公告]PR汤建投：2014年南京汤山建设投资发展有限公司公司债券2017年信用评

　　. 公司资金回笼能力较差，经营活动现金处于持续大额净流出状态。2016 年公司收

　　现比为 0.02，资金回笼能力表现较差，由于建设资金大规模流出，公司经营活动现

　　. 公司资产整体流动性一般。2016 年末，公司资产以存货和长期应收款为主，存货

　　主要为开发成本，包含一级土地开发和拟开发土地等，长期应收款主要系应收代建

　　工程款，规模较大且持续增长，对公司资产形成较大占用且整体账龄较长，回收时

　　. 公司在建项目后续投资规模较大，面临一定的资金压力。截至 2017 年 6 月底，公

　　司在建项目计划总投资 34.02 亿元，在建项目后续仍需资金 26.31 亿元，面临一定

　　. 公司负债水平高，有息债务规模持续增长，面临较大的本息偿付压力。截至 2016

　　年末，公司资产负债率为 70.64%，公司有息债务合计 126.79 亿元，同比增长 10.93%，

　　占全部负债总额的 85.63%，有息债务的持续保持较大规模，使公司面临较大的本

　　. 公司对外规模较大，存在一定的或有负债风险。截至 2016 年底，公司对外担

　　保金额合计 92,700 万元，占同期末公司净资产的 15.06%，被企业主要为江宁

　　公司于2014年6月30日发行7年期8亿元公司债券，其中，6.5亿元用于南京汤山方山国

　　家地质公园-汤山园区项目，1.5亿元用于汤山温泉旅游度假区启动区温泉水管网工程项目。

　　2016年，公司注册资本、股权结构与主营业务均未发生变化，截至2016年12月31日，

　　公司注册资本和实收资本均为37,500万元，其中南京市江宁区人民国有资产监督管理

　　办公室出资36,600万元，持股97.60%；南京汤山新城建设有限公司出资900万元人民币，

　　持股2.40%；公司主营业务为土地一级开发、工程代建等。2016年，公司合并范围子公司

　　2016年，江宁区经济总量有所提高，但工业经济增长持续放缓，得益于第三产业的较

　　2016年，江宁区经济保持较快增长，全年实现地区生产总值1,680.52亿元，按可比价

　　格计算，较上年增长9.5%，其中，第一产业增加值60.88亿元，同比增长0.9%；第二产业

　　增加值892.56亿元，同比增长9.2%；第三产业增加值727.08亿元，同比增长10.5%。三次产

　　业结构由上年的3.7：54.0：42.3调整为3.6：53.1：43.3，第三产业占比重比上年提高1个百

　　分点。按常住人口计算，2016年江宁区人均地区生产总值13.82万元，与全国人均地区生

　　工业方面，全区规模以上工业企业共661家，全年完成工业总产值3,002.72亿元，较上

　　年增长1.8%，其增幅同比回落0.8个百分点，近年来持续下滑。分行业看，全区规模工业

　　涉及到的32个行业大类中有16个行业工业总产值同比增长，16个行业同比下降；增速超过

　　全区平均水平的有12个行业，增幅排在前三位的行业依次是金属制品、机械和设备修理业

　　（同比增长31.7%）、家具制造业（同比增长22.5%）、印刷和记录媒介复制业（同比增长

　　20.3%）；增长绝对额排在前三位的行业分别为汽车制造业（净增86.16亿元）、非金属矿物

　　制品业（净增11.72亿元）和电气机械和器材制造业（净增7.31亿元）。2016年，全区规模

　　以上工业企业完成产品销售收入2,341.96亿元，同比下降1.0%；实现工业利税总额400.11

　　亿元，同比下降5.6%；实现工业利润268.54亿元，同比下降7.5%。

　　固定资产投资方面，2016年江宁区完成固定资产投资915.4亿元，同比增长1.1%，增

　　速进一步放缓。从投资结构来看，第二、三产业是主要的投资需求所在，且第三产业投资

　　比重明显上升；其中，第二产业投资387.1亿元，同比下降15.2%，其中工业投入382.6亿元，

　　同比下降15.4%；第三产业投资517.5亿元，同比增长15.4%。房地产市场方面，江宁区全

　　年完成房地产投资253.2亿元，同比增长44.4%；实现商品房销售面积为254.36万平方米，

　　表1 2015-2016 年南京市江宁区主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元）

