北上与南下：回看深港楼市20年来的变迁

　　编者按：弹指一挥间，已回归祖国20年，这颗东方明珠的色彩始终不曾黯淡，深港之间的关系也日益紧密。在20周年庆前夕，本系列报道从金融、、人才流动等方面分析深港经济的发展变化以及未来的挑战，从一个个小故事中回看回归20年来的变迁。

　　过去的20年，深港楼市都走过不同寻常的道：从相差悬殊到逐步接近，从港人热衷北上置业到“南下”资金蠢蠢欲动，不管是暴跌时的惊心动魄，还是暴涨时的泡沫隐忧，房价永远是绕不开的重要话题，不妨从这些普通人的视角来呈现深港楼市不一样的20年。

　　6月的深圳，酷热难耐。在深圳罗湖火车站前的广场上，年近50岁的刚过关准备回深圳的家。

　　“1999年我就在深圳买房，那个时候刚刚经历了亚洲金融危机，很多人都对楼市没有信心，但上世纪90年代还是有很多人来深圳置业。”与其说是人，这些年的两地穿梭让她感觉自己已经变成了“深圳人”。

　　在罗湖火车站广场，等来了熟悉的1公交车，回到她在罗湖区百仕达花园的家。“这条公交线车可以说是深圳港味最浓的公交线，从车上经常都看到就能略知一二。”

　　罗湖是深圳最早的建成区，这里也确实是深圳“港味”最浓的地方。有调查显示，罗湖区的人民南片区购房者占比甚至接近50%。1公交车是从罗湖火车站开往东湖客运站，途经人民南片区的德兴大厦、东门片区的金城大厦、东湖片区的百仕达花园这些片区和楼盘恰恰是早期港人在深置业的首选。

　　“那个时候百仕达花园开盘已经接近每平方米10000元，在当时的深圳来说已经算是豪宅，其它楼盘都只是卖每平方米五六千元左右，所以这个小区的房子起初很多都是被人买走，而且当时的借贷非常宽松，首付仅需一成。”回忆道，“深圳现在很多上世纪90年代盖的高层住宅，都是当时很流行的钻石户型，可见当时港资在深圳楼市的影响力。”

　　从1998年到2003年，深圳房价基本没有什么大的变动。在看来，当时很多人看好深圳房地产市场，一方面是因为深圳靠近，另一方面是人比较“有钱”。“那个时候港元汇率比人民币要高，很多楼盘都直接以港元为计算单位。”回忆，“福田区的中银大厦在当时最高售价就达到9000港元左右，我还去看了看。”

　　过去，深圳房产特别是关口物业备受港人喜爱。她尤其记得近20年前的疯狂场景：位于罗湖口岸附近的酒店服务式公寓汇展阁，身上环绕着深港一体化的美好前景、罗湖口岸物业的黄金地段和酒店式公寓的新颖概念，使得汇展阁一夜之间“洛阳纸贵”，大量港人在当时蜂拥抢购，价格一度接近每平方米20000元。

　　管买房叫“上车”，先买小的，再以小换大。“的户型没有最小，只有更小，十几平方米的房子绝不是开玩笑。当时，1997年前我在买了一套约合60平方米的两居室，因此背上了房贷债务。为了能够住的舒服一点和减轻压力，我才选择北上置业，把深圳当作我上车后的另一个选择。”如是说。

　　“以前，人在深圳的居住区域不会很分散，多集中在几个地区，但这几年随着深圳城市的发展，港人在深置业不再局限在关口片区。”或许，现在的1公交车已不再是“港人专列”，但它的确了深圳楼市20年的变化。

　　过去20年，楼市过不少冲击。从1997至1998年的亚洲金融风暴，到2003年，再到2008年的全球金融海啸，都曾让楼市遇冷。

　　2003年，由于房产的抵押价值已经低于未贷款总额，许多银行便开始向不少业主callloan（要求借款人提前部分还款）。“万万没想到有一天银行也给我打了电话callloan。”回忆起当时的情况依旧心有余悸。手上的房产当时价格跌到只剩下原价的40%，自然也成了负资产人士。像她一样，经历过负资产的人不在少数。“哪怕房价一度下跌超过50%，但也还是比深圳贵。”

