苏州楼市调控加码：限购升级，限售扩围

　　如苏州市政府所言，苏州楼市调控真的在7月份加码了。7月24日，苏州升级楼市调整政策，根据苏州市人民政府发布的《市政府出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》(下称《工作意见》)，升级限购门槛、扩围限售范围，在限购上，非本市户籍居民家庭购买第1套住宅，纳税证明或社会保险由累计缴纳1年及以上升级为连续缴纳2年及以上；在限售上，范围由苏州部分区域扩围至苏州市。上述新政自2019年7月25日起实施。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州继续出台房地产调控政策，充分体现了房地产长效发展的导向，也体现了当前对于“稳地价、稳房价、稳预期”的政策思路。从政策内容来看，比较详细，同时以收紧为主要特征，这对于打击投资投机需求、促进市场平稳发展等都有积极作用。

　　非苏籍限购门槛1年升至2年

　　5月24日，苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会。会议称，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。

　　苏州市政府并未食言。7月24日，苏州市人民政府表示，为切实解决当前苏州市房地产市场存在问题，合理引导住房需求，抑制投机炒房，稳定市场预期，经市政府研究，出台关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见。

　　根据《工作意见》，调整居民购房政策，非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

　　苏州在此前执行的限购政策是根据2016年10月3日苏州市人民政府发布的《市人民政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中一条是，非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

　　也就是说，根据此次发布的新政，非苏州市户籍居民家庭的限购门槛由累计缴纳1年及以上升至连续缴纳 2年及以上。

　　新房、二手房限售扩围至苏州市

　　与此同时，扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自上述《工作意见》实施之日起，苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)，购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

　　此前，苏州只是对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实行3年限售，对苏州工业园区全域二手住房，实行5年限售。

　　根据7月24日苏州新政，苏州的新建商品住宅限售范围由苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域扩围至苏州市区，二手房限售范围也扩围至苏州市区。

　　对此，严跃进表示，从限售的要求来看 ，苏州市新房限售期为3年，二手房限售期为5年，属于非常严厉的限售政策。对于苏州的炒房者来说，这两年的房屋流动性明显会减少，这也有助于打击各类购房套现的行为。

　　此外，在土地市场，苏州也进一步加强用地出让管理。根据新政，苏州严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%－50%区间设置，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

　　严跃进表示，从拿地的管控看，强调了购地自有资金申报核查秩序，这实际上也是为了防范违规资金进入购地市场。这也体现了苏州当前对于土地市场继续管控、防范地价虚高等现象的出现。

　　今年苏州多次加码楼市调控

　　2019年以来，苏州楼市、地市陷入水深火热中，引起政策频频亮剑，在上述新政前，苏州已经多次加码调控政策。

　　为了降温土地市场，5月17日，苏州市吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价及一次性报价全部降低，其中一次性报价最高限价降幅为18.7%。5月23日，该地块停止出让。业内专家表示，苏州此举意在降温土地市场。

　　为了灭火楼市，5月11日，苏州出台限售政策，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房，购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让；苏州工业园区全域二手住房，购房人自取得不动产权证满五年后方可转让。此次“限售”新政，是苏州自2016年发布限购、限贷、限价措施之后，房地产调控的再次加码。

　　5月16日，苏州再出新政，将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年，这意味着在九年义务教育阶段只允许使用一次学区资源，即使子女读完小学、学区也不允许通过房屋买卖的方式转给别人。这让炒作学区房变得意义不大。

　　对于限售政策的效力，克而瑞研究中心副总经理杨科伟曾对记者表示，限售主要是抑制投机炒房，而当前市场主要是被压制的真实自住需求，这个药方是药不对症，但长期来说可以显著改善投资预期。

　　调控升级背后：苏州楼市、地市疯狂

　　苏州过热的楼市、地市曾引起监管层关注。

　　5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示，其中苏州在列。

　　由此，苏州立下军令状，5月24日的会议精神显示，如果如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码。

　　据克而瑞统计数据显示，2019年1-6月，苏州市区二手住房成交套数为53046套，比去年同期增长50%，创下近三年同期苏州二手房成交新高，且二手房成交量为新房的1.17倍。

　　受5月11日的苏州新政影响，6月单月，苏州二手住房签约11052套，相对5月的签约高峰来看，成交量有所下滑，成交面积为112万平方米，环比减少6.1 %，但仍居高位。在二手房价格方面，各区域成交均价环比均呈稳中微微上扬。

　　在土地市场方面，5月份之前，苏州在上半年的土地回暖中打响了头炮，并制造了高价地项目。诸如，4月29日，苏州工业园区苏园土挂(2019)02号地块拍卖结果出炉，中海地产以35.6亿元的总价竞得该地块，楼面价为30287元/平方米，创造了苏州工业园区的地价新高。5月8日，苏州3宗地块成交，其中，吴中区