北京二手房9月以来成交量减半 二手商办住房引围观

　　中秋节后，中国证券报记者对北京二手房市场进行了调研。

　　走访发现，市场上二手房源充裕。打着“捡漏房”、“降价房”、“甩卖房”、“打折房”标签的二手房源比比皆是。为了突出所售房源，中介的宣传语平添了浓重的火药味。有学区房销售在房屋促销说明中，用红色大字赫然标注“劲爆价直降185万！单价低于小区均价2万以上！这才叫捡漏房！”

　　二手房“金九”大甩卖

　　成交量仍同比减半

　　“二手房和新房相比，最大的优势在于配套完善。北京新房基本都是郊区‘限竞房’，户型偏大，‘非普’项目居多，交完首付要等2-3年才能拿房。二手房各个城区、各个价位都有房源。新房没有折扣，二手房报价都虚高，现在这个行情，都可以往下谈。”多位中介销售对中国证券报记者称。

　　在此背景下，北京“金九”以来二手房成交套数接近新房的4倍，成交面积超过新房的2倍。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至9月17日，北京地区“金九”期间二手房住宅成交合计5831套，成交面积合计52.19万平方米。新建商品房住宅合计成交仅1640套，成交面积合计21.7万平方米。相比新房，二手房市场仍然是北京地区楼市成交的主流。

　　但受限购政策、贷款政策等楼市调控政策影响，相比去年同期，“金九”以来北京二手房成交量依然下滑严重。据中原地产监测，9月以来，北京地区二手住宅成交量同比下降44.51%，环比下降7.42%。除了大规模的“甩卖”促销，北京二手房“金九”已名不副实。

　　观望情绪浓厚

　　“只有成交量上来，价格才有可能上涨。今年‘金九’成交量明显不足。”多位中介销售对中国证券报记者表示，“带看量还可以，但是普遍在观望。特别是城六区，价格没有明显上涨或下跌。就是成交周期变长了，客户都想再等等看。”

　　中国证券报记者走访西城和海淀的多处中介发现，无论是中介销售，还是他们眼里的客户，“翘首以待”的观望情绪十分浓厚。

　　“最近两个月没有成交。二手房中介销售是没有底薪的，全靠提成。但是可以向公司预支生活费，等有了业绩再还回去。市场不会一直没有成交量，所以就熬着等等。”某海淀区中介对中国证券报记者表示。

　　记者走访发现，相比城六区，以大兴、昌平为代表的郊区二手房热度较高。

　　以大兴区新宫地铁附近某中介为例，中秋期间，门店成交了6套房源。“都是业主着急卖房，换成海淀或西城的学区房。成交价比报价低了10%左右。但是，只有卖掉郊区的房子，才能凑够首付去买城区的房子。行情不好的情况下，‘换房’客户‘甩卖’会有损失。但是如果市场上行，操作不及时，想买的那套房子上涨，也会造成损失。因此我们建议无论行情如何，看准了要及时操作。”上述门店销售对记者表示。

　　诸葛找房分析师国仕英对中国证券报记者表示你，今年以来，受持续高压的调控政策限制，购房者更加理性看待市场，谨慎入市；加之今年北京新房供应增加，分流部分二手房购房需求，二手房市场稳定且平淡。“金九”的来临也并未刺激购房者加快入市脚步，市场观望情绪仍较浓厚，今年的“金九银十”预计将成色不足。

　　对于导致买房人观望的因素，中原地产首席分析师张大伟指出，无外乎是信贷政策和限购政策。但从目前看，利率有下调趋势，但平稳依然是主流。

　　9月20日，LPR改革后迎来第二次报价，贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.20%，前值为4.25%。5年期以上品种报4.85%，前值为4.85%。业内人士指出，虽然5年期没有降低，但1年期出现了轻微下调，而且从趋势看，这只是开始。

　　对此，张大伟表示，LPR降低的主要目的是引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

　　低价二手商办住房引围观

　　与普通二手住宅成交急剧下滑不同，近期，多个楼盘低价二手商办住房出现了一定的成交量。

　　一位商办住房意向购房者向中国证券报记者透露，现在规定只要名下没有住宅，社保够5年，就可以买二手商办住房。自己刚卖掉住宅想换房，正好看到有便宜的商办住房“捡漏”，于是想买来自住或投资。“一手商办住房只能注册公司，每年要交近万元的房产税。个人买就不需要交房产税，所以二手商办住房比较适合我。”该购房者表示。

　　“项目是2006年建成的，属于次新房。算上拿地时间，50年产权还剩35年，西城附近的70年住宅，剩余年限普遍不到35年。二手商办住房价格已经跌无可跌，这个项目价格相比最高点已经腰斩。3万元/平方米，在全北京都很少，更何况是西城。” 位于北京西站附近某商住二手房中介销售小王极力向中国证券报记者推荐。

　　“最近成交了好几套，很多人过来看房。房源非常多，除了系统上能搜到的，还有很多。有些我们觉得没有吸引力，就没往系统上放。每个户型我都带您看一下。这些业主着急卖房回款，价格都能再谈。”小王表示。

　　中国证券报记者了解到，近期，北京地区50年产权的二手商办住房有升温苗头，不少中介开始大力宣传。由于跟同一位置的普通住宅相比，商办住房均价仅仅是普通住宅均价的5成左右，在中介宣传促销的推动下，北京二手商办住房部分楼盘吸引了大量购房者围观。

　　从中国证券报记者走访的情况看，本来应该用作办公的商办楼盘，基本全部变成了“居民楼”。位于北京西站的上述项目，2006年建成之初，绝大多数购房者就一直用于居住。楼盘外立面看起来也和一般住宅没有差别。走进楼里发现，该楼盘共有12层，套内面积普遍在25-45平方米，层均套数高达200套，整栋楼房间数超过2000套。

　　与该项目相隔不足50米，是西城区的普通住宅楼，均价高达10万元/平方米，是该项目均价的3倍有余。正是因为如此，即便是“冰点”时期，该项目依然有成交量。

　　据了解，2017年3月26日，北京多部门联合发文明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人。已入市的二手项目可以出售给个人，但需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。与此同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。政策出台后，北京商办住房市场迅速冰封。

　　除上述项目外，中国证券报记者还走访了莲花桥、马连道、海淀、回龙观等多处商办住房。按照项目地点、密度、环境不同，均价在2.5万元/平方米-5万元/平方米不等。由于总价低廉，且交通便利，这些商住二手房均出现了一定的成交量。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，商住二手房居住化是历史的产物，主要原因是商业过剩，但因为规划原因，容积率都非常高，居住舒适度很差，而且大部分都存在办公现象，人员流动性大，安全性差。另外从属性看，商办住房类物业现在交易限购非常严格，流动性差，除非价格特别便宜，否则不建议购买。