　　2016 年，得益于地方经济持续发展和房地产市场景气度提升，江宁区财政收入较

　　上年大幅增长；此外，江宁区公共财政收入规模较大且质量较好，整体财政实力较强

　　受性基金收入显著增长影响，2016 年江宁区实现财政收入 398.68 亿元，较上

　　年大幅增长 21.58%。从财政收入结构看，公共财政收入、上级补助收入和性基金

　　经济的持续发展，2016 年江宁区实现公共财政收入 210.25 亿元，较上年增长 9.66%，

　　其中税收收入 188.00 亿元，占公共财政收入的比重为 89.42%，江宁区公共财政收入质

　　性基金收入是江宁区财政收入的重要组成，以国有土地使用权出让收入为主，

　　近年来均保持在较大规模；同时，受房地产市场景气度提升等因素影响，2016 年江宁

　　区实现性基金收入 161.50 亿元，较上年大幅增长 56.67%。但考虑到国有土地使用

　　权出让收入易受国家房地产调控政策以及当地土地出让计划等因素影响，未来该

　　部分收入仍可能出现一定波动。此外，2016 年江宁区继续得到上级的支持，获得

　　中公共财政支出主要集中于城乡社区、教育、社会保障和就业等方面。2016 年，江宁

　　区公共财政支出为 180.62 亿元，较上年小幅增长 2.50%，低于公共财政收入增速 7.16

　　个百分点，受此因素影响，2016 年江宁区财政自给率为 116.40%，较上年提升 7.60 个

　　注 1：财政收入=公共财政收入+上级补助收入+性基金收入；财政支出=公共财政收支出+

　　注 2：受“营改增”政策影响，地方留存收入减少，2016 年江宁区返还性收入为负值。

　　公司为南京市江宁区重要的城市基础设施投融资及建设主体，公司及其子公司南京汤

　　山新城城市建设发展有限公司（以下简称“汤山城建”）主要从事基础设施建设和开发投

　　资以及土地整理业务等，公司其他子公司还涉及温泉水管理、物业管理以及旅游发展等业

　　务。公司主要收入来源是土地一级开发与代建设项目，2016年公司实现主营业务收入

　　72,551.31万元，较上年增长59.09%。从收入结构来看，2016年公司确认土地一级开发收入

　　万元。毛利率方面，代建项目毛利率与上年基本持平，同时由于公司2016年新增土地一级

　　开发业务收入毛利率较高，带动主营业务毛利率较上年上升4.66个百分点。2015-2016年公

　　表3 2015-2016 年公司主营业务收入构成及毛利率情况（单位：万元）

　　公司未来土地出让收入持续性较好，但公司土地一级开发和工程代建业务受规划

　　从经济布局方面看，江宁区已初步形成了东山副城和汤山、滨江、禄口三个新城的“一

　　核三元”城市发展格局，其中汤山新城位于沪宁高速公沿线，凭借其独特的自然人文资

　　源，着力打造国际一流的温泉旅游度假区。公司是江宁区人民批准设立的围绕旅游度

　　假产业对汤山地区城市基础设施、重大项目进行投资管理的主体，主要负责汤山地区

　　根据南京市江宁区人民的批复（江宁政复【2007】22号1），在汤山新城规划内，

　　由公司作为拆迁主体，对南京市、江宁区规划的汤山新城区域土地进行整理开发。2008

　　年公司与南京汤山新城建设管理委员会（简称“新委会”）签订了土地一级开发协议

　　书，协议在土地一级开发的实施过程中，包括拆迁费用等的相关费用由公司自行

　　筹集支付，新委会在土地出让后付给公司相应的土地一级开发款项，土地一级开发款

　　项的计算方法经双方协商决定，返还比例不定。公司土地一级开发业务主要是根据的

　　相关规划进行，2015年公司未实现土地出让收入，2016年公司实现土地一级开发收入

　　21,938.88万元。总体来看，公司的土地一级开发业务受制于规划，波动性相对较大。

　　根据文件，江宁区同意将汤山新城的开发建设、土地经营授权公司具体运作。

　　从未来发展来看，汤山新城总体规划用地60平方公里，是南京市重要的旅游休闲新城，

　　定位于江宁区东北部的综合服务中心。目前汤山新城按照产业定位和总体规划，将重点发

　　展四大产业：温泉休旅产业、会议会展产业、文化创意产业、休闲人居产业。截至2016

　　年末，汤山新城启动区可供出让的土地为5,850亩，为公司未来土地一级开发收入的可持

　　表5 截至 2016 年 12 月 31 日汤山新城启动区可供出让用地情况

　　2008年公司与新委会签订了《投资建设与转让收购协议》，新委会委托公司

