数字会说话 合肥主城区楼盘质量榜单

数字会说话 合肥主城区楼盘质量榜单本站　　前言：什么才是好房子？好房子的标准是什么? 有人说，好房子无标准，适合自己居家要求的就是好房子；还有人说，拥有了好房子的所有细节，也拥有了天价

　　前言：什么才是好房子？好房子的标准是什么? 有人说，好房子无标准，适合自己居家要求的就是好房子；还有人说，拥有了好房子的所有细节，也拥有了天价。尽管对好房子的细节有种种不同 的理解，但购房者对美好生活的渴望无疑是相通的。一直以来，房地产界就流传这样的箴言：楼盘好坏的标准，一是地段、二是地段、第三还是地段。地段的好坏决定所购房子的价值，而交通与配套的便利与否亦成为衡量地段价值的重要因素。每个人对好房子的定义不尽相同或各有侧重，但一般说来，购房者在买房的时候关注最多的是地段，其次是小区规划、周边配套、居住环境、开发商品牌、户型、价格以及一些稀缺资源，例如学区等。为此，我们试图将这些标准数字化， 让每个楼盘的优缺点更直观地呈现在你面前，且看本期合肥主城区楼盘横向打测评，客观体现项目的优缺点。说明：本次测评主要包括楼盘地段、小区规划、周边配套、周边居住环境、开发商及物业管理、户型及实用率、装修标准（毛坯发售折中取5分）、稀缺资源、价格共9项指标。其中地段权重20%，其他指标占10%，总分100分。

　　滨湖新区历来是合肥热度最高的区域，没有之一，2021年供地项目目前大部分都未上市，在售项目经历了大半年的去化之后，多盘售罄，因此本次测评的滨湖新区在售项目只有5个，且多为尾盘，经过横向对比，滨湖新区在售的5个项目当，评分均超过了80分。可以看出，滨湖新区成为合肥最热门的区域，不是没有原因的，除了传统的医疗、学区和交通资源之外，滨湖新区区域优质楼盘主要为大中型的品牌社区盘，凭借各自的稀缺资源使得价格有一定的支撑，价格稳定。在5个楼盘当中，位列第一的是金融板块的中海九樾，该盘位于地铁5号线滨湖竹园站，由知名开发商中海开发，小区还有大型购物商场配套，卖点非常显著。位列第二的是位于包河大道路的阳光城檀悦，该盘旺中带静，自带商业配套。并列第三的是文一塘溪津门与刚开盘的佳兆业滨湖和鸣，社区盘+地铁+名校是2个盘共同的特点。说明：90分以上的楼盘为优秀，80-89分为良，70-79分为中等，60-69分为合格，60分以下为不合格。2包河区在售楼盘多为淝河板块和省府北板块

　　由于滨湖的“房荒”，带动包河区近几个月的热度也比较高。加上从2020年以来包河区供地节奏放缓，区域整体土地市场热度较高，房企布局意愿强烈，所以包河区的楼市热度，被进一步提高了，新房房源更加紧张。不过区域目前在售、待售项目也不少，本次测评的包河区在售项目有10个，且多为尾盘，经过横向对比，包河区在售楼盘主要分布在淝河板块和省府北板块，且楼盘分值均在80分以上。可以看出，包河区作为承接滨湖外溢客户的首要区域，进驻的开发商也多为品牌房企，淝河板块的在售楼盘距离都位于龙川路上，而省府北板块在售的楼盘均为大型房企开发，例如中海、融创、城建等，楼盘本身品质较高，再加上中央公园的多个利好，综合评分高。在10个楼盘当中，位列第一的是融创滨湖湾和澜岸里（又称滨湖湾二期），融创滨湖湾周边有包河大道、锦绣大道、上海路等多条主干道，交通路网比较成熟。地铁5号线黄河路站也就在楼盘西北角，以融创的品牌影响力和营销能力，不会缺乏客户，省府北改善可以闭眼入。第三的是同样位于中央公园板块的中海观园，工科中海+板块利好，可谓是该盘的杀手锏了。说明：90分以上的楼盘为优秀，80-89分为良，70-79分为中等，60-69分为合格，60分以下为不合格。3庐阳区苏宜板块引领楼市风向

　　而随着市场需求持续旺盛，庐阳新房去化速度加快，库存量也愈发紧张，除江山庐州印、万兴林里间小高层，区域内房价全面突破2万+。万兴林里间万兴林里间预计下次加推小高层9#楼，户型建筑面积95-106㎡，共计87套房源，均价19000元/㎡；江山庐州印在售G5#楼，户型建筑面积为96㎡，均价16500元/㎡，2022年12月30日交付；在售Y36、Y33、Y35#，毛坯多层，户型建筑面积122-392㎡，均价18500元/㎡；在售G1楼，毛坯高层，户型建筑面积98㎡，均价16500元/㎡；在售X29#（11层），户型建筑面积约144㎡，装修小高层，均价19500元/㎡一些想买小户型的刚改客，可以注意下；融创长江壹号目前在售大平层，k8#、k1#楼，均价23000-27000元/㎡，具体一房一价，户型建筑面积154-197㎡，后期已无住宅加推；祥生庐州云境在售少量底复房源Y3#、Y5#、Y6#、Y12#楼，户型建筑面积约370-634㎡，均价13000-16000元/㎡，改善型购房者可以多留意。令人不可思议的是，半岛公馆高层7#楼大户型房源持续在售，户型建筑面积约191㎡，销售均价约16500元/㎡，具体一房一价。要知道该盘17年就已经入市了，目前还有房源在售，不过由于该盘此前爆发过维权，想买的要注意一下。庐阳区作为老城区之一，在教育、交通、商业配套方面都很成熟，就目前在售楼盘而言，均以大户型为主，且房源已经不多，在5个楼盘当中，并列第一的是融创长江壹号和祥生庐州云境。云境作为祥生的高端系列，主打洋房产品，受到众多买房人追捧的一个重要原因就是它的学区——45中固镇路校区。再加上该项目紧邻着四里河滨水生态公园，舒适度和景观是其亮点所在。这样优越的生态环境，给这个楼盘加分了不少。凭借着地理优势+环境优势+完善配套，祥生庐州云境首推入市就十分抢手，并且一直是全款优先开卖按照这样的趋势。而与融创长江壹号仅一公里距离的万兴林里间分数却低一些，原因还是由于相同的价格下，长江壹号是精装，而林里间是毛坯房。另外林里间紧靠高架和老小区，居住环境略逊一筹。融创长江壹号距离五号线北五里井站仅一步之遥，项目配建了苏宁广场（在建），从该项目地下通道步行即可到达，除此之外，周边宜家、华联等大型商超距离也较近。综上，融创长江壹号算得上是非常值得入手的一个楼盘了。但是实际上，2.6万的价格对于融创旗下楼盘来说算得上是非常亲民了，更何况还是精装修的楼盘。总的来看，对于追求改善、追求品质配套的买房人来说，庐阳区是个不错的置业之选。4蜀山区运河新城板块和董铺湖板块集中推货

　　蜀山区供需矛盾并不是非常紧张，实际上蜀山的供需矛盾有点特殊。蜀山区目前主力推盘楼盘集中在运河新城，作为一个新兴区域，城市配套从0开始，具有很多的不确定性和机会。运河新城目前的在售楼盘正在集中推盘，一次性拿出大几百套房源，几乎同时登记，期盼“躲开”摇号大关。而市区楼盘基本断档，除去文一云湖轩外，佳源和中海项目均是尾盘在售了，区域楼盘新房选择可谓少之又少。针对于此，董铺湖板块的文一云湖轩项目位列第一，自然环境+周边配套，以及至少不是尾盘来说，第一当之无愧，当然，运河新城板块也不差，聚集了多个品牌房企，不过对于还在规划中的各种配套，兑现还需要时间。5高新“0”纯新盘，供地也要等明年

　　自龙湖光年首开入市，高新区纯新盘再次回到0，6.3首批集中供地中高新居住地被高速竞得，该地块为中科大人才住房项目，普通人无需惦记。除了高速GX202106号地块定向人才住房之外，高新区的选择主要在龙湖光年。据了解，龙湖光年二期住宅即将加推，并成为高新区首个“职住平衡”试点楼盘，想买更难了。乐富强文宸悦府、悦湖熙岸虽有待推楼栋，但项目对外表示房源已售罄，暂无加推计划；金鹏麓山院此前1#、2#已退款，需重新登记，但具体时间未定；保利柏林之春、华邦蜀山别院目前在售底复，面积大，总价高，买房压力较大。综上来看，位列第一的是龙湖光年，不论从品牌还是配套、资源来看，都是很优秀的，二期项目对于整个高新区来说意义重大，将成为高新区迈向“创新高地”的重要标志。第二的是金鹏麓山院，其装修均价仅16118元/㎡起，可以称得上是一股清流了，15栋住宅+1座邻里中心+幼儿园+小学共同构成的金鹏麓山院，绿化率超40%，可以说是高新较为纯正的低密人居小区。6新站18盘在售，刚需购房者首选

