郭莹辉：产业运营化解地产存量“堰塞湖”

12月13日-14日，中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店盛大启幕，主题为"融合与分化：新周期下房地产的新逻辑"。

来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛，聚焦存量时代房地产新周期，探索房地产市场融合与分化的新趋势，解读房地产行业新逻辑。

论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰写字楼、首创高科、北京中粮广场、金隅投资物业管理集团、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能慧谷、首创新大都、首汇健康科技园、北京万科、北京经开、天津中海地产、金茂-佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋·锐中心、宏远·智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建集团、中关村壹号等合作伙伴的支持。

中科产城（北京）建设开发有限公司董事长郭莹辉出席论坛并演讲，他认为做产业园区的基本理念是产业为本，平台为器，运营为王；通过运营、运营、再运营，这是实现资产增值唯一有效手段。

对于产业园区的运营，郭莹辉表示应该从全景运营的角度去思考，树立全周期、全业态、全流程的产业运营思维。

以下为郭莹辉发言实录

非常高兴又是我们一年一度的房讯网组织的写字楼产业园发展论坛，今天都是我们产业园和写字楼行业的同行，所以今天给大家分享的是一个非常有意义的话题，就是通过产业运营的思维，来解决地产存量问题。所以我的题目大家看到，我用了一个"堰塞湖"的词，我们讲即将过去的2019年，从开发到地产的运营，其实大家都处在一个寒冬期，寒冬期对于我们存量的资产来说，可能是更为寒冷。因为我们遇到了资金成本，遇到了区划的速度，招商的难度。所以存量越来越大。

刘凯总前两天告诉我，北京市场是以销售的土地，以开发或待开发的土地，商办类大概有两到三千万平米，如果说乘以未来预期的价值，估计将近一万亿。所以一万亿在北京，如果作为商办，这么一个存量，那么会是一个多么可怕的市场。所以这个市场怎么去解决，今天中午我们有一个全联房地产商会大宗交易平台，我们企图通过资产的集合交易通过金融机构的金融手段，从开发商出报表，来把这些资产区划。这是一个很好的创意和方法。但是我还要给大家再说，无论资产的交易也形成不了价值，只能通过交易让资产越来越贬值，从我的口袋是卖给你要打折，你再卖给散户要打折，怎么让资产增值，就是今天讲的，通过运营、运营、再运营，这是提高资产增值唯一有效手段，我们怎么运营，看看资产的存在的一些问题。

第一个观点是对于产业地产而言，政策走势决定了我们的出路。我们都是在北京，我们看到了2019年在工业用地上，我们出来了很强的限制政策，从过去的工业地产销售模式，转到了持有模式，这个结果会对我们的北京的产业地产带来一个极其严峻的挑战。同时在商办地产领域，我们前两年也出来了商改居的限制性政策，商改居意味着我们通过C端居住形态的需求，来区划比较高价格的商办物业，这条路也堵死了。如果说从工业地产到商业地产，都通过政策的调整，使我们存量越来越大的话，那么试问大家怎么办？所以这只是讲了工业和商业，同时我们还有一项带来地产增量的地方，就是城市更新。无论是首钢，还是文化产业园等等，还有在京大量央企、国企的工业土地，工业物业要进行城市更新。这些更新又会增加持有性物业的竞争，因此我说我们在北京这个市场而言，有三股力量导致了我们增量的剧增，而这种剧增的结果是大家都以资产交易快速出报表为目的，其实我觉得这样买卖的思维应该改一改了。

刚才我们讲到通过资产的金融化手段来解决，但其中核心问题是让资产运营起来，增加流量，增加现金流，这样的话才有真正的金融工具可以使用。

二、所以今天着重给大家讲的是怎么用产业园，产业运营的思维来解决这些需要运营起来的物业和资产。我长期做园区，所以我就用了一个回归的概念，来给大家提出解决问题的方案。

刚才讲到这么多的物业，之所以贬值或者变成困难资产，就是因为只有房子，房子里没有内容，没有生活，没有要素，所以交易是钢筋混凝土，自然增不了值，要产业园思维来说，我们必须把这个物业变成一个企业和员工共同创新创业的一个平台，通过地方政府和市场共同的作用，还有金融机构未来的预期，通过三方的力量来解决存量资产的出路问题。所以我们就得把这个资产当做一个有效的经营的平台来考虑。做园区我们有基本的一些理念，我这就提出了三句话，产业为本，平台为器，运营为王。

怎么运营？这是我十年以来在过去的企业，在国内提出的科技地产的灵魂，就是这个图，作为我们地产而言，无论有多少钱，打造资产多么金碧辉煌，对于产业而言就是一个容器，这个容器与平台最终的目的要通过产业导入，为地方的经济发展提供一个物业，一个开发商应有的价值和贡献，在这个过程中，作为园区运营商，其实打造的是两个环境建设，第一个是硬的环境，就是我们把物业空间更加适合于我们人和企业的需求。第二个是把要素，人、财、物、政策、技术与资源导入进来，形成和人生存发展的软环境，通过两翼，硬环境和软环境建设，和这么多资本的助力，使这个物业成为区域发展的产业发展平台，我想这个逻辑只要讲明白了才能改变我们开发商的思维。