　　代建汤山新城建设工程项目，工程实际投资额由公司自行筹措，工程完工后经验收无误，

　　新委会将按照约定的应付工程款、付款期限及付款时点等内容分期公司的项目代

　　建款，结算标准为实际工程决算价格的130%。目前公司的代建项目主要涉及区域内的基

　　础设施、道工程和景观绿化工程，项目的开展以及实施进度受制于区域内的整体规划发

　　展情况。2016年，公司代建项目业务生投资成本3.86亿元，确认代建业务收入4.99亿

　　元，主要建设项目包括公租房B地块01-08号楼及地下车库、汤泉以北拆迁安置房的消防

　　汤泉以北拆迁安置房 B 组团 01、03、05、06、07、10、11、

　　公司在建的主要项目有汤泉以北拆迁安置房B地块、汤泉以北拆迁安置房C地块、

　　南京直立猿人化石遗址公园和人才公寓项目等。公司主要在建项目计划总投资34.02亿元，

　　截至2017年6月底已投资7.71亿元，后续仍需资金26.31亿元，随着公司承建项目的增加，

　　除了土地一级开发业务和工程代建业务之外，公司下属子公司还从事温泉水供应业务

　　公司子公司南京汤山温泉资源管理有限公司（简称“温泉水公司”）负责汤山地区温

　　泉水的供应，垄断了汤山地区温泉水的经营权。目前，已在汤山营业的大型温泉度假酒店

　　中颐尚温泉度假村为五星级温泉度假村，正在开工建设酒店有豪生酒店和悦榕庄酒店。目

　　前温泉水出售收入很少，随着汤山温泉旅游产业的进一步开发以及相关项目招商引资的进

　　南京汤山旅游发展有限公司（简称“汤山旅游”）成立于2010年12月24日，目前汤山

　　旅游负责南京化村（阳山碑材）风景区和古猿人洞两个景区的经营。其中，南京

　　化村（阳山碑材）风景区为国家AAA风景区，是融人文景观、历史景观及自然景观于

　　一体，以再现明代文化为特点的旅游景区；南京古猿人洞景区为国家级文物单位。2016

　　以下分析基于公司提供的大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留

　　意见的2016年审计报告，2015年数据采用2016年审计报告期初数，报告采用新会计准则编

　　制。其中大华会计师事务所关于2016年年度审计报告期初数据与立信会计师事务所2015

　　年年度审计报告期末数据存在不一致说明如下：1、企业开具的承兑汇票2015年底余额

　　74,820.00万元，企业在应付票据科目核算，2015年年度审计报告中立信会计师事务所将其

　　重分类至短期借款核算，大华会计师事务所考虑到负债存在的形式，未对其进行调整，仍

　　然在应付票据科目披露。2、2015年汤山街道财政所通过发行债券，置换企业存量债

　　务，用于企业提前银行借款，置换债券的利率相对企业银行借款利率较低，2015年发

　　行债券转贷给企业，金额4.60亿元，企业在其他应付款科目核算，2015年年度审计报告中

　　立信会计师事务所未对其进行调整在其他应付款中披露，大华会计师事务所将其重分类至

　　截至2016年底，公司资产规模为209.62亿元，同比增长7.03%。资产结构以流动资产

　　公司流动资产主要由货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款及存货构成。2016

　　年末，公司货币资金规模为30.02亿元，占总资产的比重为14.32%，较上年末减少0.94%，

　　其他货币资金中，银行承兑汇票金为14.24亿元，定期存单质押贷款为8.17亿元，整体

　　货币资金受限比例为74.05%。2016年末，公司应收账款账面价值57,789.07万元，其中应收

　　汤山温泉旅游度假区管理委员会57,745.74万元，占比99.92%，主要为应收代建项目工程款，

　　预付款项账面价值40,001.20万元，较上年下降16.76%，以预付拆迁款和预付工程款为主。

　　2016年末，公司其他应收款账面价值71,675.52万元，较上年减少2.31%，主要是应收

　　部门的往来款，截至2016年末公司其他应收款主要应收对象为南京市江宁区人民国有

　　资产管理办公室（38.98%）、汤山温泉旅游度假区管理委员会（14.10%）、南京汤山新城

　　建设有限公司（12.68%）、南京汤山温泉旅游度假区管理委员会（8.56%）。公司其他应

　　收款的较大规模对公司资产形成较大占用且部分其他应收款账龄较长，未来回收具有一定

