房地产蓝皮书：2013年房价仍有较大的上涨压力？近两年社会经济现象
赵松:
2013-04-25 10:26:04
李恩平:
2013-04-25 09:31:37
市场交易预期（二）：城市建的房产交易市场分化将加剧，大都市区与中小城市的房价收入关系可能出现两种不同方向的偏离，导致了两种不同的房价变化趋势。在中小城市新增住房需求主要以乡、城移民为主，房价以农村建房成本作为参照，需求价格弹性明显，房价收入关系向农民工家庭和周边农村家庭收入看齐。近两年投资投机性需求推高了房价，乡-城移民自住性购房需求被，这些城市只有房价合理回调，给自住性住房需求有效的市场进入机会，才有可能逐步消化累积的市场泡沫风险，促进居住城镇化的有序进行。在大都市区新增住房需求以追求多样化就业机会、多样化消费服务的中高收入的城-城移民为主，其房价收入关系面向全国各地的高收入家庭看齐，预期、上海等的大都市区房价可能存在一个持续的增长空间。
从新国五条出台之后，大家更多关注的是个税20%，我一直关注的是后面提的，要加快建设和完善，引导房地产市场健康发展的长效机制建设。这里提到了，包括金融政策，包括市场的，市场秩序，包括住宅用地的供应等很多方面。我们说这几方面的制度机制一旦有了明确的时间点落实，对我们的房地产市场将来的健康发展还是有非常大的作用的。
2013-04-25 09:32:39
李恩平:
2013-04-25 10:33:44
李恩平:
2013-04-25 09:24:17
2013年的中国《房地产蓝皮书》对2012年的房地产发展情况做了总结，提出了当前存在的一些问题，并给出了相应的对策，同时在已有事实和数据的基础上，对2013年的发展趋势进行了初步的预测。需要强调的是，尽管课题组合作者都很努力，但是也强调了，由于科研力量和掌握的数据还不够，因此不可避免地会出现一些不足和问题，真诚希望得到在座各位的专家学者的和，同时我们也希望通过和的共同努力，使蓝皮书的得以广泛，为引导中国房地产业健康稳定发展以及国内的需求，提供重要的参考价值，做出更多的贡献，再次感谢各位领导，感谢各位专家学者和新闻界的朋友与会，谢谢大家。
2013-04-25 09:55:12
2013-04-25 09:03:41
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2013-04-25 09:44:09
赵松:
2013-04-25 09:32:13
武寅:
2013-04-25 10:28:11
2013-04-25 10:02:16
最后谈一下市场的发展，谈完政策，谈趋势。现在房地产利益不是就是房地产市场本身，受外部条件的影响非常大，主要是两方面的影响。一是经济，二是城市，只有经济发展好了，银行才能有钱给我们贷款。因为这个行业最主要的是资金，没有资金谁也玩不了，而且我们对银行主要还是依赖性最强，所以就看经济形势。所以今年一季度是7.7的增长，我认为是相当不错了。可能有些专家认为低于预期了，但是一季度是特殊时期，为什么是特殊时期？因为一季度是换届，不管中央到地方都在换届的过程中，你想抓经济基本上就是淡化经济，很多工程都停止了。所以在这种特殊时期，我们还能达到7.7，我们应当是该满意的，去年全年的平均值4.7。所以从第二季度以后，新领导上任干劲就出来了，在经济方面还是要加大力气。房地产和城市的关系要清楚，一个是供应的，一个是消费的，只有城市发展、城市扩大，房地产就是没有办法，想不用房地产也不行。什么叫城市？前面有高楼大厦，城市就到了。消费，光有产品而没有消费者不行，但是消费主要是体现在，我们国家的消费，尤其是家庭消费没出，所以消费不转移、不引导出去，我们还要发展，就是发展和稳定，这是一个矛盾。所以往前都走，而想让我们往后退，那就不是市场了，所以我们还是看好房地产市场肯定还是在发展的，还是在向前走的。
大家好，非常感谢各位专家来参加今天的房地产发布会暨高层论坛。今天的主题是聚焦房地产市场调控，这个报告对于2012年的房地产市场的形势进行了展望，我们也做了判断，现在的形势和对于未来的把握。大家知道，房地产是关系民生的重大问题，老百姓非常关注，尤其是房价的问题，保障性住房的问题，农民工的住房问题等等。现在我们学术界对于房地产业的发展，对房地产市场的调控也有不同的看法，提出了各种不同的观点，有一些观点甚至是针锋相对的。因为我在组织人民大学的城市与区域经济组织，每一期都要选择主题，其中有一个专题就是房地产。我觉得这是好事，有争论才会推进学术的进步。
刚才武院长和谢社长都做了介绍，我们中国《房地产蓝皮书》是我们城市发展与研究所推出的年度研究，我们每年编辑出版，已经连续出版了十年了，十年来我们与在座的各位领导专家共同了中国房地产的和与之而来的和变化，课题组本着客观的原则，以事实和数据说话，对房地产的现状进行了调查了解和论证分析，对房地产的发展趋势做了预测判断，对一些问题做了正确的。这些对于房地产的稳定和健康发展起到一定的引导、参考和积极作用。
2013-04-25 10:22:07
2013-04-25 09:21:09
2013-04-25 10:26:44
谢寿光:
现在看还有很多人，包括国外一些专家畅通中国经济，首先是房地产。04、05年涨的时候我就说，房价怎么涨，土地价格上涨、工资上涨，只能上升，所以很多人买了房子，我们现在还没有看到房价下降。这方面还是要引导一些专家，说话要谨慎。很多老百姓对于住房价格，即使下降，但是下降30%，又有多少人能够满足。我不是主张价格上涨，而是市场供求下降以后再上涨。不能今天卖1万6，明天卖2万，一看就是暴利。现在一些地方提出的限价，我觉得限价不合理，05年我提出叫参考价格。一个开发商究竟各种成本是多少，就该知道价格给多少。过去都是地方开发商去申报，一般都审核。但是现在很多城市都提出限价，限价还是允许价格上涨。按照周围成本，参考一下价格，投资者一看你的价格这么高，再高就不买了，这样开发商提高价格就很困难，如果一天能提高两三千、三四千，还是有人买，这样市场的需求就没有办法了，所以未来的发展和国家调控、市场有关。我还是管的，把市场的交给市场，不要过多干预，这样房地产市场才能健康发展，谢谢大家。
我们的报告主要分六个方面。
王珏林:
到目前为止国五条还在落实贯彻，在贯彻的过程中存在着问题，各地不太积极，我过去都发表过观点，房地产调控表面上是开发商与购买者之间的价格矛盾、供求需求矛盾，实际上我们更多的是，调控更多表现出了中央地方的合力，因为地方对房地产从外需到各种税收，到其他一些解决当地的居住和就业方面，对房地产的依赖太重，所以中央如果把房地产的价格压得太死，很多地方正确就很难继续发展或保持稳定发展趋势。这种博弈的过程中，中央也要考虑地方。
武寅:
李恩平:
李恩平:
李恩平:
张汉亚:
李恩平:
尊敬的各位领导、各位专家、新闻界的朋友们，大家早上好！由中国社会科学院城市与研究所和社会科学文献出版社联合主办的2013年《房地产蓝皮书》发布会暨中国房地产高峰论坛现在开始。
非常感谢赵燕平，尤其是《房地产蓝皮书》是作为我们城环所的最早原创，现在蓝皮书都是尽全所之力做出来的。我们现在有请2013年《房地产蓝皮书》的副主编李恩平副研究员，对中国房地产市场分析2012的形势与2013年的展望做一个主题报告，时间请掌握在20分钟以内，大家欢迎。
新增供给可能略有下滑或与上年大致持平，其原因在于：2012年房地产开发指标多呈下滑态势，并且年末交易量大增，原有库存得到了较好的消化。
未来的政策怎么发展，趋势是什么情况。政策趋势是2011年出台的国十条，内容已经对管理我们目前市场的分量和可操作层面以及对未来的政策非常清楚了，但是政策必定是政策，不是法律，也不是法制。这样政策会随着时间的推移分量在减弱。真正的国十五条，有些东西到现在还没有落地，就是没有执行到位。只有抓好这个政策，我觉得对稳定我们的市场、稳定我们的预期具有重要意义。
魏后凯:
市场交易预期：房价的走势取决于具体的政策措施和政策执行力度。如果严格执行20%所得税政策，我们认为总体房价可能会出现较大幅度的攀升，在刚性需求的拉动下，二手住房的价格将在原有价位上税负加成，直接推高二手房价，同时部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求也进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。如政策的实施重心转向持有环节税，我们认为总体房价可能保持平稳态势或略有回落。通过税费结构的调整，或大幅度降低包括所得税在内的交易环节诸类税费，增加多套住房持有泵本成本，盘活多套住房持有家庭的存放住房供应，将大大地缓解。由于快速城镇化，加大了短期内城镇住房供不应求的压力。
2013-04-25 10:25:34
李恩平:
赵燕平:
李恩平:
武寅:
2013-04-25 09:41:49
各位嘉宾，各位同仁，新闻界的朋友们大家好。现在我代表课题组就2012年的房地产形势与2013年的展望作主题报告。
2013-04-25 10:16:45
2013-04-25 09:35:28
第一，房地产市场利益分化加剧，调控难度增大。可以预期，2013年调控的难度加大。房价涨跌对于住房持有者和潜在购房者带来明显不同的福利效应，住房持有和交易的市场利益分化加剧。房地价格变化对不同开发的经营模式的开发企业影响完全不同，房价涨得越快越有利，而对于快速开发的企业，房价的快速增长使得他们的成长剧增。
现在已经明确的是，不动产统一登记加房产税，这两个制度机制层面的建设，包括公共资源交易平台，还有社会公信制度的建设，我觉得这几个配合起来，它的直接目标并不是房地产市场，但是它对我们房地产市场的发展会产生很好的效应。
魏后凯:
感谢张汉亚会长的精彩观点，他提出房地产是城镇化发展的重要部分，同时要处理好和企业的纷争，要区分保障性房和商品房，重点是管好保障性房。下面有请住房与建设部、政策研究中心的副主任王珏林主任进行。
2013-04-25 09:12:25
赵松:
李恩平:
2013-04-25 09:33:58
2013-04-25 09:45:53
李恩平:
2013-04-25 09:33:00
尊敬的武寅院长、参会的各位嘉宾，新闻界的朋友们大家上午好，非常高兴再次受到社会科学文献出版社和中国社会科学院城市发展研究所的邀请参加这次《房地产蓝皮书》的发布会。这是第十本了，在十本中，确实了中国房地产整体的发展历程、调控政策的发展，从供给到价格，到对城市的改善等各方面的情况，对中国房地产发展史具有重要的意义。