这块大家在座可能都知道，我们北京刚才讲到存量里面多数的资产来自于开发商存续的一些体商、商办，或者商改居的资产，但是用我刚才这个逻辑和思维给他们讲的时候很困难，因为开发商思维高周转低成本，赚快钱，我们园区是要通过这么多环境要素，久久围攻，涓涓溪水形成一个利润源泉，我们赚的是慢钱，所以快与慢之间形成巨大理念、模式、思维的冲突，因此我们想改变这些资产的价值属性，首先就要改变我们资产持有人的观念。

这些观念我们就通过从园区到物业，我们的盈利模式，到我们的园区运营的规律来让开发商怎么理解我们运营商，尤其是产业运营商的思维逻辑，思维导图。没有这个思维导图的碰撞，简单来讲，老郭我这有物业卖不动，你来帮我招租吧，对不起，你这活接不了，你把我当做一个渠道商，你在前期策划物业功能的时候就以卖为核心，就没想到未来运营，所以你的成本投的都是表面的东西，需要的设施设备，服务功能，里面的各种配套，都不具备，所以在中间环境，一旦变成死资产，还得往前导，怎么改变资产本身对产业服务的功能，这个过程就要进行增量的投入，这样对开发商而言，已经变成了一个无效资产，再增加投入对他来说是难上加难。所以我们要跟开发商谈，他手里资产激活变现，用产业运营，产业园的思维解决问题，其实我讲的容易，因为我干过，我干了十几年，但是理解确实是很难，难在哪里？刚才我讲了，那么多产业规律，园区本身的规律，同时还有开发商自身对自己的否定，和对自己的一些内部团队的配置和组合。所以做园区，我认为对我们来说，是能解决这么多存量资产的问题，但同时还有两项绝对的条件，一个是开发商物业业主，他得信任你，他得改变思维，认为你讲的产业运营逻辑解决存量资产的路径方法是可行的。

同时第二个有效条件是什么？这个市场上谁来帮我运营，可不可靠，有没有敢揽瓷器活的运营商。这个运营商我想也不是那么好找的，不像我们住宅的一手房二手房的代理，它很标准很成熟，所以好找。但是专门做产业园运营的企业，我估计这个行业里还很少。但是我想即使有，它也过着很悲惨的日子，也有三重生存的境界，第一运营商，用了一个生动的比喻，叫做奴隶、雇佣军和将军，奴隶就是刚才讲的中途接资产，帮他做代销代租，挣的是体力钱。还有一些自己的才华，在建设之初，拿地之初帮他去琢磨，而且前面投资顾问，中间项目建设，还有产业招商、园区运营，这里是才华才力跟运营商、物业开发商合作，这里挣的是财力的钱。最后一种运营商最高级的，如果我自己能够找着产业IP，也能够和金融机构对我的能力和产业IP信任，我们完全可以和政府独立来商谈做园区的条件，实际上就做了一个地产同行，我们组军，就像将军统筹这些资源，这是运营商最高境界。

刚才讲了这么多运营商的身份和我们解决存量资产的问题，我同样给大家再提出一个观点，就是无论资产是谁，运营商是谁，但最终我希望或者说我可以预见的是这个行业真正能解决产业园运营的问题，或者存量资产的问题，应该从全景运营的角度去思考，这是我在行业里首次提出的一个新观点。就像我们自己开发自己的物业一样，去和业主方合作，也就是说，我们可能是轻资产身份，但我们做的是开发商的行为模式，我们要替开发商，替投资人能够化解投资与运营的风险，我们应该用三个一来解决投资人的困惑。

第一全周期，指一条龙的服务，从全周期角度，前期、中期、后期能够预测和安排项目在全周期中可能发生的各种投资经营活动，全周期参与。

第二全业态，因为现在的园区，无论存量还是增量，都可能有产住商三大业态，若干个产品线，有十个八个产品线，所以这些运营不可能让开发商或者投资人找不同的伙伴来分段运营，最好是一个团队能够把住宅产业商业全面操盘，这是全业态。这是一站式服务。

第三全流程，这个全流程大家很难理解，因为轻资产运营商是一个和甲方站在利益共享的机制上，但同时也是资产运营权利的分配，能不能通过一枚章，投资人向GP与LP一样，给你一个特大资产运营权利，你来全周期全业态的运作，这个全部分操作流程授权给你，其实很多的业主方和运营商的合作，崩溃在了权利截面和流程的设定上，导致大家的信任程度，信任成本比较高。所以一枚章的合作模式，其实也是项目管理公司与投资方的合作关系的处理。

我讲了这么多，其实大家应该也看到了，就是存量资产的堰塞湖，无论来自于什么样的形成过程，但最终要解决要通过运营，而运营我希望用的是产业运营的思维，当然有商业也是一种业态。但产业园因为它比商业形态更复杂，反过来对客户的黏性也最大。也就意味着一个园区如果说你能把服务做的好，可能客户给你的不仅仅是租金回报，可能还分享出股权让你来投资。同时地方政府因为你做了园区，可能还有政策上的若干的奖励的回馈，所以我们解决存量资产堰塞湖，还是三个维度：一向市场招商销售，二向客户除了资金还有股权投资，三向政府，我们应该拿回来政策的红利，用三个解决问题的渠道，用园区的思维解决刚才我讲的这么多存量问题。我想今天时间关系，给大家一个启发。

今后如果说有需要，我们回头公司都会给大家有专业的解答，时间关系就到这里，谢谢大家。

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