　　不确定性。2016年末，公司存货账面余额1,053,515.56万元，较上年增长6.26%，占总资产

　　的比重达50.26%，存货的增长主要系是土地一级开发的投入增加所致。公司存货未计提跌

　　价准备，主要包含一级土地开发成本、拟开发土地和开发产品，占比分别为69.97%、25.51%

　　和4.52%；存货中土地账面价值合计为514,143.66万元，占土地账面价值10.39%的土地资产

　　公司的非流动资产主要为长期应收款和无形资产，2016年末公司长期应收款为

　　416,218.49万元，主要系应收汤山温泉旅游度假区管理委员会的代建项目款，从账龄来看，

　　占比62.72%，整体账龄较长；2016年末长期应收款较上年末增长13.72%，主要系公司代建

　　工程的持续增长所致。2016年末，公司无形资产较上年未发生变化，主要系根据江宁国资

　　[2012]40号文件划拨给公司的二块土地，共计307.1亩，评估价值为101,044.42万元。

　　公司主要收入来源是土地一级开发与代建设项目，2016年公司实现主营业务收入

　　72,551.31万元，较上年增长59.09%。从收入结构来看，2016年公司确认土地一级开发收入

　　万元。公司未来土地出让收入持续性较好，但公司土地一级开发和工程代建业务受规

　　毛利率方面，代建项目毛利率与上年基本持平，同时由于公司2016年新增土地一级开

　　发业务收入毛利率较高，带动主营业务毛利率较上年上升4.66个百分点。2016年公司实现

　　营业利润12,126.55万元，较上年大幅增长513.30%，主要系公司2016年相比2015年新增土

　　地一级开发业务收入，使营业收入大幅增长。2016年公司获得各项与收益相关的补助

　　较少，累计为205.37万元。整体来看，公司受新增土地开发业务收入影响，整体盈利能力

　　公司资金回笼能力较差，经营活动现金处于持续大额净流出状态，在建项目存在一定

　　2016年公司销售商品、提供劳务收到的现金仅为1,239.86万元，收现比为0.02，公司

　　资金回笼能力依然较差。公司收到其他与经营活动有关的现金以及支付其他与经营活动有

　　关的现金主要为往来款，这部分现金流波动较大。2016年公司经营活动现金净流出

　　148,551.59万元，主要系建设资金大规模流出所致，使经营活动现金流处于持续大额流出

　　从投资活动现金流来看，2016年投资活动现金净流出14,888.06万元，主要系公司购买

　　理财产品所致。从筹资活动现金流来看，2016年筹资活动现金流入主要是取得借款收到的

　　现金。筹资活动现金流出主要是债务支付的现金。2016年公司筹资活动现金流净额持

　　续呈现净流入状态，较上年增长523.02%。截至2017年6月底，公司主要在建项目尚需投入

　　权益较上年增长21.08%，主要系子公司南京泉润建设实业有限公司收到股东永盈资产管理

　　有限公司投资10.00亿元使少数股东权益大幅增长所致。2016年末产权比率为240.59%，较

　　上年下降44.71个百分点，净资产对负债的覆盖程度有所改善，但依旧处于较低水平。

　　从公司负债结构来看，2016年末公司流动负债占负债总额的比重较上年末下降10.77

　　个百分点，整体债务结构变为以非流动负债为主。公司流动负债主要包括应付票据、一年

　　内到期的非流动负债、应付账款和其他应付款等。2016年末，公司应付票据规模为212,400

　　万元，较上年大幅增长183.88%，其中银行承兑汇票占比90.58%，商业承兑汇票占比9.42%；

　　2016年末，公司一年内到期的非流动负债余额为151,394.13万元，包括一年内到期的长期

　　借款117,352.13万元和一年内到期的应付债券（本期债券和15汤山温泉私募债）34,042.00

　　万元。2016年末公司应付账款为79,720.01万元，主要为公司应付工程承包商的工程款，其

　　他应付款余额为75,813.89万元，主要是公司与下属其他企事业单位的往来款，较上年

　　减少33.66%，主要为资金拆借减少所致，截至2016年末公司其他应付款主要明细情况见下

　　公司非流动负债主要包括长期借款、应付债券和其他非流动负债，2016年末公司长期

　　借款规模为545,275.00万元，较上年增长25.16%，主要是42.15亿元借款、4.65亿元抵