　　1997年楼市从高峰跳水式下跌时，相信那些叫苦连天的负资产业主们做梦都想不到，20年后的房价竟然会远远超越1997年的高位。

　　美联物业的楼价走势图显示，近年房价不断创新高，但回归20年来房价呈现“十起十落”格局。在1997年房价高峰期，二手住宅单位的平均实用呎价约7767港元。后来，经历亚洲金融风暴再到后来的事件，房价每平方呎价更一度跌至2309港元的低位。曾被重创的楼市在2004年开始复苏，中途又遇到全球金融危机和严厉调控，但截至今年5月楼市平均呎价已经回升到11509港元，处于历史最高水平。

　　不过，如果以涨幅来看，更让人意想不到的是深圳房价，让稍感后悔的是自己没有在深圳或多购置房产。

　　“尽管深圳楼市也曾过冲击，但可以说这20年深圳的房价还是大幅上涨。”说，“百仕达花园现在也要每平方米六七万元，当时福田区的许多楼盘也就每平方米几千元，现在至少翻了10倍。”

　　“谁能想到呢？”说，“5年前我曾经想把深圳的房子卖了回再买一套，不过现在看来好在没卖。”

　　早在9年前，深港房价一体化概念就开始提出。无论如何，深港房价一体化或者说是深港区域房价的快速接轨，仍然超出很多人意想。如今，深港两地价格差进一步缩窄，让曾经偏好在深圳置业的人有些望而却步。

　　“以前都说深圳房价迟早追平，都觉得遥不可及，没想到真的有可能实现。”在从事地产中介的刘浩笑说，“都说北上广不相信眼泪，深圳人则开始有点不相信房价了。”刘浩之所以选择在深圳罗湖居住，就是为了的高房价和高房租，加之自己在北区上班。3年多前，他在罗湖区文锦渡口岸附近买下了一套一室一厅，当时才每平方米20000元出头，如今已经接近每平方米6万元。“只怪自己当时买的太小了，在这样的房价涨幅也是望尘莫及，而且这个价格在北部地区也可能买到二手房，只是楼盘品质上有点差异。”

　　高力国际的报告显示，最近10次屯门的土地交易均价为每平方呎5169港元，约合每平方米48516元，2016年深圳成交的龙华民治地块楼面价已高达每平方米5.6万元，深圳的楼面价已超越的部分地区。

　　“以前，深圳新楼盘去推售的效果很不错。不管是出于投资还是自住目的，港人都不吝对深圳房产出手，但现在已经没有多少价格上的吸引力，港人一般都转向珠三角其他城市置业。”刘浩如是说。

　　曾是全球高房价标杆之一的会不会真被深圳取而代之？就在围观者费力解读之时，内地一些被限购政策挤出的资金悄然“南下”。与“北上”相比，“南下”的势头似乎更为凶猛。

　　据美联物业的统计，如果按已知买家姓名分析，内地买家在住宅注册金额的比例不断攀升，并且在2011年第四季度曾升至25%的高位。后来，出手调控，非居民买楼的门槛和税收大幅增加，这个比例才开始慢慢下跌，并曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%的水平。此外，内地房地产企业赴拿地的热情持续不减。高力国际的报告显示，内地开发商在的投资额创下历史新高，总交易额达361亿港元，同比骤增213%。而这一趋势从2016年就已开始，刘浩所做的工作，就是带深圳客户看房和买房。“10年前深圳客去置业的人数并不算多，但这几年人数多了不少，开发商也喜欢来深圳宣传自己的楼盘。即使在美联储加息以及调控辣招不断的背景下，许多客户都跟我说不会放弃赴港置业的打算，原因包括房子的租售比远远好于深圳，还有汇率的问题。”

　　正如的调控“辣招”，经历了20年的跌宕起伏，深港楼市似乎了一条共同的道：调控。回过头来看，这20年来走过的似乎也是一段值得引以为鉴的插曲。

　　“无论是深圳还是，哪里买房都不容易。”回想起这20年的时光，如此感慨。

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