邳州论坛网二手车南京学区房终结只涨不跌的 二手房市场持续走低
我爱我家市场研究员胡俊石表示，二手学区房在今年普遍出现了价格回归的迹象。一方面受房地产市场大影响，另一方面也是由于学区房去年上涨过快，导致很多家长有心无力。加之学区政策变化频繁，学区房价格也随之出现了回归。
摘要：9月1日，金陵中学仙林分校中学部、金陵中学龙湖分校、琅琊小学分校科睿小学等一批名校分校正式开学，首迎新生。中原龙江店负责人戴红霞告诉笔者，芳草园小学学区房芳草园小区的小户型房源在去年底的时候挂牌价在3.7-4万/㎡左右，成交价基本在3.5万/㎡上下。
许多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打桩，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm)，设计也要请监理等技术措施。
相比之下，新晋名校的学区房则一枝独秀，不但有些新晋名校的学区房价格与年初相差无几，有些还有2000元/㎡以上的价格上浮。
15、购买小房型作投资须谨慎
不管南京房价是涨是跌 记住20条技巧不会吃亏
在，山顶上能俯瞰维多利亚港和九龙夜景的楼盘，往往是山脚下中环、铜锣湾同质楼盘价格的3至5倍。无疑，“景观系数”是房价构成的重要组成部分。
戴红霞告诉笔者，最近有一套芳草园小学学区房白云园小区的房子，在挂牌10个月之后，降价10万才最后成交。
过去住宅层高一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求“销售卖点”将层高提高到3米以上，这是欠妥的。层高应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。
主要做学区房中介服务的南京泰丰房地产，今年的门店成交量相比去年同期则下跌了有2/3左右。南京泰丰房地产投资顾问有限公司总经理罗金林告诉笔者，在泰丰门店，有5%以上的学区房挂牌一年以上尚未售出。“有些二手学区房要价太高，很多家长负担不起，另一方面这些房主也不急于出手。”罗金林表示。
13、层高不宜超过3米房
上班的时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。
居住有一个重要的硬性指标棗绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
就在上周，戴红霞所在门店成交了一套90㎡左右的芳草园小区二手学区房房源，因为房主急于出手，该套房源的成交价只有2.6万/㎡，较以往的成交均价下调了9000元/㎡。
交房时间是很容易让购房者忽略的一个问题。通常情况下，在购买期房时，售楼员会告知购房者一个大概的交房时间，但由于工程进度会受到许多外在因素的影响，延期交房的事件时有发生。
有些楼盘采取东西南北错的方式，有房型复杂、抗震性差的弊端，其实错位应以东西向错为宜，因为南北错层会影响采光通风。
仅从楼体外观的崭新外观上，新建房新颖的设计、合理的布局、低密私密的居住显然更能满足年轻人的审美和居住需求。二手房目前的房源供应仍集中于老居住区，楼体和户型都略显老旧。
3、注意交房时间
低密度的直接表现就是低“容积率”，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的低密度居住小区，多层住宅应不超过1.5。
所以，如果选择购买期房作为婚房的话，那么一定要做好延期收房的准备，以免类似情况时措手不及。另外，在购房时还应该计算好装修时间。婚房置业者当选择期房做婚房时，一定要打好提前量，最好能把婚期安排在预计交房时间的9个月之后，以应对可能出现的各种突发情况。
颇具经营的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前。
小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。（综合扬子晚报、搜房网）
新晋名校学区房一枝独秀
8、社区人性化设计
16、不选择炒作过度的楼盘
值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范：新建居住区绿地率不应低于30%。城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
6、确定5公里生活圈
14、购买错层房型最好以东西向错
5、先定地段再选户型
2、慎买纯小户型社区的房子
19、选择区域考虑景观系数
20、购买十万平方米左右的楼盘
衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等
其他：还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼等。
18、买开发商的头脑
一般来讲，买房群体中主要是年轻人，大部分人收入普遍不高，积蓄也相对较少，往往需要父母支援并且贷款才能买房。需要注意的是，除了买房的首付款外，还需要支付接下来的装修费用等。因此在购房时一定要根据自己的经济情况作好预算，切忌盲目选择。年轻人在选择按揭贷款时，每月月供额度最好不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量。
网上房地产数据显示，8月份南京新房成交5903套，比7月份大幅反弹超过3成。新房市场频频促销降价，渐有回暖之势，相反，在价格走低的情况下，二手房房主则大多不急于出手，甚至开始选择转售为租。8月份南京二手房成交仅为3136套，比7月份骤减23%，比包含春节假期的2月份还少了几十套。
一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。
前几年由于炒作，购房者排队所购的房，到今天往往是问题最多的楼盘。
9月1日，金陵中学仙林分校中学部、金陵中学龙湖分校、琅琊小学分校科睿小学等一批名校分校正式开学，首迎新生。
