土拍新政，“限房价+竞地价”组合拳来了！河西南毛坯限4.2万…

土拍新政，“限房价+竞地价”组合拳来了！河西南毛坯限4.2万…qiy 6月5日，南京发布2020年宁出第07号公告，共计8幅地块，分布于河西南（1幅）、城南（2幅）、紫东（1幅）、浦口（2幅）、江宁（2幅），均为涉宅用地，出让面积约40公顷，起拍总价达129.9亿元，将于年7月10日10:00开始竞

6月5日，南京发布2020年宁出第07号公告，共计8幅地块，分布于河西南（1幅）、城南（2幅）、紫东（1幅）、浦口（2幅）、江宁（2幅），均为涉宅用地，出让面积约40公顷，起拍总价达129.9亿元，将于年7月10日10:00开始竞拍。

此次土拍的重点来了！该批地块均设有毛坯房销售限价，成为南京“限房价、竞地价”的首批地块。河西南限4.2万！城南两桥限3.2万！未来南京楼市房价格局又将发生重大变化！

1、“限房价+竞地价”组合拳对市场的影响

“限房价+竞地价”这套组合拳早在其他城市就有所落地执行。

2010 年，北京就率先尝试和探索过 " 限房价、竞地价 " 的土地出让模式。2019年，杭州出现楼市 " 小阳春 "、土拍明显回温等情况，随后该市出台了 " 限房价、竞地价 " 的土拍新政。此外，宁波近期挂出的 8 幅地块，也明确是按照 " 限房价、竞地价 " 的方式出让。

可以预见的是，南京此次“限房价+竞地价”政策是针对现阶段市场出现的破限价、价格疯涨、地王频现等情况，属于阶段性政策。

01、“限房价+竞地价”意味着什么？

“限房价+竞地价”的出让方式，即对住宅、商住等涉及住宅用地的地块，在土地出让公告中同时公布土地出让最高限价和地块所建商品住宅（毛坯）销售价格，当地块竞价达到最高限价时，采取竞争人才房建筑面积，竞争的人才房无偿移交政府。

目前暂未该政策只针对此次挂出的地块，意味着这批地块挂出的时候，不仅设定了最高楼面价，还直接明确了未来上市销售的最高限价（毛坯），另外还规定了项目最高销售单价不得超过售价均价的110%。

02、“限房价”对市场有什么影响？

房价被限制，直接影响到地价，意味着开发商在拿地的时候就知道未来的利润空间，对于实力雄厚的央企国企来说优势明显，对于中小房企来说拿地更困难了。

控制成本，减少盲目拿地的情况。在已知成本利润空间的情况下，减少了此前开发商盲目拿地的情况，有利于减少高地价风险，为今后地块上市保持房价平稳奠定基础。

对于开发商而言，自身成本控制的能力好的、融资成本低的房企更占优势，同样的销售价格，开发商对于成本控制的差异，决定了自己的利润空间。

今年南京房价指数的创新高，再加上市场热度一直飙升，该项政策的干预，主要是避免市场过大的冷热波动，促进房地产市场平稳健康运行。

值得注意，此次限制的价格是毛坯售价，也就意味着未来开发商都会做精装产品，而真正的利润空间就在精装标准里面。

但目前南京对于精装标准的定价还没有一个非常明确的文件说明，在这样的情况下，也是给市场留了一部分的利润空间，同时这也是对于“双限”房子的保障，对于开发商打造精装品质用料的制约。

据了解，杭州、长沙两个城市在“双限”政策出台后，也针对精装修出台了详细的政策，杭州要求开发商必须公开装修价格、预算明细、材料和设备，长沙出台了“精装指导价”。估计未来南京也会出台相应的政策，来制约精装修市场。

03、楼盘价格高低配，行不通了！

设置最高销售单价不得超过售价均价的 110% 的规定，则可以有效避免开发商用低配方式拉高部分房源的销售单价，有助于保持市场价格的整体稳定。

同时还制约了一些开发商通过挖地下室，拉高标准层房价，未来这样的方式行不通了。

04、限价再次被重启，价格红线不动摇

此次挂出的8块土地，全都按“限房价、竞地价”方式出让，成为南京限房价竞地价的首批地块！

其中河西南最高限价4.2万/㎡（毛坯）、城南两桥最高限价3.2万/㎡（毛坯）、仙林最高限价2.75万/㎡（毛坯）、江北城南中心区最高限价2.8万/㎡（毛坯）、江宁高新区最高限价2.7万/㎡（毛坯）、江宁软件园最高限价2.06万/㎡（毛坯）…全部都低于片区的在售均价。