　　押借款和1.20亿元质押借款；截至2016年末，公司应付债券规模为181,642.00万元，较上

　　年减少3.97%，主要系本期债券部分调整至一年内到期的非流动负债，应付债券具体情况

　　见下表。其他非流动负债为地方债券，地方债券主要系地方债务置换款，未

　　来由公司进行偿付，2016年末其他非流动负债为11.75亿元，较上年增长155.54%。

　　截至2016年末，公司有息债务合计为1,267,911.13万元，占全部负债总额的85.63%，

　　有息债务占比较上年增长6.82个百分点。从有息债务构成来看，2016年末由短期借款、应

　　付票据和一年内到期的非流动负债构成的短期有息债务合计为423,524.13万元，较上年减

　　少10.30%；长期债务由长期借款、应付债券和其他非流动负债中的地方债券构成，2016

　　年末合计为844,387.00万元，较上年增长25.88%。公司有息债务规模较大，面临较大的本

　　偿债指标方面，2016年公司资产负债率为70.64%，较2015下降3.41个百分点。由于公

　　司短期借款规模大幅下降，使得流动比率与速动比率较上年有所上升，流动资产对流动负

　　债的保障能力有所提升；2016年公司利润总额较上年有所增长，EBITDA较上年增长

　　63.44%，EBITDA利息保障倍数也有所改善，但由于有息债务规模较大，EBITDA利息保

　　2016年方江宁科学园经营较为稳定，其提供的全额无条件不可撤销连带责任

　　2016年江宁科学园的注册资本和股东未发生变化，截至2016年底，江宁科学园注册资

　　本为174,995.00万元，控股股东为南京江宁国有资产经营集团有限公司，实际控制人为江

　　宁区人民国有资产监督管理办公室。2016年，江宁科学园实现主营业务收入169,689.52

　　万元，其中工程建设业务是仍是江宁科学园最重要的收入来源，占当年度主营业务收入的

　　比重为94.76%。受工程建设收入小幅下滑影响，2016年江宁科学园主营业务收入较上年下

　　毛利率方面，江宁科学园工程建设业务毛利率略有下滑，同时受租赁业务亏损规模进

　　一步扩大等因素影响，2016年江宁科学园主营业务毛利率为5.83%，较上年小幅下降0.96

　　截至2016年12 月31 日，江宁科学园借款余额 1,450,460.80万元，累计新增借款

　　281,815.32万元，主要为合并江宁高新园建设投资有限公司后新增的银行贷款，鹏元针对

　　该事项于2017年4月28日出具了《关于关注南京江宁科学园发展有限公司新增借款的公

　　表16 2015-2016 年江宁科学园主营业务收入构成及毛利率情况（单位：万元）

　　截至2016年12月31日，江宁科学园资产总额为2,761,751.02万元，所有者权益为

　　1,027,389.36万元，资产负债率为62.80%。2016年度，江宁科学园实现主营业务收入

　　经鹏元综合评定，江宁科学园主体长期信用等级为 AA，其提供的全额无条件不

　　截至2016年底，公司对外金额合计92,700万元，占公司同期末净资产的15.06%，

　　被方主要为江宁区内平台企业，但基本无反措施，存在一定的或有负债风险。

　　表18 截至 2016 年 12 月 31 日公司对外明细（单位：万元）

　　2016年，南京市江宁区经济发展速度较快，公共财政收入进一步增加；公司目前土地

　　储备较多，未来收入持续性较好；此外，江宁科学园提供的全额无条件不可撤销连带责任

　　同时我们也关注到，2016年公司资金回笼能力较差，经营活动现金持续大额净流出，

　　整体资产流动性一般，收入主要来源于土地一级开发和工程代建，公司土地一级开发和工

　　程代建与规划相关，未来收入存在一定的不确定性；公司在建项目后续投资规模较大，

　　面临一定的资金压力；公司资产负债率较高，有息债务规模增长较快，偿债压力加大；公

　　基于上述情况，鹏元维持公司主体长期信用等级为AA，维持本期债券信用等级为AA，

　　短期借款+应付票据+1 年内到期的长期有息债务+长期借款+应付债券+其他非

　　注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高

　　注：除 AAA 级，CCC 级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高