资本深秋田仆资产宋炜畅谈当前中国经济热点问题

　　资本深秋时节，乐山市女企业家协会沙龙在乐山盘龙开元名都大酒店温馨的茶艺大厅举行。沙龙邀请国内知名新锐投资基金田仆资产合伙人进行了深度分享，与在场女企业家们一同剖析当前中国经济的诸多热点问题。乐山市女企业家协会会长、代表、三八商超连锁企业董事长、总经理陈志坤女士、乐山市妇联副陈红骏女士、四川德胜集团党委等数十位女企业家参与了此次沙龙。资本深秋时节，乐山市女企业家协会沙龙在乐山盘龙开元名都大酒店温馨的茶艺大厅举行。沙龙邀请国内知名新锐投资基金田仆资产合伙人进行了深度分享，与在场女企业家们一同剖析当前中国经济的诸多热点问题。乐山市女企业家协会会长、代表、三八商超连锁企业董事长、总经理陈志坤女士、乐山市妇联副陈红骏女士、四川德胜集团党委等数十位女企业家参与了此次沙龙。

　　在开元名都茶艺大厅典雅的中，田仆资产合伙人、前九鼎投资合伙人宋炜阐释了他对于近期中国经济发展态势的看法。对于女企业家们关心的问题：房地产怎么了？实体经济还有机会吗？投资怎么做？等疑惑，一一进行了剖析。

　　过去的一年，深圳、南京、苏州、无锡、郑州等城市，房价涨幅都很夸张，郑州拍出了4000万一亩的天价。地产行业多年的“老司机”都纷纷表示看不懂，所有人都知道泡沫巨大，但房价还是狂涨，这究竟是怎么回事？

　　宋炜分析认为，有三大因素在推动房地产市场的持续走高。原因之一，他用“推球模型”来解释，近十年来，中国的市场越来越大，宏观调控手段越来越难以把市场这个球轻松地推来推去，尽在掌控之中。2015年以来房价飙升与政策有关，因为2014年楼市极其萧条，为了去化库存，采取了多个手段，结果推过了头，一下把市场从寒冬推到了盛夏。

　　原因之二与地方有关。自2013年末以来，大量地方面临着巨大的还款压力。而房地产市场的复苏无疑可以救于水火，财政收入不断攀升，抵押物价值提高，不再需要被动补仓。但短期内市长交出了满意的答卷，长期来看会面临更严峻的形势。

　　原因之三：缺乏更好的投资品。房地产是已经很贵了，但相较于其他投资品，房地产还是更让人放心。股市风险很大，而P2P和形形色色另类商品“交易所”的虚妄繁荣从2015年末开始崩塌，老百姓们再次被教育。中国已经处在了长期的利率下行通道，各种金融机构的理财产品收益不断下降。中国超发的货币再次涌进了房地产巨大的蓄水池，因此，这一轮的房价狂飙确实是货币现象。

　　当无锡这样最不该涨的城市房价都攀上高峰时，其实说明快结束了。就像海潮涌过来，最后一批浪头打过去，接下来就要退潮了。房价不能无地上涨，高房价推高了全社会的交易成本，影响了中国产品的全球竞争力。压缩了市场化金融业的发展，致使真正的投资银行业在中国事实上难以出现。传递了不良的价值观，使得我国出现了事实上的土地食利阶层，了传统意义上的成败观。

　　房地产对于货币创造的“类乘数-加速数效应”，未来将造成量跌价平。传统乘数加速数效应是“投资-P”相互促进，而房地产的类似效应是“地价-货币量”。据最新数据，全社会的融资83%是债权融资，债权的抵押物无非土地及附着物，或国资，而国资归根结底还是土地，即“土地本位”。地价短期内的快速下跌会进一步加速自身的下跌，造成全社会的通货紧缩，导致经济衰退。全国范围来看，房地产不再会普涨，的地价上涨趋势已经结束。但也不太会普跌，会较长期地处于一个拉锯和缓涨的过程。

　　世界范围来看，（资本主义/市场经济下），房地产周期（库兹涅茨周期）一般是18年（或20年），包含有4个左右存货周期（基钦周期）和2个左右的资本性支出周期（朱格拉周期）。也可以把房地产周期理解成财富周期，因为全世界财富有一半左右跟土地相关。中国房地产也应具有周期特征，但因为土地供给端的计划性，故周期性相对不太明显。应该用周期的眼光来看待房地产，显然比“崩盘论”和“单边涨”更合理。地产有跌的那一天，也会有涨的那一天，只是中国控制力强，很大程度上熨平了周期。

　　“旧常态”之下，的制度性红利极其巨大，经济的内在增长动力强劲，同时强势调控市场，使得P基本不会出现2年以上的持续下行，而各行业即便有波动，也被基数更高的P增速和调控所熨平，最终呈现出一个单边上行的态势，周期性不明显。

　　而“新常态”是指经济增速放缓、同时更加市场化。“新常态”下，之前被或熨平的周期开始在各行业出现，波动性会更强，企业家的投资决策更难做，一次决策管用N年的情形不复存在。

　　经营企业成本高企，无论是债权、股权还是二级市场，融资渠道不畅，在中国做企业其实常不容易的。中国式企业的特点，发展多数靠押注，即“寻找风口”；成功多数靠“偷袭”，进入巨头不关注的市场；与关系暧昧；技术不领先，产品无差异，主要靠销售，销售则靠关系、人海战术、价格等；缺失了“科学管理”环节。

　　过去中国企业的成长主要因为开发解放了生产力，和身界上最大的市场，当对外国企业的相对优势（勤劳、低人力成本）逐步失去时，中国企业将陷入新困局。但中国还是有机会的，中国企业的新机会在于消费升级、进口替代。消费市场的基数很大，随着人们被压抑的需求被，未来会有更多的体验式消费逐渐进入市场。同时，中国企业应把握窗口期，尽快使自身实现证券化。

　　投资市场新变化之一是刚兑即将打破。股权投资债权化，刚兑已成为制约经济发展的巨大障碍，制约了资金向实体经济流动。在未来，P2P、债券、信托、银行理财刚兑的打破将陆续开始。投资市场新变化之二就是收益率趋于。全球P增速3%，中国的P增速也在告别两位数时代，下行至7%。

　　债权投资收益趋于，权益类投资的比重在增大。随着我国居民投资从1999年以前的存款时代、2014年以前的房地产时代，转入当下的金融资产时代，股权投资越来越受到投资者的关注。随着多元化资本市场的形成在加速，越来越多的投资人渴望参与到一级市场股权投资的行列中来。

　　总体来看，中国企业IPO退出管道狭窄，10年以来，有近1万亿未退出，现在一级市场堰塞湖仍在扩大；而二级市场大额资金持续流入，成为一个资本的赌博场。宋炜提出的应对之策是：牛市捂，熊市动。一是稳固防御性资产配置，包括房地产、海外资产；二是加大进取型资产配置，即权益类投资，包括并购重组、成长性投资；三是对接资本市场，实现证券化。