而市场最关键的是解决市场的问题，由于我们城镇化发展到阶段，我们大中小城市发展得不均衡，尤其是功能和服务差距太大，所以居民转移消费投资都是往大城市去做，给大城市房价带来了压力。这不是短期的问题，你自然而然把消费都转移到小城市，我们不住大城市，住在。但是你说得不算，按照有序的调整，再加上分别的供应，因为市场决定了供给和需求，缓解我们当前遇到的问题和发展的矛盾。另外我们主要想，要解决两个问题，我们现在对房子有意见，最主要的是基础要把住房分配制度建立起来。把我们的市场竞争秩序管理好，透明。这样才是保持市场这个行业能够更好地发展。谢谢大家。
谢寿光:
尊敬的各位嘉宾、各位专家学者、朋友们大家上午好，欢迎光临2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。首先我要向会议的主办单位，中国社科院城市发展与研究所、社科文献出版社以及为此书出版付出辛勤劳动的作者们表示关切，同时也向支持本次论坛发布会的领导、专家、学者以及新闻界的朋友们表示衷心的感谢。
第一，住房价格继续上涨压力仍然较大。原因有几个方面：1.宏观经济回稳复苏，城镇化加速，使得房价上涨的预期加大。2.近两年市场观望气氛浓厚，自住性需求累计较多，随着市场回暖，可能集中。3.限购、限地、限价等楼市调控政策已经实施了一定周期，这些政策对市场的影响效应正逐步减弱。4.2012年末房地产市场回暖，开发企业销售业绩提升，以价换量的动力减弱。5.近两年楼市成交低迷，房地产投资和开发速度放缓，2013年新增供给可能比同年下滑。种种因素导致了我们2013年住房价格上涨的压力，可能仍然比较大。
感谢王珏林会长的精彩。下面有请国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松研究员。
从的角度，把廉租房或其他的保障性住房、公租房都搞好，这样去缓解问题。但是买房子是中国人重要的民族情结。解放前家里一有钱就买房子买地。现在来讲，新中国建立之后，到98年之前都是分房子，大家都租房子也没有什么，98年之后大家又都买房，要不然都租，要不然都买。所以进行更好的宣传，使更多人租房而不是买房。一方面我们从市场的角度，另一方面从风俗习惯上改变。为什么现在大家总觉得没有自己的住房不放心，又去抢着买房，是钢需造成的，国外年轻的20多岁的年轻人有工资买房，不够的话就宁可慢慢攒够钱再买，我们都是独生子女，亲戚们一下子就给了钱买房。这是中国的特殊性，这种特殊性也必须考虑，中国的房价比不对，年轻人买不起房子。由于中国的特殊，还有一个因素是，分房之后1000多块钱甚至一些工厂是700、800就买到了，那些都是60、70的房子都需要改善，我认为这些房子是占了最主要的部分。
赵燕平:
2013-04-25 09:06:03
张汉亚:
2013-04-25 09:44:48
需求预期：投资、投机性需求增长压力可能略有缓解，其一，近两年不少行业企业盈利下降，一些企业还出现了较大的亏损，使得国内闲置资本增长积累有所放缓。其二，宏观经济逐步稳定和复苏，生产性领域商机开始，有利于分流资本市场的闲置成本。其三，国家加大对投机投资性住房物质力度，也直接压缩了投机投资性资本进入房地产，特别是住房市场的操作空间。
赵燕平:
正是因为有这样的措施，地价信号住了，去年的土地市场上的价格没有波动得那么明显。但是我们要长远地往后看一步，从去年年底楼市的快速反弹，实际就给我们一个提醒，这种单靠行政措施来推进短期内虽然能见效，但是长期内的效果实际是很难说的。我们说楼市上包括现在做的限价限购政策，实际上对于这些需求，不管是刚需还是投机性、投资性需求，真正在市场上表现出来的就是需求，对于需求起到的是一种积累的作用，控制住了，但是在积累，并没有疏导到其他方面。在这种情况下，一旦有些风吹草动，有一些哪个方面的政策，不一定是房地产方面政策，可能是其他方面的政策的出现，政策的放松，积累的需求就会肆机。我觉得我们现在的市场一定要进入，以前是以治标为主，治本的措施没有及时跟进，现在房地产市场要进入标本兼治的时代。行政管控手段不是不要，指标的政策也要，但要是为管理者争取时间的。在争取的时间之内，我们其他的制度、机制的建设要及时跟进。其实这种观点，我们在很多地方也说过。但是现在给的感觉是，一旦说制度机制，好像就没法往下走了，因为涉及制度机制是比较难、比较深入的，而涉及制度机制的问题不是说哪一家牵头，不是说发改委、国土哪一家的事，要涉及很多，一旦涉及很多，往往就变成了没有明确的时间点了，这个事有点不了了之，今年整个大的形势可能不是这样的。从新一届上来之后，包括公布的机构，职能转变的方案在时间点和实施方案方面都已经公布了，新一届起码给我们的感觉是，更是一个行动派，在落实反腐、治理吃喝等方面，力度常大的。在这种情况下，对于房地产制度机制建设我们现在仍抱以很大的希望。
