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江宁七小龙,欢喜也忧愁

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自古以来,没有南京主城管束的“野孩子”—江宁一直是个神奇的地方。

在老江宁人心中,“南京就是南京,江宁就是江宁”。N年前,如果风尘仆仆赶去新街口购物,他们会脱口而出:“走,去南京!”

有意思的是,从本世纪初到2016年之前,曾经被人调侃的“两江”板块,原本穷酸的江北如一颗明珠冉冉升起。反观GDP尖子生的江宁呢,则走向严重的市场两极分化。“旱的旱死,涝的涝死”。

这,真的不能怪江宁。要知道,当年在加强版南部新城的超级版图中,可是把江宁区硬生生划进去的。为了南京“向南看”,江宁也使出吃奶的力气,在短短2-3年内“连滚带爬”地全面铺开。

一时间,各种高大上的副城、开发区、XX新城、XX新市镇(含PPP项目)全部大干快上。乱花渐欲迷人眼,皆以城市化扩张的名义。

“满城都是新市镇,遍地都是CBD。眼睛一闭,一拥而上的结果,真的好么?”

或者说,当我们把东山老城、百家湖-九龙湖、上秦淮(未来科技城)以及那个扶不起的青龙山撇在一边,专门细数一下江宁其他相对更边缘的小板块。你会惊讶地发现,竟然足足有7、8个之多。

比如:江宁滨江、禄口、正方、汤山、淳化、谷里、湖熟、横溪......如果把那个隶属大紫东地区的汤山新城(江苏园博园主场)再去掉,就可以凑个“七小龙”了。

有道是,集齐七颗龙珠,真的就能召唤神龙?

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江宁七小龙,有人最近挺欢喜。

没错,就是那个正在踌躇满志,随时准备“华丽归来”的江宁滨江。“三年不开仓,开仓吃三年”。

作为江宁区“发育”较早的远郊刚需板块,江宁滨江从2017年弘阳禹洲时光印象收官后,突然就没了声音,新房断供长达近3年时间。

这三年时间,江宁滨江都在干什么?有人说,在苦修内功,深化控制性详细规划。也有人说,在推进江宁街道新市镇PPP,引入中铁建34亿躬身入局。更多人看到的是,那个面粉11077元/㎡的鲁能硅谷地王,默默站岗多年,始终不抛弃不放弃,终于放风“最快7月首开”。

值得注意的是,滨江第一地王鲁能喊出的价格,最高达到2.2万/㎡。一石激起千层浪,引得隔壁竞品(龙湖水晶、汝悦铭著)争相放风,纷纷誓言要破2万+。

其中,“捂着嘴笑得最开心的”,恐怕又是龙湖。去年8月,凭借商办综合专业户身份背书,龙湖以底价20.6亿元成功勾地,成交楼板价仅6000多一平。不过,“交换”的条件是要为江宁滨江贡献4栋酒店式公寓,以及部分集中商业。46万方的盘子,在滨江算是大盘了。

“有意思的是,在蓄客一段时间后,可能是怕喊价太高吓跑一部分刚需。龙湖又很快转变方向,喊出最低总价150万起步的口号。”

至于同期拿地的中北G54宅地,引入三盛操盘后,案名定为汝悦铭著(感觉拗口的一笔?)。其实,也是一块面粉破万的高价地。但,没办法,后面排队等着上市的还有更贵的蓝光,面粉11351元/㎡(+自持租赁面积1200平米),一夜间让鲁能地王解了套。

1万+,这,就是江宁滨江如今的起步门槛面粉价。谁又能深情回忆起,2017年底,它的一手新房收官价也就1.2-1.3万/㎡?

