年首开当天去化95%，其余7盘的去化皆不温不火。

（以上数据皆来自南京网上房地产）

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可见，方山板块整体去化情况并不理想，多数楼盘处于去化缓慢，整个板块平均一个月卖房不足百套，加上土拍潮、上市潮、楼盘多，相互间竞争激烈，趋于白热化，更是加剧去化周期。

粗浅来看，主要在于：

（1）板块发展接近成熟，缺乏利好刺激，辐射范围相对有限，对市区客群吸引力不够

（2）在售楼盘和可开发地块大部分远离地铁，距离偏远加上交通不便，对刚需客群来说缺乏吸引力

（3）地缘改善客群已经多次消耗，品牌和产品趋于平庸化，缺少头部大开发商和令人耳目一新的楼盘面市

（4）区域内不存在一二手房倒挂，缺少性价比优势。

但近期，方山着实火了一把，商业更是“一马当先”，首当其冲的便是Costco进军方山南。

Costco，美国本土的世界零售业巨头，2019-2020年落子上海两家门店之后，南京算是全国十五座新一线城市之中， Costco落子的第三座城市。

据悉，上海闵行店开业当天，人流量堪比春运现场，上货都没抢购快，因为超负荷，开业不到４小时就宣布暂停营业！

由此可见，如果Costco真的开进了方山南，其辐射效应将非常明显。

具体到楼市上，方山板块虽数盘较量，然而却是三个赛道，真正需要一争高下的其实仅方山南的四个（离Costco近）：中海方山印（洋房改善）、五矿澜悦溪山（精装刚改）、远洋万和方山望（全装修刚需）、山和宸园（毛坯刚需）。

其实这4个楼盘在产品定位与品质上就能略知一二，都偏向于预算不高，价格敏感的刚需客户，相对来说，方山印居住质量更高，当然价格也更贵。

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总的来说，虽然江宁是刚需以及刚改的“避风港”，可是目前整个江宁也跟江北一样，各子板块楼市分化严重。

如想要一步到位的刚需或刚改客群瞄准的百九商圈、上秦淮以及老镇东山这些热门子版块，目前已经发展趋于饱和，区域内的新房稀缺。如近两年火爆的上秦淮，目前仅云台山以南的上秦淮G81芳原一家纯新盘。

外加，这几个热门片区的新房价格属于江宁板块的第一梯队，对于部分刚需群体上车有所难度。

而其它子版块在外部条件上或多或少有些许“无力”。

青龙山新城离主城近，但是不利因素迟迟没有进展；禄口、滨江相对偏远、正方新城配套还未跟上，相比之下的方山优势就凸显了，板块配套还算成熟，生活氛围相对较好，尤其自然和人文资源丰富，商业和交通上的短板也在积极推进……

方山南G45商综

方山南G45商综规划于近期（4月7日）出炉，总体量约1.1万方，虽不算太大，但其周边有学院、小区等，学生和居民群体较多，消费客群较为充足。且充分照顾到该地区人流量尚少的现实，避免浪费。

江宁城建G99

方山江宁城建G99地块，该地块于2019年12月被南京乐临商业管理有限公司（江宁城建）以底价2.2亿元斩获。

ING广场

南京传媒学院北服（南瓜广场），目前正在进行已经装修改造。据悉，改造后命名ING广场，总体量有1.4万方。

就目前来看，方山商业的发展仍需很长一段时间，而Costco在有实质性进展后又会给方山带来怎样的提振，值得期待。