我们今年年初在做房和地的市场分析的时候，因为我们一直在做全国土地市场的监测。我们当时做这个分析也要写一个类似的报告的时候，曾经用了调控效果，后来仔细一想发现有问题，我们说的调控效果是指地的问题，因为去年我们看国土资源部发布的地价监测的数据是我们一直在做的事情，全国105个主要城市的土地市场上半年基本比较平稳，一季度还出现过整体的微降，也是下半年开始回升，但是回暖的速度比较低。累计下来，全年同比的地价增长率常低的，可以说是近十年的历史低位，仅高于2008年。当时基于这样一个数据，说调控起到了明显效果，但是调控的对象是什么？是房价还是地价？现在说的调控直接是对房价，包括土地，包括经济等很多领域。反过来看看房价的变化，去年下半年快速回暖，我们当时用统计局的价格指数，简单用数据处理算了一下，一些城市的回暖速度已经高于2007、2009年当时比较高的高点，处于快速回暖。
第四，“重交易、轻持有”的税费结构了市场交易而助长多套持有。我国房地产税费结构极不合理，税收收入占税费总收入比重很低，房地产领域的公共财政收入主要表现为土地出让金收入，几乎所有的房地产税费均集中在房地产开发、交易环节，而房地产持有环节的税费占比很小，使得我国成为全球房地产持有成本最低的国家之一。不合理的税费结构导致了不合理的房地产市场结构，了房地产市场交易，助长了多套房产持有，导致了房地资源的低效利用。
第三，保障性住房的融资、分配、管理问题突出。保障性住房建设资金的中央财政支持力度有限，地方的财政压力大。保障性住房大量建设以后，分配和管理不规范现象突出。
武寅:
四、2013年房地产政策展望。
今年是2013年，2003年当总理的时候，当时发表了第一个关于调控房地产的政策，促进房地产政策健康发展，房地产业是支柱产业等。在今年2月26号，发表了新国五条，是到从2003年到2013年十年的房地产调控主要政策制度。今年之后，在新一届的领导下，我们房地产究竟会如何走，也是大家关心的。从整体上看，在新一届的领导下，房地产会向哪方面走是一个值得期待、研究的问题。未来房地产如何定向，到目前为止还是循着的国五条，还有限价，很多省都出现了限价，下一步会怎么样是大家关心的。但有迹象表明，国家不再特别重视经济的增长，习总在博鳌提到，我们不再特别关注经济的快速增长，不需要把经济搞得很快，一季度数据出来之后，李克强总理也说了，保持经济平稳发展很好，今年定的目标是7.5，去年定的目标也是7.5，但是去年想保8，但是没保上，今年有所下降。
2013-04-25 10:00:47
《房地产蓝皮书》到这本为止已经是第10本了，它了中国房地产业这十年跌宕起伏的历程。作为社会科学院“皮书系列”中重要的一部皮书，这十年来，《房地产蓝皮书》研发团队在的支持和关心下不断地成长，从2007年开始，由魏后凯副所长和李景国研究员担任主编，这个研发团队不仅整合了我们本院的研究资源和相关研究机构，包括高校关于中国房地产的研究。大家如果把这十年的蓝皮书整合起来看，就是一部中国房地产发展的十年历史，它的学术价值是在逐渐呈现。中国的房地产甚至是世界的房地产，都是一种积极、复杂的经济现象和社会现象，我们每一次的分析和预测作为研究者都是本着客观、、科学的方法来做。但由于数据的原因，由于客观研究的难度很大，所以在某些年份，大众特别关心的关于房价的上难免有偏差。我经常说一句话，对于所有的预测，包括我们经济蓝皮书的预测，条件是瞬息万变的。所以预测准了是你赚到了，预测不准是一个客观规律，但是不准确的预测并不能说明它不科学，因为形成的这种判断是根据这种方法，根据现有所能涉及到的条件所列出来的，它跟我们每一个房地产的从业者、建设者、消费者能够提供一种客观的指导。这是我作为主持人、出版者在这里需要说明的地方。
2013-04-25 09:51:58
2013-04-25 10:23:10
李恩平:
王珏林:
到目前为止，国家一直对保障房建设常重视的，但是我觉得有些东西很大一块问题是，有些地方保障房出来，有的说得不够多，分配困难。实际上我觉得保障房更多的是供给那些进城的农民工或大学毕业的人，这些人现在还无法买房，有一些高价的房租影响他们的收入，这样以后他们买房可能性更低了。现在市已经把外地打工的，住几年的户口列入了，我觉得这个很好。我觉得还要给他们市民待遇，小学上学。这些东西不解决还是很难买房，如果买房的话户口就要留下了，租房的话今年租两个月走了，这个方面对于长期住户考虑户籍的问题。如果政策不配套，太多的租赁房，廉租房无所谓，都是城市的穷人，但是廉租房也应该向外地来的或大学生。从这个角度在政策方面还有改进的途径。
2013-04-25 10:47:44
赵松:
同时我们也看到，地区之间35个大中城市房地产开发指标可以说差异非常明显，我们比较了四个指标：商品房销售价格增长率、商品房销售面积增长率、商品房的竣工面积增长率、房地产开发投资增长率。35个城市之间差别特别明显，有的是正增长20%或30%，有的是负增长20%多，这是第二个方面。
2013-04-25 09:27:52
2013-04-25 10:44:44
我的报告就到这里，谢谢大家。
感谢武寅院长的重要讲话。出席今天这次会议的还有科研局处的薛增朝处长，对整个院蓝皮书各个课题组的研创给予大力的支持和指导，下面有请中国社会科学院城市发展与研究所赵燕平女士致辞，大家欢迎。
李恩平:
2013年房价仍有较大的上涨压力，调控政策应继续遏制投机、投资性需求不，实施限购、限贷、限价、征收利得税等措施，适时扩大房产税试点，以巩固前期调控，防止房价大幅度反弹。同时，还应积极探索房地产市场长期平稳健康发展的机制和制度建设。
谢寿光:
张汉亚:
2013-04-25 09:41:11
2013-04-25 09:34:31
谢寿光:
作为出版者，我再次感谢领导、专家出席这次会议，感谢10年时间对这部蓝皮书的高度关注。首先要祝贺以魏后凯和李景国主编为首的研发团队，我要对城环所的党委和领导对这本蓝皮书给予的高度关注和支持，以及院里有关部门对蓝皮书的原创出版给予的支持和指导表示感谢。下面我们首先有请中国社会科学院武寅副院长讲话，大家欢迎。
2013-04-25 09:34:49
第二，过早、过大的购房行为在一定程度上放大了自住性住房的需求。在我国不少青年人口和家庭过早进入购房市场，我国首套房贷者平均年龄大大低于国际水平，例如英国为37岁，和日本为42岁，为27岁。不少青年家庭追求一步到位的购房消费，首套即向大户型大面积看齐。究其原因是多方面的，有不恰当的消费观念（没产权住房不结婚），也有东方社会家庭家族融资网络支持的因素，更有不合理的税费结构导致的预期（持有住房无成本，交易住房税费负担重）。
今天上午的会分两个阶段，第一个阶段是发布会，按照惯例，由我来支持，后面一个论坛，由我们城环所的副所长魏后凯研究员主持。今天出席会议的领导和嘉宾，我们非常荣幸，《房地产蓝皮书》的发布往往都是由城环所和社会科学文献出版社联合主办，院领导因为非常忙，所以出席的次数不多，但是这次主管科研的，也是我们中国城市科学协会的副会长，是经过批准的武寅副院长亲自出席参加我们的发布会。另外出席会议的专家还有住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林，也是我们的老面孔了，还有国家发改委委员会投资研究所原所长、中国投资协会会长张汉亚会长，国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松，中国房地产协会副会长、大学陈国强，浙江师范大学经济研究所副所长、教授曹荣庆教授，中国社会科学院城市发展与研究所原所长、房地产蓝皮书顾问牛凤瑞研究员，中国社会科学院城市与研究所党委赵燕平女士，中国社会科学院城市发展与研究所魏后凯副所长，国家统计局固定资产投资司房地产处李皎处长，中国社会科学院城市发展与研究所土地与房地产室主任李景国研究员，也是本书的主编，我们为这些领导和专家的到来表示热烈的欢迎。
王珏林:
谢寿光:
今天既是2013年《房地产蓝皮书》的发布会，也是中国房地产高峰论坛，希望各位专家学者和朋友借这次房地产蓝皮书发布的机会，对我国房地产发展的相关问题进行相关的讨论，同时针对《房地产蓝皮书》的问题和不足提出和建设性意见，督促《房地产蓝皮书》越办越好，为促进我国房地产市场的健康发展起到积极的参考作用。最后预祝本次发布会取得成功，谢谢大家。
2013-04-25 09:14:22
2013-04-25 10:01:07
房地产市场调控，促进房地产市场的长期稳定发展是近年来我国房地产市场发展的主要目标，报告提出，在过去的五年中搞好房地产调控不，遏制了房价过快上涨的势头。2012年，在稳增长的背景下，中央及各部委房地产调控不放松，继续不合理需求，实施差别化信贷政策，加强对房地产市场的，相关部委及地方相继否认房地产调控政策放松，同时支持自主性合理需求，完善首套房优惠政策，多个城市通过公积金贷款额度调整，首次置业税费减免等方式支持自主性需求。另一方面保障房政策支持力度增加，住房与城乡建设部等多部委强调落实保障性住房资金，鼓励以多种形式引导民间资本，参与保障性安居工程的建设，并加强保障房住房管理和分配的透明度。2013年，中国房地产发展报告从全国和35个大中城市两个层面分析了2012年我国房地产市场的发展现状以及存在的问题，对2013年的发展态势进行预测，并且提出了相应的政策。
2013-04-25 09:04:15
王珏林:
当前房地产面临的形势严峻复杂，欧债危机蔓延，导致发达国家的经济持续低迷，增长乏力，发展中国家经济增速回落，我们国内的经济也是增速放缓，下行的压力非常大，包括房地产业在内，也遇到了一些突出问题。今年国务院出台了涉及房地产调控新国五条，守住底线、突出重点、完善制度引导总体工作思，推动完善房价工作责任制，投资投机性需求，严格差别化信贷，增加普遍性商品房和增加普遍安居性住房的措施，加大房地产的调控，形成了房地产调控不，支持自住需求和实施民生保障政策，突出了建立健全市场稳定发展的房地产体系和机制的主旋律。应当说，房地产研究在当下还是一个热门的话题，还会引起社会的广泛关注，因此需要我们的研究人员长期，做大量的基础性工作和的分析判断。
赵松:
2013-04-25 09:11:25
最近国务院新国五条发布以后，各个地方也在颁布一些实施的细则，反映比较强。我想今天对于聚焦房地产市场的调控进行研讨，我觉得很有意义。今天请了一批在这方面很有研究的资深专家进行研究。第一位要发表的是国家发展与委员会投资研究所的原所长张汉亚研究员，下面我们有请张教授发表一下他的最新主要观点。
第二，房地产调控目标向促进城镇化和改善民生主题倾斜。考虑民生主题，住房的居住消费功能将被强调，住房投资和投机性需求将被进一步。考虑城镇化主题，城乡建设用地有望统筹调控，一些人口快速增长的城镇化地区建设用地，特别是居住用地供应控制有望减轻，部分住房严重供不应求的城市，可能加快居住用地的入市供应。
