未来10年里 中国楼市将出现这12个大趋势

未来10年里 中国楼市将出现这12个大趋势本站　　政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展

　　政府一直想在城镇化过程中，实现大中小城市的均衡发展。但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区，所以城市发展中的“马太效应”将日益明显。

　　过去5年里，中国形成了三大三小6个人口增长，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周边城市；“三小”是郑州、长沙和“厦门+泉州”。资金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成为明星城市。上述这些地方，其房价将获得人和钱的双重支撑。

　　一线个左右的强二线城市，其区的物业将日益资产化，而且人将全球化、化。中小城市，是人口流失城市，房屋将回归居住、、商业等原始属性。对于多数中国人来说，房子令人痛苦的时代过去了。绝大多数城市的95后，他们的青春将不再受到住房的挤压，这是房地产泡沫带给我们的福利。

　　在大城区，机械化的小户型将崛起。20来平米的小，将演变成一架精密的仪器，通过折叠、打开，创造出丰富的生活场景。开发商，越来越像客机、游轮的生产商。

　　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

　　欧美绝大多数城市，都出现了去化的趋势。目前中国特大城市无不面临交通、环境的压力，让一个城市拥有多成为很多人的梦想。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化。国家正在划定大城市的边界，防止无限制侵占土地。加上公共资源不能均衡分配，所以去区难度极大。相反，移动互联网技术的发展，正让交通发生新的变局：如果北京这样的城市，有150万辆出租车和专车，私人就没有必要拥有汽车。这样，城市的交通死结就被打开了，去化意义就不大了。

　　商铺面临的问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传统商业旺区的街铺，可能是危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

　　在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅写字楼（含商务），住宅更贵。为什么？原因有三：，商业物业基本上没有，不能口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能。

　　网络时代，在家、分散、郊区正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。未来这种现象将持续，房地产还是要大城区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要好的写字楼。

　　由于绝大多数城市房地产出现了拐点，为了稳增长，国家不太可能出台严厉的房产税。房产税是地方政府的税源，将来肯定会因地制宜，税率各不相同，减免政策也不相同。一线城市的房产税率肯定会。整体而言，房产税对房价影响不大。

　　全面放开二胎，已经没有任何悬念，只是时间问题。未来，可能还会有更宽松的人口政策。否则，中国在几十年之后，将面临严峻的人口危机（过度老龄化，劳动力不足）。这对楼市构成长期利好，但作用可能没有想象的大，因为生儿育女的成本越来越高，年轻人在生育上的积极性在下降，这也是全的趋势。早晚有会有地方政府宣布：多生一个孩子，奖励半套房子。

　　中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

　　以美元计价，中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复，甚至下跌。但以人民币计价，房价的大趋势是不断上涨。换句话说，这里面有很大的因素是货币贬值。

　　2014年2月，我写过一篇文章，题目是《2014：开发商的“逃命年”》。逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

　　移动互联网带来的新一波网络热，如今在中国和美国同时达到了顶点。随着美元加息，美国大调整已经开始。在中国，IPO注册制改革因股灾已经不可避免地被延后，让过去两年里的PE、VC，面临着退出困境。2016年很可能是“互联网+”一次全面的退潮。没有盈利模式的“互联网+房地产”企业，将有一批死于“弹尽粮绝”。但互联网对房地产的重塑，却不会停止。