更何况,在一二手房迄今无明显倒挂的局面下,精装新盘们今年全线喊价卖1.9-2万+,足见江宁滨江的底气非同一般。若问背后自信来源何处?有人说,面粉涨了,面包肯定要涨。加上三年“房荒”,地缘刚需早已饥渴难耐。也有人说,今年3月底宁芜铁路扩能改造框架协议签署,意味着贯穿滨江的8号线距离“复活”又近一步。

不管怎样,江宁滨江作为七小龙中起步最早的刚需板块,起到马鞍山进入南京主城的关键“跳板”作用。即便配套利好还没完全兑现,即便牧龙湖(石刻湖)的传说似乎渐渐被人遗忘,但,在很多“蓝领”看来,当务之急是“先上车再说”。

毕竟,人家号称是千亿级制造业的龙头扛把子。摸准客群、市场和ZF心理是第一要素。阔别三年后,不站稳2万+,怎么对得起大江宁那么多年的栽培?

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江宁七小龙,有人表示也发愁。

总结起来,就是谷里,正方,淳化,湖熟,横溪五个难兄难弟,其实都挺愁的。

先看谷里,也就是我们常说的牛首山板块。今年的新房市场出现两张新面孔:中建、德信。都是近两年内面粉破万的高价地。且具备“低密度、大户型、纯新盘”三要素,最初放风价高达2.4-2.5万一平。

但很快,“脉承河西境”的口号也抵不过现实的残酷。随着一系列短板问题暴露:比如成品房接近毛坯标准、与墓地、保障房为伍,远郊盘缺乏支撑等因素,直接导致谷里板块开局不利。最突出的例子,即使放低身段到2.29万,那个中建烟岚府还是直接“扑街”了(截至目前,只卖了20多套)。

眼瞅大哥中建折戟牛首山,让隔壁定位更“高端”的、一套500万起步的德信烟岚云庄如坐针毡,据说“暂时不敢开盘了”。再看周边一圈老盘(碧桂园、瑞安等),基本全是拖拖拉拉卖了几年还没清盘。“整个板块陷入胶着泥潭,新老盘扎堆求生。”

如果说,谷里作为“别墅绞肉机”有点曲高和寡,那么隔壁的“小弟”正方新城,地位也是尴尬得不行。自2014年银城蓝溪郡率先拓荒后,正方新城的土地出让就一直断断续续,“青黄不接”已成主旋律。导致在很长一段时间内,只有绿地理想城和远洋山水苦苦支撑着整个板块局面(后面还有几十幅土储没动)。

值得注意的是,绿地毛坯卖2.3万,远洋毛坯均价1.9万不到。在同一个板块,甩开4K一平的价差,也是极为罕见。要怪,就怪正方新城“眼大喉咙小”,说白了就是个强行拼凑起来的板块(东善桥+吉山基地+软件园紫金片区),14.21平方公里的版图让人叹为观止。

说到底,正方新城从前几年概念提出的热炒,到近年声势渐微,甚至被人调侃“按下暂停键”。与板块操盘水准有紧密关系。一方面,它有点生不逢时(为填补江宁南部-禄口之间的空白,强行上马)。另一方面,它可能自己都没想好,该怎么定位(产业同质化,新盘零散化)。

这也就很好解释了:远洋山水为何卖了3年还未清盘,荣盛隽峰为何苦苦挣扎,联发G46为何按兵不动?希望拖了5年的拉小分校投产后,能带来一丝起色。关键是,三江不搬过来,城市活力也不足啊。

后劲明显不足的还有淳化,又称梅龙湖板块。迄今入驻了万科、和昌、弘阳、禹洲、保利、金地几家开发商。经历了2016年-2017年的土拍狂热后,便“按下暂停键”,开启漫长的沉默期。

期间,虽有精装均价2.3-2.5万/㎡的金域东方、时光春晓刚需盘杀出血路,突围收官。但主攻改善类的湖光晨樾低密毛坯产品跑得明显慢了点,平推之后万籁俱寂,距离清盘尚需时日。至于面粉价赶上面包的保利淳化G05地王,“早已开启隐身模式”。不知站岗到何年。

对了,中交联合体总投资88亿拿下的淳化新市镇PPP项目,最新进展到底怎么样了?怎么老感觉,一没声音,二没图像。作风低调、神秘到了极致。

曾几何时,江宁高调宣布:300亿PPP项目启动(涵盖滨江、湖熟、淳化、横溪4个新市镇)。可如今再看,似乎纷纷进入沉默期。当然,淳化真的不差一个养老版乌镇。滨江也不差一个CBD。湖熟也不差一个孔雀城(南京有8个呢)。横溪不差的是什么?西瓜?