2013-04-25 09:56:06
魏后凯:
感谢赵松所长的很好观点，但是要注意房地产调控效果，不能依靠，要标本兼治。下面发言的是中国房地产学会副会长、大学教授陈国强教授。
从未来政策角度上，现在已经严格得不能再严格了，既限购又限价，除之外，就是开工，这样更供不应求了，这该怎么办？所以政策已经走到头了，关键问题是，我们再怎么走，继续下去也是不行的。我一直提出的一个观点是，把管的交给，把市场管的交给市场，但是我们这十年来有一阵有这个时期，有的时候过渡放到市场，但是最近几年一直是代替企业又限购，又限价，限购本身不是代替企业，但是限购本身是一种社会规律，供不应求的时候增加供给，现在不是增加供给，而是限购或限价，这都不是市场的做法。我觉得还是要管好保障房的建设，这一年做得相当不错了，前年开工1000多万套，去年700多万套，今年600多万套，去年有的说完工了500多万，有的说完工了400多万，如果把保障房做好，无论是棚户区，还是公租房建好，这可以缓解很多一部分的社会需求，对市场供求的压力也会减少。
为什么是这样？大家的主意已经出得够多了，为什么还会这样？有两个方面的原因：一是还没有达到足够的共识。这个共识不仅是搞研究的，还有搞管理的，各个利益集团，各个管理阶层，各个阶层，大家没有达成足够的共识。二是我们没有足够的条件，我们管理领域很多都是这样，大家都知道怎么做是最好的，方向是什么样最好的，但是国家还要有一些配套的制度去支撑，现在某些方面的制度还没有达到，所以我们现在整个的房地产调控还是受制于一个大的。近几年我们的调控政策虽然说是什么组合拳，说是综合运用了、法律手段、市场手段，但是我个人感觉，真正落实的时候，力度比较大的，其实还是更多的在行政管控这个领域。但是我们说行政管控，虽然短期内有一些效果可以立竿见影，但是很难看到近几年市场上的几次波动，可以看出这种行政政策的边际效应递减现在越来越明显。
消费型需求有望加大，具体的购房决策取决于市场房价的变化。经济增速回稳和复苏有利于居民收入增长，增加准备购房家庭的购房房款储蓄积累，也有利于增强对未来收入增长的预期，既增强预期购房家庭购房按揭借贷的信心，也增强了银行对于购房家庭按揭房贷的信心。
首先祝贺社科院《房地产蓝皮书》的发布，下面就当前的房地产形势谈几点看法。第一，从一季度的房地产指标看，应该还是比较快的，比如说开发投资增长20.2，商品房销售同比增长37.1%，还有一个商品房销售额同比增长61.3%，可以说这个增幅比较大。但是全国的情况，从整个数量看是下跌的，从全国层面看，今年一季度整个是两个亿，卖出两个亿的房屋。如果按照这个平均速度发展，今年也就八个亿，争取冲到九个亿。这是什么年头呢？就像是种地考虑秋收，以至于比07、08年的水平高一些，低于近四年的水平。因为2009年是9.37亿，2010年是10.43亿，2011年10.99亿，2012年是11.03亿。因为前两年发生的事情都是预料不到的，比如11年前三季度发展的非常好，第四季度全国的市场额停了，因为没有贷款了，银行不给我们贷款了，无论是开发还是消费都停了，所以第四季度停下来了，还是那么多。2012年前三季度不好，就第四季度好，前三季度才6个亿，都是后一季度每个月都是1亿以下。所以按时间点的分析推测，就很难定下今年是按平均的。这说明一个道理，全国的市场总销售量还是比较稳定的，但是这里为什么出现了现在以开局之年让房地产成为了焦点，它主要是局部区域地区过热，也就是一线城市、大城市、东部区域城市过热。一些部的小城市不是很热，比较平稳甚至有些下滑。
2013-04-25 09:42:46
行业预期：房地产行业整体暴利将逐渐消失，企业超额盈利将主要取决于企业对市场节奏把握和开发经营成本节约。市场垄断程度将进一步提升，行业内企业绩效将加剧分化。
2013-04-25 10:47:13
感谢李恩平研究员对本书的研究做了非常简练的概括，而且他在最后的时候还有意提及了四川雅安的地震的哀悼，这也代表了我们今天所有人的。非常感谢几位领导和嘉宾的支持，也感谢李恩平研究员的解读，这一单元我所支持的各项议程结束。下面进行专家论坛，我把主持的交给城环所的魏后凯副所长，请他来主持。
城市原来的住房基本上都住着需要改善的房子，市目前为止需要改善的很少，而现在是一次，而不是多次。在上海郊区从以来，这些几年房屋已经变成了几代，第一代是普遍的房子，后来是砖瓦房，后来变成了三层四层，不够的话又是欧式。现在有钱还是要住房，小两口刚结婚40、50平，有了孩子就是70、80平，再有了空间就要100平以上，不是从哪个角度说中国不合理。中国按照国际线发展，调控的话不能过于干预市场，市场就是这样，有钱就买，没有钱就不买，钱不够也不赊帐。实际上我们在这个方面，还是在思想观念上要把这些落实起来。
中国社科院定于2013年4月25日（星期四）9点在中国社会科学院学术报告厅，由中国社会科学院城市发展与研究所和社会科学文献出版社联合举办“2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”。并发布《中国房地产发展报告No。10》。
