2022年的苏州楼市都在这六大关键词里！

2022年的苏州楼市都在这六大关键词里！本站　　回首2022年的苏州楼市，购房政策环境放松，房贷利率降至历史低位，但购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转；土地市场热度降至冰点，地方国企是年内拿地绝对主力；新房市场成交低迷，整体量价齐跌；二手房市场高位存量+低位成交，市场压力激增……　　先是在4月11日，放松外地人在苏州的购房条件——社保或个税由3年内连续2年调整为累计24个月；二手房限售时间由5年改为3年，外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房

　　回首2022年的苏州楼市，购房政策环境放松，房贷利率降至历史低位，但购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转；土地市场热度降至冰点，地方国企是年内拿地绝对主力；新房市场成交低迷，整体量价齐跌；二手房市场高位存量+低位成交，市场压力激增……

　　先是在4月11日，放松外地人在苏州的购房条件——社保或个税由3年内连续2年调整为累计24个月；二手房限售时间由5年改为3年，外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。

　　4月19日，提升公积金的额度：首次使用公积金，个人由45万提高到60万，家庭由70万提高到90万。

　　5月9日，继续放松外地人在苏州购房的条件——外地人社保或个税改为连续6个月；新房限售3年改2年，二手房不再限制时间；苏州非限购区域房产，不计入苏州限购区域购买套数。同月备案均价松动，以科技城、高铁新城、吴中太湖新城热盘“打头阵”，备案均价上浮约5%。

　　8月17-18日，昆山、太仓取消外地人限购，可买一套房；上海、嘉善户口无需社保可在吴江汾湖购买三套房；外地人在上海交一个月社保、学历在大专以上可在汾湖买一套房。

　　9月20日，相城取消外地人600积分的购房限制，之后在相城买新房，不再需要600积分，但仍需满足6个月社保的最低要求。

　　今年以来，苏州楼市政策工具箱大招频出，四限层层放松，当下的苏州楼市政策已达到近十年最宽松期。

　　同时，今年的信贷政策也持续放松，房贷利率在半年时间即从高位快速下降至历史低位，目前的苏州房贷利率仍执行的是首套房最低利率为4.1%，二套房利率最低为4.9%，未来或将保持长期低位。

　　新房方面，截止到12月28日，2022年苏州市区新房成交量为715万㎡，创下了2013年以来的新低。

　　从今年1-12月苏州市区商品住宅的成交走势来看，6月是今年以来成交量的高峰，9月由于部分政策性房源集中网签备案带来成交量创新高，10月的成交量又恢复和七八月份淡季一样，新房市场仍在筑底阶段。

　　12月，在众多楼盘的年底冲刺大优惠之下，以及园区核心倒挂项目迎来集中新开盘或加推，年底苏州楼市成交量出现明显的翘情，但是仍旧难挽颓势。

　　二手房市场成交更为低迷。截止至12月28日，2022年苏州市区二手房的成交套数为51101套，为2015年的新低。

　　11月，苏州市区二手房成交套数再次突破5000套，逆转8、9、10月三连跌情况呈现上扬，12月二手房成交套数为3895套（数据截止至12月28日），再次回落。

　　其实，从2021年第三季度起，苏州市区就有楼盘陆续开始折扣优惠来促进销售，而这种打折降价潮在2022年愈演愈烈。

　　尤其是非核心板块打折优惠几乎贯穿全年度，甚至一些楼盘打了骨折……这在2016年至今都是相当少见的。

　　轰轰烈烈的降价潮带来了房价实质性的下跌，截止至12月28日，2022年苏州市区商品住宅的成交均价为257160元/㎡，同比下跌1.05%，相较于2020年26391元/㎡的均价，房价下跌得非常明显。

　　二手房方面，价格整体阴跌，成交周期相应拉长。下半年以来不少次新房、哪怕是学区房，报价和成交价都在一步步走低。

　　2022年，楼市进入深度调整期，楼市分化愈加明显，板块的价值差异更加明朗化，主要表现在园区核心和狮山等头部价值板块的高品质楼盘逢开即罄、一房难求，非核心板块的楼盘只能够靠打折促销来以价换量。

　　上半年，颐和玲珑花园、狮子山澜庭等红盘入市掀起千人抢房热潮，近期大家也注意到了，招商沁苏禧、颐和源璟花园、万科朗拾等园区核心品质盘开盘即罄，中签率低至10%以下。

　　除了城市级的红盘去化亮眼，高铁新城、科技城、吴中太湖新城等几个新城板块的高端改善盘凭借强大的产品力去化表现也可圈可点。

　　今年出让的69宗涉宅用地中，大多数是底价成交，只有13块地有溢价，且最高溢价率不超过15%，分别位于园区湖东、斜塘、新区狮山、姑苏平江新城等头部价值板块，其中园区上华琚西06号、月亮湾66号两宗地块皆触顶摇号，苏高新集团园区斜塘27号地、独墅湖招商文禧花园、万科朗拾皆进入一次性报价区间。

　　园区湖西起步已达4.6万元/㎡，湖东房价从4万元/㎡到4.5万元/㎡到4.85万元/㎡再到4.95万元/㎡，经历了一年中的四连涨。

　　去年，受限价政策影响，苏州房价的天花板在4万元/㎡，而今年，湖东、湖西、狮山、留园、胥江板块皆挺进4万+元/㎡梯队。

　　本轮的备案价上调仅限于城市核心价值板块，其他板块的备案价无太大变动。但是，备案均价上调导致苏州房价格局已经重新洗牌，从原来的“432”正逐渐向“532”格局演变，核心头部价值板块房价上涨，次核心的价格优势有所凸显。

　　在疫情反复、市场信心缺失的大环境下，受限于实体经济持续承压，居民就业及收入预期下滑，导致购房行为也被延迟了，大多数购房者处在浓厚的观望情绪之中。

　　截止12月29日，苏州市区商品住宅的库存创历史新高，达到123534套，同比去年增加了50181套。

　　在卖旧换新的格局下，置换型改善需求在不断增加，导致二手房 挂牌量在与日俱增，当下苏州市区二手房的挂牌量已经冲破9万套，同比去年增加了2万套。

　　可以说，当下苏整个苏州楼市已经进入去库存的横盘时代，而2023年，随着今年集中出让的地块集中入市，苏州市区的新房库存量将进一步走高。

　　或许你的辞海里还有很多苏州楼市的关键词，比如说：房企暴雷、停供停贷潮、最冷楼市寒冬等等，欢迎留言板补充。

　　岁末之际，随着疫情防控的放开以及最近更高层面频频的“稳楼市”相关文件出台，加上近期苏州二套房首付比例的降低，我们对于来年苏州楼市的进一步复苏回暖持有信心。

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