来源：江苏土地

2、官方权威解读

为贯彻落实中央“房住不炒”定位，南京市切实履行地方政府调控主体责任，因城施策、精准调控，多渠道保障、多主体供给，加大人才房、租赁住房用地供给和建设，保持了我市房地产市场平稳健康发展。

今年以来，我市部分区域商品住宅出现热销势头，土地市场竞争程度加剧。

为巩固“稳房价、稳地价、稳预期”目标，促进房地有效联动，我市从6月起采取“限房价、竞地价”出让方式，即对住宅、商住等涉及住宅用地的地块，在土地出让公告中同时公布土地出让最高限价和地块所建商品住宅（毛坯）销售价格，当地块竞价达到最高限价时，采取竞争人才房建筑面积，竞争的人才房无偿移交政府。

另外，对土地出让最高限价进行了适当调整，最高限价不高于出让起始价的120%。

6月5日发布的2020年第7号出让公告中，8幅住宅、商住用地均按照执行，总用地总面积为40.69公顷，出让起始价总额为129.9亿元。

通过精准化调控措施，地块出让后，一是有利于稳定预期，促进市场供需基本平衡，为今后地块上市保持房价平稳奠定基础；

二是有利于提升商品住宅建设品质，土地出让价格和商品住宅销售价格公开、透明，可以防范土地拍卖过程中过度竞争，在提升企业管理水平的同时，完善以质量、配套等促进发展的市场竞争机制；

三是有利于保障“新市民”和人才的安居需求，推出一定数量的单价2万以下的住宅片区，满足“新市民”落户需求，提供基本居住保障，地块配建和竞争的人才房可为我市吸引人才，保障人才居住需求提供可靠房源。

3、河西南限4.2万！城南两桥限3.2万！

紫东

仙林

NO.2020G31地块

地块四至图

地理位置：东至规划经三路， 南至规划纬五路， 西至规划经二路， 北至规划麒麟路

出让面积：34696.48㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜Far≤2.0

建筑高度：35≤H≤60m

建筑密度：≤20%

绿地率：≥30%

起拍总价：115000万元

最高限价：138000万元

起拍楼面价：16572元/㎡

最高楼面限价：19887元/㎡

毛坯房最高限价：27500元/㎡

NO.2020G31地块出让条件

（1）规划住宅的建筑高度不低于35米，裙房不受此限。

（2）地块内西南角有一处残丘，类型为砂岩（水泥配料用砂岩和建筑用地砂岩），经鉴定潜在经济价值约335万元，已纳入出让起始价，此残丘由竞得人自行处理。

（3）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。（4）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过27500元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（5）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交地铁集团。

江苏土地解读

NO.2020G31地块（栖霞区仙林街道、江宁区麒麟街道东麒路、麒麟路西南象限地块一）紧邻复地大鱼VILLA项目，紧邻4号线汇通站，交通便利。除此之外，周边还有今年4月29日出让的仙林G09地块，依托灵山优质的自然资源，是天然的康养宜居之地。在售的楼盘复地大鱼VILLA项目，1100万/套起，均价40271元/㎡！

地块周边已出让土地情况参考

G31地块未来商品住房毛坯均价被限在27500元/㎡内（不含装修价），最高销售单价不可超过30250元/㎡（不含装修价），相比板块内均价约4-6万/㎡的朗诗保利麓院、绿城东方玉园等二手房，有较大优势。

江北

城南新中心

NO.2020G32地块

地块四至图

地块航拍图

地理位置：东北至康华路， 西北至迎江路， 西南至康安路， 东南至规划道路。

出让面积：63073.79㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

综合容积率：1.0＜Far≤2.0

建筑高度：≤60m

建筑密度：≤20%

绿地率：≥40%

起拍总价：208000万元

最高限价：250000万元

起拍楼面价：16489元/㎡

最高楼面限价：19818元/㎡

毛坯房最高限价：28000元/㎡

NO.2020G32地块出让条件

（1）住宅建筑高度不得低于35米。

（2）地块内不得设置沿街商业。

（3）该地块须配建建筑面积不小于6307平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给浦口区政府。