现在国五条出台之后到底怎么看？国五条出台之后，确实使房地产市场平静下来。为什么这么说？我们得从四月份开始，如果从我们的出台都算在内，肯定把过热这块都算进去了，因为最热是3月，但是细则真正实施是从四月份开始的，从四月份看指标肯定都属于平静、稳定，甚至下降，处于一个观望期。要说三月份，那是特殊情况，因为出台了国五条之后没有落地，但是时间又比较长，个税20%以后才形成了集中交易，所以大家抢注注册，那些现象是由我们的真空地带出现的。整个来讲，这个政策应当是对我们稳定过热的区域发挥了很大的作用。但是这个政策确实是能落地的不多，可能带来的担心问题是，一旦又有什么风吹草动，对市场又会出现新的波动。它对市场的控制能力到底有多大？时间有多长？我现在也不敢说，因为不知道市场的变化。
2013-04-25 10:16:11
2013-04-25 09:50:29
二、2012年房地产市场形势。2012年房地产市场形势在盘整中有所突破，上半年盘整态势明显，下半年市场活跃度增强。从市场销售方面看，在宏观经济回稳复苏拉动下，8月份开始销售面积增长率出现同比正增长，10月份销售面积的增长率突破5%，呈现快速拉升态势，在交易量大幅度回升的带动下，11月份开始销售额与销售价格均出现正增长。从投资开发方面看，2-7月房地产投资额特别是住房的投资额增长率均出现了明显下滑趋势，8月份开始投资增长率相对平稳。全年土地购置面积和成交价款均为同比负增长。待开发土地面积也在4月份开始出现同比负增长。从建筑供给方面看，1-7月份房屋施工和新开工面积呈现连续下降趋势8月月以后保持较平稳态势，出除个别月份外房屋竣工面积全年呈现同比下降的态势。
张汉亚:
李恩平:
2013-04-25 09:26:43
赵燕平:
感谢主办方的邀请，简单的交流几点关于调控政策的观察。国五条从政策的逻辑上，政策的思和方向上和之前的国十条都是一脉相承的，但是从力度和政策的份量，以及政策的严厉程度上，显然是过去调控政策的升级版。如果从一些城市的地方版来看，特别像版的19条细则，显然是过去多年房产调控的政策集成，是一个大的汇总。为什么说是升级版，多方面都有体现，大家知道国五条之前，尽管四五个城市出台限购，但这是各地的动作，没有全国版的动作，在范围上有所扩大，这是限购的升级。限贷的升级，现在很多城市对于过去房贷六成上调到七层，得到进一步提升。税收升级，大家知道过去的税收手段是调控的基本手段，但是税收在过去的多年调控当中一直扮演配角，是辅助性的角色。这次不同，个税新政成为国五条当中最受关注，引来普遍质疑的手段。这次个税新政成为力度最强的调控手段，税收手段明显升级。对于地方的问责，和过去表述的措施、要求也有升级，在问责方面有所升级，从中央层面的要求以及相关的五条也好，六条也好，内容上、要求上、力度上显然是升级版。
六、政策
刚才谢寿光同志也讲到，自社科院2004年发布了第一本《房地产蓝皮书》以来，今年已经是第十本了。十年来，中国的房地产市场发生了巨大的变化，房价整体上涨幅度较大，增速波动起伏，房地产调控的力度不断加大，房地产投资逐步增长，保障性住房建设加速推进，房地产业取得了一系列的成就。但是我们也不否认，它也存在着各种问题。社科院的《房地产蓝皮书》紧扣我们房地产发展的主要脉络，关注热点问题，总结现状和问题，并对未来的发展趋势展开客观的预测。十年来，房地产蓝皮书的影响力和作用都在不断扩大，并且还出版了韩文版。在此我要感谢城环所和各位作者、专家的努力工作，希望各位作者能够继续谦虚严谨创新的，继续支持《房地产蓝皮书》，同时也感谢各位朋友对房地产蓝皮书进行客观的报道，使得《房地产蓝皮书》的能够更加广泛地，我想这一点也常重要的，因为最近社科院专门就发布的规范化管理召开了专题会议。因为现在社科院的数据一发出去影响大，可能由于一些不完整报道或者社科院自身的问题，使得一些发布出去引起了轩然大波，我们回过来要一起反思和总结。发布规范才能保持持久的权威性，而不是为了吸引眼球，引起暂时轰动。
武寅:
尊敬的武寅副院长及各位领导，尊敬的各位专家学者、新闻界的朋友大家上午好。首先我作为中国社会科学院城市发展与研究所的代表，我也想代表研究所对《房地产蓝皮书》课题组和全体作者，向参加这次2013年中国《房地产蓝皮书》高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会的各位领导、专家同行以及的朋友表示由衷的欢迎和感谢，感谢你们对《房地产蓝皮书》持续的关注和大力的支持。
李恩平:
2013-04-25 09:45:19
2013-04-25 09:49:08
在这种情况下，我们在想是什么原因，同样两个市场，房子和地关联性非常大的两个市场，同样在严厉的调控政策下，走势、动态不太一样，这正是体现出来了我们强力的行政管控的边际效益递减非常明显。我们知道，强硬的介入是2010、2011年就开始了，直接你卖也受，2011年的效果，整体的增长率还是比较平稳的，在降。2012年上半年一直到4、5月份的时候，全国按照统计局的数据一直是在降多涨少的，这是前期的行政措施，效果。但是地的行政上的手段是相对晚一点的，虽然也在调控，但是限价、限购、限受售是2012年才在推的。比如热点这块，时间一研判可能直接不卖了，有些城市出现竞价涨停板的政策，竞价不卖了，好地块也不拿了，就是这些政策在起作用。