　　作为西南板块“房荒”的外溢区域之一，新站目前18盘在售，在售楼盘均价相对较为友好，刚需买房人可以多关注。新站目前主要在售的楼盘如中海熙园、锦绣云庭、嘉誉尚里等，高层一般是装修1.5~1.8万/㎡，洋房则是装修1.8~1.95万/㎡，也有湖光秋色花园这样性价比颇高的楼盘，高层毛坯1.35~1.4万/㎡，最近刚刚完成了首开，去化8成以上。在售的楼盘里评分最高的是中海熙园，国庆节前迎来首开，热销5.18亿。首开高层价格在1.5万上下，首付大概在50万上下，户型102㎡-114㎡。洋房价格则稍高，1.7万/㎡左右，户型99㎡-123㎡，友好的价格和中海的品牌，有不少购房者为之买单。一路之隔的乐富强悦澜湾，价格则稍低，均价12999元/㎡，但楼盘已在清盘阶段，剩余少量房源，也都是登记摇号其他人挑剩下的。少荃湖板块，首要推荐的自然是招商奥体公园，地铁、商业、体育中心、品质加持的楼盘，放到未来，配套也是最优质的。其次是华润万橡府，最后几栋收官毛坯洋房，楼栋位置非常不错，加上华润央企的加持，是非常优质的选择。此外可以考虑海伦堡玖悦府，和雅居乐合作开发的，虽然品牌一般，但价格相对较低，洋房1.6万/㎡左右。在销售被约谈后，现在也老实了，正常首付能买，年底4号线通车后，出行也比较方便，距离地铁口大概三四百米。少荃湖北岸乐富强湖光秋色，价格也比较低，均价1.3万，但配套较为匮乏，可以买未来预期，考虑短期去住的不建议。职教城板块在售的金辉锦绣云庭、禹洲嘉誉尚里，相比较而言价格略高，高层1.6万上下，但有80多平小户型，总价不高。2个盘去化还是相当快的，自今年首开至今，剩余楼栋已不多了。7库存下滑，瑶海区购房门槛在增加

　　可以看出目前瑶海区在售的楼盘绝大多数都是尾盘，且多位于东部新中心板块，在售的12盘里，位列第一的是龙湖天璞，项目北侧靠近2号线东五里井站，西侧靠近合肥北一环，区位有优势，未来交通十分便捷。配套方面，北侧有38中、合肥五中，东侧靠近花冲公园，西侧享老城区商圈辐射，总体配套完善。周边目前没有在售项目，多老小区和次新小区，龙湖天璞的玻璃幕墙外立面、小区园林绿化等在片区内是比较亮眼的。其次是伟星玖玺台，项目位于东部新中心核心区位，地处瑶海区裕溪路以南、钟油坊路以东，靠近裕溪路高架以及6号线地铁口（规划），未来出行比较方便，伟星玖玺台是伟星首进瑶海的第一个项目，项目亮点不少，伟星自身品质也很不错。8房荒的经开区仅一盘在售

　　经开区一直处于房荒阶段，首轮集中土拍没有土地供应，不过第二轮拿出了3块居住用地，分别为皖投、华润、招商拿下。作为经开区唯一在售的新房，公园万象也进入了清盘阶段。仅剩的最后四栋洋房Y28、Y29、Y30、Y23即将登记加推，单价在2.5万元/平方米——2.6万元/㎡。目前对外是称可以不摇号直接买，看来性价比不高的情况下确实好买多了。对于置业经开，我的建议是：1、刚需可以多关注下肥西，虽说是一口价全款，但总价门槛比较低，明珠广场附近的肥西2宗地本月要出让，可以关注下；2、二手房也有很多机会，168取消直升后，有不少降价的，不过现在还不是最好的入手时机，等一段时间。总结来看，合肥九区三县的新房市场局势非常明朗，考虑自住需求的，宜早不宜晚。