3.5万/㎡的芳草园学区房 2.6万/㎡就卖了
2014年房价不管是涨还是跌，有买房需求的人都要挑选心仪的、性价比最高的房子。那么，究竟应该怎样才能挑到一套好房呢？一起来看看2014年买房注意事项。笔者认为购房者购房时能掌握下面20条黄金，不仅能够买到合适的房子，不留下遗憾，而且稳赚不亏。
现阶段小房型火爆一时，大家都认为小房型总价低适合于出租，其实，小房型总价低，但由于面积很小，单价却高的惊人；而且，假如购买小房型的人都用于出租，那么这一区域房屋出租市场就供大于求，租金走低就成必然。
安居客置业清江店的资深经理吴泽告诉笔者，该店主要做金陵汇文的学区房交易，去年该中介门店的月成交量基本保持在4-5套的样子，今年以来每个月的成交量下跌到1-2套。
365地产家居网二手房频道统计数据显示，自今年5月份开始，二手房的挂牌价格已经连续下跌3个月，从5月份的17926元/㎡到6月份的17794元/㎡，再到8月份的17685元/㎡。自今年初南京楼市走低之后，二手房成交随之进入低谷，连最坚挺的学区房市场也出现了大幅下滑。
12、购买1999年2月以后造的楼盘
我爱我家成贤街店地产经纪人韩亮告诉笔者，年前成交均价1.9万/㎡的进香河小区，在变身为南师附小学区房后，价格一上扬，目前该小区的成交均价已经上涨至2.6-2.7万/㎡。
买新房，固然是最好，可市区合适房源并不多，要么房价太高，要么户型不合适，而且大多是期房不能马上入住。二手房基本可以马上入住，可是老旧的问题，还有产权的过户比较麻烦，找中介比较担心。
中原龙江店负责人戴红霞告诉笔者，芳草园小学学区房芳草园小区的小户型房源在去年底的时候挂牌价在3.7-4万/㎡左右，成交价基本在3.5万/㎡上下。目前，芳草园的小区二手房挂牌价基本上在3.4万/㎡左右，成交价则跌至3.1万/㎡左右。
今年以来，学区房市场的变动较大。南师附小与珠江小学合并、郑和小学和天妃宫小学分校合并成为树人学校附属小学等一系列名校学区变动，使得学区房的价格备受关注。
2014年买房注意事项，20条看完买房不吃亏。
价格上涨幅度最大的则是南师附小与珠江小学合并后的原珠江小学学区房。今年3月21日传出消息，玄武区内3所小学整合，即南师附小、珠江小学和同仁小学，三校组成南师附小教育集团，其中南师附小与珠江小学合并，随即带动周边学区房价格上涨。
目前楼市已刚需为主体，因此，大多购房者都青睐小户型，搜房网提醒大家，在选择小户型的时候，最好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造均占有社区资源的不合：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。
每个房间非常局促，使用功能便大打折扣。
二手学区房成交量持续下滑
关于购买一室和两室，即是关于使用功能和购房成本的平衡。买一室虽然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要换房；而要想买便宜一点的两室，就要一定的便利往周边选择。对此，地段首先关系到实际居住的便利度，而对新婚夫妇来说，还关系到以后孩子的入学问题，其次关系到房屋的抗跌性。所以说，在自身经济条件允许的情况下，最好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大的房子。
11、买同一区域连续成功开发的楼盘
赤壁小学同山西小学合并后，也影响着周边的二手房价格。罗金林表示，大方巷附近的学区房，在年初的时候成交价格在1.7-1.8万元/㎡左右，目前成交价格已经上涨至2.0万元/㎡左右。
相比其他的小户型，80平方米左右的“小两居”显得更为“黄金”。因为这种户型不大也不小，而且品质上符合现代年轻人的感官享受和居住需求。即使是自住型购买者，在若干年后搬离小户型，还能作为投资产品。此外，在购买小户型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。
食：超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店
17、小的不一定是美丽的
房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。
1、不一定要新房
同样，二手学区房的成交量也在大幅下跌。
9、社区配套齐备
行：不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。
住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。
10、建筑密度小
4、经济适用量力而行
一个社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，交通的便捷性、安全性、以及减少对居住的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、学校等，生活配套相当完善。
作为年轻置业者需要引起重视的是，新建商品房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活配套便成为一大，许多楼盘社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。
9月1日，南京市琅琊小学分校科睿小学正式启用。作为科睿小学的学区房，苏宁睿城的房价在楼市普遍出现下调的情况下依然保持坚挺，中原地产苏宁睿城分行的经纪人姚瑶告诉笔者，该项目房源从年初到目前并未有任何波动，始终保持在2.6-3.0万/㎡之间。
7、小区绿化要达到35%以上
胡俊石举例，作为力学小学学区房的汉口西小区，在去年年初的时候价格只有2.9万元/㎡，在一年时间内一上涨到3.5万/㎡的阶段性高点。但今年以来该小区房价逐步进入调整期，目前成交均价在3.3万/㎡左右。