（4）地块内装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。（5）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过28000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（6）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交浦口区政府。

NO.2020G33地块

地块四至图

地块航拍图

地理位置：东北至康健路， 西北至迎江路， 西南至康盛路， 东南至规划道路

出让面积：60632.56㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

综合容积率：1.0＜Far≤2.0

建筑高度：≤60m

建筑密度：≤20%

绿地率：≥40%

起拍总价：200000万元

最高限价：240000万元

起拍楼面价：16493元/㎡

最高楼面限价：19791元/㎡

毛坯房最高限价：28000元/㎡

NO.2020G33地块出让条件

（1）住宅建筑高度不得低于35米。

（2）地块内不得设置沿街商业。

（3）该地块须配建建筑面积不小于6063平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给浦口区政府。

（4）地块内装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。（5）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过28000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（6）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交浦口区政府。

江苏土地解读

NO.2020G32（浦口区江浦街道迎江路以南、康安路以东地块）、NO.2020G33（浦口区江浦街道迎江路以南、康盛路以东地块），这两幅地块均位于浦口区城南中心区，地块之间南北相邻。作为未来的浦口“城市新客厅”，城南中心区规划起点很高。

据此前推介会披露，浦口城南中心总面积2.75平方公里，将打造成为江北城市中心功能完善的首要承接地，集商务、办公、休闲及居住于一体的活力新中心。按照规划，城南中心区将有效弥补江北核心区现有功能的不足，与江北核心区、自贸区互为补充，错位发展，最终打造成为江北又一核心发展极。

城南中心区规划指标图

城市设计效果图

作为浦口城南中心区率先出让的2幅宅地，区位条件十分优越。交通上，东侧为地铁10号线万汇城站，南侧为规划地铁11号线，公共交通出行非常快捷。教育上，地块周边规划有多幅学校用地；此外，地块北侧、东侧有自然水系，自然资源丰富。

这两幅宅地未来商品住房的毛坯均价被限在2.8万/㎡（不含装修价），最高销售单价将不超过30800元/㎡（不含装修价），若加上3500元/㎡的装修，该地块所建楼盘最高单价不超过34300元/㎡，和周边目前在售的多个楼盘房源最高售价相比，价格具有一定的优势。

来源：南京网上房地产

地块紧邻江北自贸区，所在片区近年来始终保持着较高的市场热度，目前周边有风华国际、左岸澜庭、江与城、江畔都会上城、润辰府、悦辰府等多个项目，区域市场关注度高，为本地块的开发提供了较好的市场契机和氛围。

地块非常方正，周边道路均已建成，地块已平整完毕，上市条件成熟。住宅建筑高度不得低于35米，不得配置沿街商业。

江宁

江宁高新区

NO.2020G34地块

地块四至图

地块航拍图

地理位置：东至正方大道， 南至磨盘山路， 西至前捍路， 北至方前南路。

出让面积：76994.16㎡

规划用地性质：R2二类居住用地

综合容积率：1.0＜Far≤2.1

建筑高度：24≤H≤60m

建筑密度：≤20%

绿地率：≥30%

起拍总价：233000万元

最高限价：280000万元

起拍楼面价：14410元/㎡

最高楼面限价：17317元/㎡

毛坯房最高限价：27195元/㎡

NO.2020G34地块出让条件

（1）住宅建筑高度不得低于24米。

（2）该地块须配建建筑面积不小于8084平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交给江宁区政府。

（3）地块内装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（4）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过27195元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（5）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交江宁区政府。

江苏土地解读

NO.2020G34地块（高新园方前南路以南、正方大道以西地块）位于江宁大学城片区、江宁高新园南部、方山风景区南麓，所在的方山南部片区NJNBe040单元规划片区功能定位为：集主题地产及湿地游乐于一体的城市特色功能板块，将规划形成“一心、一轴、三区”的布局结构，总规划用地面积570.82公顷。

地块坐落在该片区的度假生活板块，东侧一路之隔为去年四季度成交的G82、G89住宅用地以及G99商业用地，可形成区域市场关注。周边有银城一方山、五矿澜悦方山、武夷名仕园等多个已建成住宅小区，北侧为中国传媒大学南广学院及规划文旅产业、高品质住宅片区，人居氛围十分成熟。

去年四季度，大学城G82地块被五矿以总价18.8亿元竞得，楼面价14722元/㎡；G89地块被金科以总价21.6亿竞得，成交楼面价14464元/㎡；G99地块被南京乐临商业管理有限公司（江宁城建）以底价2.2亿元拿下。

值得注意的是，本次公告的G34地块最高楼面限价17317元/㎡，比金科G89的楼面限价（20759元/㎡）下调了3442元/㎡，比五矿G82地块楼面限价20751元/㎡下调3434元/㎡。

今年，江宁大学城新房市场活跃，不管是拿地近4年的低密改善盘还是拿地半年不到的刚需盘，都在今年相继公开亮相。

该地块未来商品住房的毛坯均价被限在27195元/㎡（不含装修价），最高销售单价将不超过29915元/㎡（不含装修价）。目前，江宁大学城仅五矿澜悦方山剩少量新房在售，板块亟待补仓。据了解，今年，美的建发润锦园、联发翡翠方山、樾山林语、山和宸园、五矿大学城G82地块、江宁城建方山G27地块6家纯新盘最快将在6月首开入市，不少项目此前放风价格曾要冲上3万元/㎡的大关，如果传言成真G34地块未来的住宅售价将更具吸引力。

地块西南角规划有幼儿园，西侧规划有社区中心，东侧为商业用地，北侧为方山风景区、江宁大学城，南侧、西侧为秦淮河湿地公园，周边有已建成的南京外国学校方山分校（幼儿园至高中）、在建的南京东山外国语分校（小学、中学）等优质教育配套资源，自然景观资源、公共生活配套都较为完善。

江宁软件园

NO.2020G35地块

地块四至图

地块航拍图

地理位置：东至科技大道， 南至研发二路， 西至发展路， 北至东吉大道。

出让面积：82991.35㎡

规划用地性质：R2二类居住用地、Rc基层社区中心

综合容积率：2.19

建筑高度：35≤H≤80m

建筑密度：≤20%

绿地率：≥35%

起拍总价：183000万元

最高限价：220000万元

起拍楼面价：10069元/㎡

最高楼面限价：12104元/㎡

毛坯房最高限价：20600元/㎡

NO.2020G35地块出让条件

（1）A分区中住宅建筑高度不低于35米。

（2）该地块须配建建筑面积不小于8825平方米的人才房，由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。

（3）B分区为基层社区中心用地，可建设地上总建筑面积约5531.66平方米，具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于700平方米；公厕，建筑面积不小于60平方米；垃圾收集站，建筑面积不小于80平方米；环卫作息场，建筑面积不小于30平方米；环卫车辆停放场，用地规模不小于250平方米。上述设施中，社区卫生服务站、基层社区党群服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕、垃圾收集站、环卫作息场、环卫车辆停放场，建筑面积共计2230平方米，须由江宁区政府出资并委托竞得人建设，建成后移交江宁区政府，移交的公建配套设施所对应土地按划拨方式供应。建设费用经第三方审计机构确认后，由江宁区政府支付给竞得人。其他用房可上市销售、转让。

（4）地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为 100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（5）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过20600元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（6）地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为在本地块内竞争人才房建筑面积，面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交江宁区政府。

江苏土地解读

NO.2020G35地块（软件园研二路以北、科技大道以西地块）位于江苏软件园东大山片区中心，毗邻宁丹路休闲景观带，西侧一路之隔为在建拉小分校，南侧为在售荣盛隽峰项目，西南侧为该片区首个商品住宅蓝溪郡，配套完善、人居氛围较为成熟。地块南侧为银杏湖大道，北侧为正方大道，快速路网较为完善。江苏软件园毗邻地块，区域内有较为充足的产业人口，可为本地块的住宅开发提供较为可观的购房群体。

G35地块未来商品住房的毛坯均价被限在20600元/㎡（不含装修价），最高销售单价将不超过22660元/㎡（不含装修价），地块南侧的纯新盘荣盛隽峰雅苑近期两次领取销许，平推604套毛坯房，洋房均价22969元/㎡，高层均价20603元/㎡，与G35未来的销售限价持平。

江苏软件园片区近年来土地出让节奏不快，去年8月联发夺得G46地块，楼面价11899元/㎡，溢价率为31.41%。

部分来源于：江苏土地