首先感谢课题组和蓝皮书的编写组，在房地产市场气氛再次紧张起来，陷入迷茫的阶段，课题组拿出这书，召开了这次论坛，有助对于房地产市场一些的思考和判断。说到今天的主题，聚焦房地产调控，回想起来这十年之间，房地产调控一直是我们的一个焦点和热点，围绕这个调控，大家想一想，来自的声音、观点，这里面有开发企业业界的，有学院派、有派，有调控派，有市场派，还有海外的学者，这么多专家在这建言献策，为我们的、管理者提供了一些策略、一些资料，常丰富的。其实现在大家在看，无论是在网上还是在哪，看看这些观点，如果从研究的角度，追求标新立异，追求独创。即使这样，看看现在的调控结果怎么样？目前还是不理想的。
2013-04-25 10:18:02
文字实录
这些制度建设提了几点：防止城镇化沦为房地产化，一些城市错误理解城市化，特别是一些中小城市盲目规划所谓“新城”，把居民区当作工业化来开发规划，殊不知房地产与工业制造品不同，其最终的消费需求具有严重的本地市场依赖，结果导致鬼城、空城层出不穷。因此要对各级城市官员加强城镇化学习培训，使全社会了解新型城镇化的科学含义，防止对城镇化的片面理解甚至肆意曲解。其次，科学编制城市规划，同时配套编制房地产发展规划。其三，建立面向城市层面甚至项目层面的房地产风险评估平台。其四，官员的P政绩考核，应剔除房地产和建筑业的P贡献。要努力确保保障房住房的分配公平，比如构建公开透明的机制，建立多部门的家庭住房和经济状况联动审核和信息共享机制。因地制宜制定土地供给计划，一线城市、热点城市、区域中心城市及其他房价上涨速度过快的城市应该增加新增土地供给，盘活存量土地利用，促进房地产开发进程，在库存高、房价泡沫明显的三四线城市，应该科学规划土地供应，既要防止以盲目发展房地产拉动经济增长的冲动，又要保持市场供求的基本平衡和稳定。探索解决农民工住房问题的多种途径：如探索推进和健全涵盖农民工的城镇住房保障体系，建立农民工公共租赁房制度。又如探索推进农民工住房公积金制度，再如探索农民农村土地关系退出与城镇住房保障挂钩机制。
供给预期：存量供给取决于调控政策。一方面，2013年存量住房的供应存在加大的潜力。另一方面，实际的存量住房供应取决于调控政策。20%的存量住房交易所得税政策将大大存量住房交易，而如果只有住房政策则大大促进存放住房供应的快速。
谢寿光:
三、当前房地产市场尽管经历了多年的制度建设和政策调控。但是当前的房地产市场仍然存在不少较为突出的矛盾和问题。这些矛盾和问题主要集中在几个方面：
2013-04-25 10:06:08
谢寿光:
魏后凯:
同时对一些代表性的房地产政策，我们也做了一些分析，首先存量住房交易所得税，我们认为对这个税种，就是个税，具有明显的房价助长效应，需要进一步细化，也需要其他政策措施的配合，具体的政策执行可能由各城市地方正确选择性的试点实施，政策的执行力度可能根据其调控效果逐渐调整。房地产持有税，在2013年中期以后，当房地产交易环节所得税调控效果不理想甚至可能助长房价的时候，恶化了市场的时候，一些大都市区住房持有政策有望加快实施。在限购限贷方面继续执行，并且执行的力度从紧，限购正式有可能进一步扩容。在住房保障方面，保障性住房建设总量可能与上年持平略有增长，但是保障性住房建设主体和建设模式多元化，同时我们也认为，住房保障体系可能有所突破。
2013-04-25 09:27:00
过去想保持快速增长，房地产是作为一个非常有利的工具，像2003年想要保持快速的增长，就给予房地产大力的支持。2008年经济不太好，房地产又大力地提出来了。新领导对房地产不是很重视，对经济增长如果想保持8%以上，可能也得把房地产给予重视。但是另一个趋向是加快新型城镇化，房地产的建设不可能是城镇化，但是可以投资基础设施建设，但是城市居民的住房，新进城的人口增长都需要大量的房地产，所以从这个角度来讲，中央的领导应该不会太忽视房地产业。因为房地产一个是国家管的，一个是企业，就是房地产开发商，实际上国家管的那块是由房地产开发商去建设，从这个角度来讲，在未来一段时间里，国家还要依靠房地产，这个还是很大的。所以在发展的情况下，房地产在今后一个时期仍然是我们经济持续发展的主要动力，其实它就是自主产业，但是国外有一个建筑业，中国更多的放在房地产业。房地产本身占全国P中有4-5%，但是上下联动可能有20%，房地产投资比重占全社会投资最高达到20%多，去年是19%多，所以房地产的发展还是要继续重视。
2013-04-25 09:58:24
张汉亚:
2013-04-25 09:30:48
2013-04-25 09:20:02
一、2012年的房地产政策特征。2012年基本上延续了2011年的基调，尽管没有出台重大的新政策，但是微调力度不断强化，中央先后出台了一政策文件，调控政策的方向主要聚焦在投机性需求和支持自住性需求。住房保障方面。加大资金落实的力度，另外加大了住房保障的分配监管力度。提到中央层面的政策，地方层面的政策也出现了一些微调。主要集中在两个层面：普遍住宅标准调整和住房公积金政策的松绑。
张汉亚:
今年这第10部的《房地产蓝皮书》，我们是刚刚从印刷厂拉出来的，我们每个都是第一时间看到专家来分析的最新鲜的，希望大家很好地进行使用，特别是在转换的时候一定要珍重我们的原著原来的表述，不要借着一些问题无限扩大，引起不必要的争议。
陈国强:
