江宁CBD之争谁胜出还是谜

　　今年上半年一份来自江宁区的文件，让CBD争议给出了一个明确的态度。这份名为《关于全区核心城区商业业态控制调整工作的实施方案》，确定了天元将被打造成江宁城区CBD。此前，业界对以胜太段，百家湖商圈和河定桥段组成的“大市口”成为江宁CBD的呼声很高，而天元由于是东山旧商业集散地和老居住区，受成本和空间，所以业界一直持怀疑态度。而一切改变从万达商业广场这个城市综合体进驻开始。文/刘雅棣

　　在这份文件中，除了再次强调和确定天元CBD的地位外，相关部门还明确了业态审批准入。业内人士表示，强化介入，可见方面的态度。按照业态规划，天元CBD鼓励准入业态包括国内外大中型企业集团的区域总部、研发中心；金融保险总部及分支；银行、财务公司；投资公司；保险公司、保险经纪公司；证券公司、证券投资基金管理公司；金融租赁公司；超市零售、社区服务等综合服务业态。而在其中的业态为各类旧货、小五金、汽车及摩托车维修、清洗、装潢、铝合金加工、建材（装饰装潢材料）以及生产资料经营等。从鼓励和业态中不难发现，鼓励业态基本涵盖了现代服务业的形式，而这些业态势必会推动该地区商业容积率提高，从而提升商业地产价值。

　　记者了解到，老东山地区集中了大量住宅区，除原住民外，还有都是2000~2003年之间原主城区购房者。“这些房产按揭基本结束，将会大量消费力，人口密度也较好，具备了成为CBD的一些前提。”南京问策商业管理公司的总经理苏晓晴说，估计天元附近的人口密度将达到8000~10000人/平方千米，而南京人口密度最高的鼓楼区最高峰达到3.4万人/平方千米，当时排在全国第二位。人口密度越高势必会降低生活品质，但相反会制造大量的商业机会。记者了解到，万达广场投资50亿元，建筑面积53万平米，完全是一个城市综合体的架构。但业内也提出一些质疑的声音，担心周围配套商业如果不能繁荣起来，这个城市综合体会不会成为孤体？

　　按照上述文件规划，“大市口”将被割裂成百家湖商圈、河定桥商务集中区、胜太特色美食街三个区域。记者统计了一下，目前在这三个区域集中了四大销品茂项目：同曦项目、金轮广场项目、金鹰项目以及汇金广场项目。而这四个项目集中度比较高，直线公里，这些销品茂交付期也基本临近。一位业内人士表示，这么多集中项目，势必导致的商业竞争，但从另一个方面会商业超强活力，加上处于地铁和区域公交连接点，所以这就是为什么业界一直看好“大市口”成为CBD的可能。

　　不过，“大市口”也有致命伤，这就是双龙大道主干道高架横穿，降低了其人口密度。

　　也有人提出了新的CBD观点，认为胜太到秦淮沿线，欧尚到胜太口具备CBD雏形。理由是目前已有交通银行大楼高高耸立，还有民生银行和华夏银行：同曦假日百货，未来在西南角和东南角还有两处同曦的大楼将拔地而起，共有5处商业楼宇和一处步行街部署在那里；湖滨金陵，向南依托百家湖市民公园，向南可金王府步行街。此外，胜太周围工厂企业传出2015年要完成搬迁，而空出大量土地将会作为住宅还是商业地产储备？这些疑问都已逐步浮出水面。

　　目前来自的态度很明确，这也导致了业界对于商业郊区化的话题讨论。据悉，最早城市综合体理论出现在美国，当时新一轮城市更新计划开始推出，应付工业郊区化、住宅郊区化、商业郊区化。1992年，南京相关部门预警城市空心化将出现，但是至今新街口地区并没有出现空心化状况。从这一点可以看出，虽然理论上会这样预测，但是某种程度上能不能形成CBD还是人说了算。居住人口常态化，然后提供大量就业和商务机会，是CBD形成的关键条件。造城计划无可厚非，但某种程度上也要跟着市场走，跟着走。