尧化门八盘混战，价格洼地能否成为下一个“燕子矶”?

尧化门八盘混战，价格洼地能否成为下一个“燕子矶”?单人旁加个儿 今年城北板块的的高光时刻大概都属于燕子矶了，房价实现了几连跳，尤其是从3.1万/㎡涨到近4万/㎡，只用了一个多月的时间，即使是在房价上涨如此迅速的情况下，板块内的楼盘依旧逢开必罄。 今

今年城北板块的的高光时刻大概都属于燕子矶了，房价实现了几连跳，尤其是从3.1万/㎡涨到近4万/㎡，只用了一个多月的时间，即使是在房价上涨如此迅速的情况下，板块内的楼盘依旧逢开必罄。

今年的燕子矶就像开了挂一样飞速前进。

当所有人的目光都集中在燕子矶板块的时候，城北的另一个板块正在蓄势待发。

尧化门作为城北的价格洼地，板块内汇集了八大项目，以小户型和低总价走进了众多刚需买房者的眼中。

01、板块内即将上演8盘混战

尧化门板块自从2016年尧化门G52地块（栖霞鲁能公馆)之后板块内3年都没有出让宅地，直到2019年下半年才开始恢复供地，今年开始全面爆发性供地，整个尧化门板块的土拍市场十分火热，截止到目前为止总共出让了5幅地块，众多品牌房企入驻。

目前板块内共聚集了8个项目，有3个项目在售，其余项目将会陆续在今年上市，尧化门板块8盘混战即将上演。

在说这些楼盘之前，我们先来看一看尧化门这个板块，尧化门以栖霞大道为界，一侧是新尧新城，一侧为新港新城。

新尧新城也就是传统意义上的尧化门，而新港新城则以产业集聚为开发点，在这片空地上造一座新城，归属于兴智中心板块由经开区负责开发，重点聚焦于产业发展，打造科技创新城。

兴智科创新城规划图

以此为划分，将板块内的8个项目也分为两个部分，一边是新港新城的3个项目：紫樾府、江悦润府和苏宁世茂璀璨云著。另一边是新尧新城的5大项目：栖霞鲁能公馆、恒大云玺华庭、弘阳栖尧美著、融信青澜和高科G15地块。

接下来先说说新港新城的3个项目，这3个项目靠的非常近，都只有一路之隔，目前紫樾府和江悦润府已经上市。

紫樾府于今年3月份抢先入市，瞬间将两年前华润幸福里的收官价格18500元/㎡刷新到了2.8万/㎡。项目是板块内时隔几年首先上市的楼盘，在一定程度上缓解了板块房荒的现象。

项目目前在售B地块1、2、7号楼房源，共计362套房源，户型建筑面积为75、89、110㎡，销许均价27433-27973元/㎡。

江悦润府是石榴进入南京的第一个项目，分为A、B、C三个地块，其中A地块打造7栋高层住宅，B地块打造5栋住宅以及1栋自持租赁住宅，以及配建的沿街商业。

项目已领A3号楼销许，预计本周六（11月7日）加推A3号楼，具体时间待定，户型建筑面积为89、105㎡，共计108套，销许均价为28280元/㎡。

苏宁世茂璀璨云著前身是新港新城G24地块，于今年的7月份被苏宁置业以总价45.7亿元拿下，将打造大型综合体项目，这是世茂旗下在南京的第四个“璀璨系”产品。

项目将建集苏宁易购广场、甲级办公、酒店、公寓、住宅等业态于一体的90万方TOD智慧城市综合体（地铁6号线兴智站），限高150米。其中住宅部分将拟建31栋高层住宅，户型建筑面积约87-115㎡，三房起步，精装交付。

该项目从拿地到案名公布只有了两个多月的时间，可见速度非常快。

接下来是新尧新城的5大项目，其中栖霞鲁能公馆是这些项目中首先上市同时也是整个尧化门板块中价格最高的楼盘。

栖霞鲁能公馆是板块内目前唯一的一个现房销售项目，也是板块的地王项目。该项目前身是尧化门G52地块，于2016年被鲁能拿下，时隔近4年，该项目终于在今年的6月底首开入市。

项目目前在售5、6号楼房源，户型建筑为89、115、129、143㎡，整体销许均价3.2万/㎡。

恒大云玺华庭应该会是板块内最先上市的纯新盘，项目售楼处已经公开，预计会在近期上市，项目户型建筑面积约79-142㎡，放风价3万/㎡。

项目分为A、B、C三个地块开发。其中，A、B地块为居住用地：A地块拟建4栋14-20层高层住宅，B地块拟建5栋12-20层住宅；C地块拟建一所社区中心。

（恒大云玺华庭）

弘阳栖尧美著前身为新尧新城G39地块，在今年7月份的土拍中仅用1分钟就到达最高限价，被弘阳以6.6亿元拿下，成交楼面地价17304元/㎡，未来毛坯房均价不得超过25800元/㎡，未来精装均价不超过27800元/㎡。

项目规划打造3栋高层住宅，户型建筑面积约75、89、105㎡，预计最快11月公开售楼处，12月首开，可能将会一次性推出全部房源。

（弘阳栖尧美著）

融信青澜与弘阳栖尧美著相隔大约只有800米，同样也打造3栋高层住宅以及商业配套，该项目未来毛坯均价不得超过25800元/㎡，最高销售单价不超过28303元/㎡。

（融信青澜）

该项目目前已经在燕子矶的招商花园城公开城市展厅，预计将在11月公开售楼处和样板间，年内首开，推出4号楼，户型建筑面积约89、99㎡。

高科G15地块于今年5月被高科以总价20.4亿元拿下，楼面地价19713元/㎡，该项目的楼面地价与栖霞鲁能公馆差不多，不知道未来房价是否会破3.2万/㎡，项目目前规划还未出炉，具体将会打造怎样的产品令人十分期待。

从价格上来看，尧化门板块属于城北的价格洼地，周边的燕子矶板块今年新房价格已经破4万/㎡，而仙林板块新房供应量较少，即将上市的半山云邸放风价4万/㎡，而尧化门板块的新房均价基本都在3万/㎡以内。

从户型上来看，目前已经公布的项目，最小户型在75㎡左右，最大户型也都基本在100㎡左右，只有栖霞鲁能公馆和恒大云玺华庭这两个项目有偏改善的大户型，最大在140㎡左右。

这样一看尧化门的总价只要200万起步，在主城这样的位置还是非常具有诱惑力的，但是面对供应量即将爆发、8盘对抗的局面，到时候是否会有购房者买单呢，这要打一个问号。

02、板块正在转变升级

从尧化门板块目前上市的几个项目来看，整体去化情况一般，不算好，但也没有到很差的地步，究其原因大概就是板块内缺少重大利好的支撑。

这个时候，板块内在建商业综合体新尧金地广场、苏宁90万方TOD智慧城市综合体和地铁6、7号线或许将会成为尧化门的爆发点。

早些年的尧化门好像跟最早的燕子矶有点相似，那个时候的尧化门有大量的工业厂房以及炼油厂的污染问题。

从2015年开始，尧化门板块发生转变，南京提出“一主三副”的城市空间结构后，尧化门作为“新尧新城”重新进入公众的视线中。2019年，“兴智中心”的概念首次提出，规划打造成南京紫东新的共享之城、宜居之城和创新之城。

目前尧化门板块内的产业结构在逐步转型升级，新港片区已形成光电显示、高端装备、生物医药三大产业集群，未来发展方向是新能源汽车、集成电路、激光制造等人工智能产业，产业规划能级较高。

除了产业升级之外，我们再来看看尧化门板块的配套情况到底如何。

板块内目前整体的基础生活配套还是比较完善的，但是缺少地铁线路以及大型的商业中心，目前这些配套设施都在不断完善中。

板块内两条地铁线路在建中，其中地铁6号线预计会在2023年通车，而地铁7号线预计将会在明年通车。

商业方面目前新尧金地广场正在建设中，预计会在今年年底正式开业，另外苏宁世茂璀璨云著将会打造90万方的城市综合体，将会和地铁6号线兴智站无缝对接。

尧化门板块的产业以及配套设施都在不断完善升级中，等众多利好落地之后，想必板块整体也会向前迈出一大步。

03、二手房成交价与新房持平

新盘即将上演混战的尧化门，二手房情况又如何呢？

目前板块内的二手房主要有金地明悦、华润幸福里、翠林山庄等，二手房整体均价在2.5-3万/㎡之间。

其中金地明悦小区应该是目前板块内二手房成交价最高的，成交价格最高达到了3.1万/㎡，其余成交价基本在2.5-2.8万/㎡左右。

和金地明悦一路之隔的华润幸福里目前小区挂牌均价在2.8万/㎡左右，而成交价最高只有2.6万/㎡。

总体上来看，板块内的二手房和新房的价格基本持平，所以板块内也不存在新房存在倒挂的现象。

仔细想一想，现在的尧化门是不是有当初燕子矶那味了？

曾经的燕子矶也是一个刚需板块，价格不高，小户型为主，总价200多万起，但是即使是这样的价格，也并没有成为刚需的聚集地，房子卖的还是很不容易。

但是现在，燕子矶的新房均价最高接近4万/㎡，户型也越来越偏改善，项目逢开必罄，完全不用再愁去化的情况。

细数一下燕子矶的发展历程，不难看出其中主要是主要是有两个方面的原因，一方面是规划利好的加持，还有一方面是众多房企的入驻。

而现在的尧化门目前汇集了融信、弘阳、苏宁、正荣、恒大等品牌房企，规划方面地铁和商业都在建设中，众多利好还是非常值得期待的。

相比燕子矶来说，尧化门板块在教育资源还是有所欠缺的，目前没有什么可以拿得出手的名校或者是成绩，虽然规划了九年一贯制学校，说是会引进鼓楼和玄武的资源，但是具体是什么学校目前还没有公布。

所以，尧化门板块的发展整体还是有很长一段路要走的，至于是否能成为下一个燕子矶，这就需要等时间来检验了。