房段子 | 万科天府公园城,是刚需的不甘还是投资在狂欢?

房段子 | 万科天府公园城,是刚需的不甘还是投资在狂欢?杀戮禁区 9月9日，位于天府新区麓山国际片区南侧的『万科天府公园城』首批次预售取证，整整891套，本来以为大家重心还是在川发这类，但好些粉丝让我讲讲值不值得买。 说说就简单说下吧，反正没拿一分钱

9月9日，位于天府新区麓山国际片区南侧的『万科天府公园城』首批次预售取证，整整891套，本来以为大家重心还是在川发这类，但好些粉丝让我讲讲值不值得买。

说说就简单说下吧，反正没拿一分钱广告费。

△万科天府公园城预售信息

项目情况速览——

项目名称：万科天府公园城

参考单价：17000--23000元/㎡（均价约19259元/㎡）

房源套数：891套

户型建面：92--126㎡（套三双卫、套四双卫）

装修情况：带装修

登记时间：9月10日至9月12日

本次推出：三号地块，1、4、5、6、7、8号楼

开发商︰成都城实置业有限公司

容 积 率 ：3.5

楼盘地址：沈阳路东段

楼层状况：3#地块共8栋住宅，1201户，其中1栋和8栋建面约108、126㎡，2-7栋建面约92㎡。

楼层：31F（1F架空），32F（1F架空）

891套房子，刚需有481套，普通有320套，就连棚改都有90套，可以说诚意满满了。

整体来看，开盘的精装均价在1.7-2.3万/㎡（实际平均1.9万多接近2万）之间。

虽然很多人说低至1.7万的单价很让人惊喜，但是这块地2014年土拍的时候楼面价只有1071元/㎡，后来万科从天府新区投资集团收购后的楼面价大约8750元/㎡。

从8000到23000，接近三倍，但购房者不在乎这些。

3号地块的1、4-8栋，面积段为92㎡（套三双卫）、108㎡（套三双卫）、126㎡（套四双卫），总层高31、32层的样子。

其中1、8栋是2梯4户。4、5、6、7栋是2梯5户，也就是说此次开盘的产品无论从哪方面看都是刚需、刚改的角色。

其中4-7栋的4号房朝向大概是东北较差（这点很多人没注意到，但单价却没因为采光而更便宜），但1栋的3、4号房（108㎡）与8栋的1、2号房（108㎡）朝西南，对中庭是较好的户型，其他的就比较中规中矩了，谈不上很大的亮点。

如果要总价可控，大多可以在180万内入手92㎡小套三，我估计卖得最好的也应该是这种房源，但180万的预算就没有更好的选择了吗？

△万科天府公园城3号地块楼栋分布图

整体而言，除去不想吐槽的万科装修，这个楼盘十分适合预算200万以内，想入天府新区的新房癌。这区域超过2万的刚需楼盘，其实已经透支很多了，但依然免不了接二连三有人前赴后继，现在的购房者太冲动太狂热了。

但毕竟说实话，现在天府新区拿着200万的预算，已经很难买到稍微满意的新房或者二手房了。

万科天府公园城热度好像挺高，因为天府前湾吗？

天府前湾其实没能脱俗，无非是人城境业、公园城市这类的话题。

万安南这样的板块在天府新区直管区中属于较差的区域，ZF开发节奏和售楼部先卖差房源再卖好房源一样的道理。

真正最后的好板块，我依然认为将汇聚在剑南大道和天府大道中间的位置。

话说万科天府公园城从配套上确实找不到什么亮点。

在天府新区学区划片范畴属于D区，也就是天府六小、万安小学这类较差的学区，更何况整个天府新区的小学按照溜爸的40强排名，也只有1所勉强入围——只有成都天府新区第一小学，位于兴隆湖畔，位居全成都第38名。

△2020年天府新区多校划片

当然也有人说我买这个地段不稀罕学区，以后读私立。那这不明显是买着刚需的楼盘过着土豪的教育吗，是否有点本末倒置了？不过自家娃娃学习超级棒能拿奖学金的除外。

在地铁配套上，目前有1号线和6号线，如果按照目前歪歪扭扭的路网，到红石公园和沈阳路站都差不多需要2公里。其中6号线过了新川往南又比较鸡肋，要么是用不上，要么也是用不上。

2公里看似不太远，但是纯粹靠肉搏还是很费劲，所以自驾又显得尤为重要，但家里老人小孩出行就成了问题。今后或许也避免不了火三轮网约车扎堆的局面吧，毕竟3号地块是个刚需楼盘。

地铁的远期规划也有，比如1号线小阑尾的15号线以及天府新区的环线26号线，有望把地铁距离控制在500米以内，但都是猴年马月系列了，不值得为之等待。

△万科天府公园城地铁距离示意图

不管你承不承认，现在万科天府公园城就是郊区的基本面，地铁对于郊区而言，是非常重要的。

商业就不说了，除了开发商津津乐道的自带商业体，山姆这类的商场得驱车很远，这个楼盘交房后入住率不会太高，投资属性更加浓厚。

如果非要下手，我比较推荐前面提到过的1栋的3、4号房（108㎡）与8栋的1、2号房（108㎡），整体平均单价在2万出头，总价在220万左右。是属于相对不刚需，但又不浪费的范畴。

此次92平的小户型有600套之多，相对网红盘来说，确实适合着急的刚需新房癌们。

如果不着急的话，为何不等等川发、远大、天府半岛、新鸿基呢？又或者为什么不尝试一下二手房呢？

如果是刚需，那么需要拎清现实，抛弃成见，不要一再为自己的执拗而买单。

如果是投资，那么二手房明显周转效率更高，听懂掌声！

总之，不论未来规划得多么宏伟，这不像是一个住在当下的品牌大盘，更像是一群炒家的狂欢和无尽的期待，一群期待收割二茬韭菜的头茬韭菜。

但我相信它此次会卖得不错，一定会很不错！

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