尤其是跳涨5000一平的湖熟,强行拉动刚需地板价抬升的后果,是那个孔雀城XX澜庭“没法继续开屏了”。不信?看看网房数据吧,三次推盘共360套房子,迄今才去化几套?

还是应了那句老话:“步子大了,真能扯到蛋。”不妨想想,连“毛都没有”的湖熟都卖1.85万/㎡了。横溪还有什么理由,不敢冲1.5万?

事实上,横溪想卖1万5,但心有余力不足。君不见,那个美的空调盘(雍翠园)卖了一年多,去化刚刚勉强过半。“项目每栋楼都有房子没卖完,多则几十套,少则几套。”

莫问,这是多么痛的领悟?只怪江宁恨不得全盘城市化的迂腐套路。“纵观七小龙阵营中,不少远郊板块原本的实际均价预期,大多在1万左右(结合当地刚需承受力,安置房分流等情况)。但,部分项目拿地面粉预期过高,过分追求溢价、破限的结果,是搬起石头砸了自己的脚。”

可以预见的是,在2020年,上述几个“犯愁”的板块,不出意外,还会继续“愁眉苦脸”熬下去。没办法,一时冲动的最好惩罚,就是用岁月抚平伤痛。

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当然,江宁七小龙之中,也有一半欢喜,一半愁的,比如禄口。

作为“七小龙”中知名度最高,也是存量房最多的刚需头号重镇,禄口不甘心变成“牛夫人”。但苦于如意湖中心区迟迟不发力,各家竞品严重同质化等因素。禄口唯一能做的,只能用时间换空间,在慢慢消化中寻找机会。

板块有刚性需求,但产品重叠,存量太大。这也就导致了,“冷热不均”现象将在禄口长期存在:有的项目,比如中骏柏景湾,被大批客户排队抢房。有的项目,比如红豆系列,被曝出开盘半年仅卖1成多,降价千元/平也没人理睬。

整体来看,像柏景湾这样的“出圈幸运儿”毕竟是极少数,可以躲在被子里偷着乐。禄口大部分的项目只能勉强卖到2成、3成、4成......最惨的是和昌绿地新悦湾,开盘半个多月,只认购了4套(下图)。

要知道,这可是所见即所得的现房新盘啊!不小心创下南京“最惨现房滞销纪录”有木有?

接下来,全禄口的看点会聚焦在哪里?是总价放风低于190万的中海云麓?还是如意郡、蓝天慧融?还有,去年5幅底价成交的地块(G96、G97、G98、G104、G105),今年还能如期上市吗?还敢上市吗?

答案或许是:它们短期内也许不会再一股脑地扎堆入市。但会选择更聪明、灵活的应对策略。如果禄口熬到时来运转,肩负起越来越多的承接江宁主城刚需外溢重任。那么,“船到桥头自然直”,该怎么卖还是怎么卖。

毕竟,我们得时刻记住:今天这16盘混战的局面,也许只是禄口真正爆发前的“开胃菜”。后面,如意湖周边还有100多幅宅地“大舰队”正在排队等着出让。

它们如今确实是在沉睡。但待到集体苏醒之时,或将是江宁新增产业人口导入完成后,更多“新江宁人”一路南下、买房落户的“诺曼底登陆之日”。

江宁七小龙,最终承载的,还是一批又一批刚需无处安放的希望,和梦想。

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