中国房地产35年发展史（1987-2022）

中国房地产35年发展史（1987-2022）本站　　1987年，在这一年12月1号，新中国迎来第一宗公开拍卖的土地

　　1987年，在这一年12月1号，新中国迎来第一宗公开拍卖的土地。而土地是财富之母，同样，土地也是房地产的逻辑起点。

　　这次拍卖的是深圳水库旁边的一块土地，总占地面积是8588平方米（约12亩地），土地性质是住宅用地，使用期限为50年。起拍价是200万元，一共叫了20多轮，最终以525万元中标，溢价率达260%。8个月以后，在这块地上盖起了“东晓花园”社区，一共154 套住宅一小时内就售完了。当时出售的房价是每平方米1600元。35年后的今天，这个小区的均价是5万左右，涨了31倍。当然，这是后话。

　　这次土拍更大的意义是土拍结束的5个月后，1988年4月，《宪法》修正：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地的使用权出让得到了法律的承认，这在某种程度上可以看作是房地产行业的“出生证”。

　　虽然深圳拿了中国土地的第一拍，但是中国房地产历史上第一波火热的行情却诞生在隔海对望的海南岛。

　　1992年春天，一位老人乘坐专列从北京出发，到南方视察，发表了一系列重要的讲话，这些讲话将改革的春风再次吹满神州大地，也给海南房地产火热的行情加了一把燃料，一时间全国各地数千亿资金蜂拥扑向海南省。

　　这个总人口当时不过670万的海岛，一夜之间出现了2万多家房地产公司。平均每30个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。他们都在玩一个“击鼓传花”的游戏，他们手里传的是地皮。

　　巨量的投资也带动房价的快速上涨，据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计,1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/㎡,1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/㎡的顶峰。要知道，20年后的西安2013年的商品房均价还不到这个水平。

　　1993年6月23日，时任国务院副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，这是中国房地产历史上的第一个调控政策，包括16条整顿措施，海南房地产的热浪应声而落。

　　改革开放初期，为了调动地方的积极性，我国曾效仿农村家庭联产承包责任，奉行地方财政大包干的政策，“交足中央的，剩下都是自己的”。这一政策的好处在于可以充分调动沿海省份的积极性，使得沿海地区的经济迅速发展，但是也造成了中央税收汲取能力大幅下降，收支不平衡状况愈发严重。中央财政收入占GDP比重从1979年的28.4%降到1993年的12.6%，中央财政在全国财政的比重从46.8%降到31.6%。

　　财政大包干还埋下两重更深层次的隐患，一是财政收入大部留在地方，上缴中央的过少，使得中央财政拮据，无法有效的发挥集中力量办大事的体制优势；二是这种政策让地区之间的贫富差距和发展差距急速扩大，沿海省份富得流油，而中西部省份则依然贫穷，在中央缺乏财力进行转移性支付的前提下，地区间的差异无疑是扩大了，这十分不利于整个国家的稳定和团结。

　　1993年11月，十四届三中全会通过《中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，明确要求进行财税体制改革，即实行分税制改革，在分税制改革方案中，中央将税源稳定、税基广、易征收的税种大部分上划，消费税、关税划为中央固定收入，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方；增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。

　　以分税制取代财政大包干制，目的就是改变中央政府在收入分配上的被动局面。为了说服各省，在随后的两个多月里，奔波全国，一一说服，其间颇多拉锯、妥协。他首站取得就是在财政大包干制度下得益最多的广东省，自谓“不入虎穴焉得虎子”。成功的说服了广东省，作为“代价”，他同意将土地出让收入部分归于地方政府，这为日后的“土地财政”埋下了伏笔。2020年全国土地出让收入8.4142万亿元，同比增长15.9%。占全国财政收入的46%，占地方财政收入的84.03%。

　　不断高涨的城市土地和房产价格，为地方政府提供了庞大的税收，用于大规模的城市基础设施建设的投资，建立起庞大的市场经济机构。换句话说，过去三十多年高速发展的中国经济，其中一部分，就是通过房地产，将城镇居民手中的庞大的储蓄转化为消费和投资，创造了“中国模式”。

　　在97年亚洲金融危机和98年长江流域百年一遇的大洪水的双重打压下，中国经济出现了自1988年之后的又一次大萧条。正是在这种“稍有不慎，便可能跌入万丈深渊”的时刻，以三大经济政策，将中国经济拉出泥潭。首先，启动城市化建设。其次，开放外贸的进出口自主权。国务院相继出台政策允许民营企业自营出口，大大刺激了外贸的积极性。价廉物美的中国商品开始远征全球，从而催生了“中国制造”的繁荣。最后，刺激内需，开放房地产市场。

　　1998年4月，中央出台个人住房实行文件，宣布银行全面执贷工作，从金融的角度给住房市场化提供动力；

　　1998年7月3日，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，这就是大名鼎鼎的国发[1998]23号文件，决定自当年起停止住房实物分配，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革启动。这一举动标志着在中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号，房地产行业自此真正进入市场化阶段。

　　自1987年土拍以来，从供给端放开土地之后；1998年的住房货币化取代福利分房，又从需求端开启了房地产市场化。

　　中国加入WTO是苏联解体，美国冷战重大胜利之后，97年横扫亚洲收割东南亚，日本，韩国以及省等地区，过度自信以及利益驱动的选择。

　　随着世界市场的打开，国外的技术、资金、人才不断涌入，中国廉价优质的劳动力、完整的工业基础、初具规模的基础设施，不断将全球的原材料转化为输向海外的产品（两头在外的经济发展格局逐步显现），物美价廉的商品横扫全球。

　　不断推进的工业化，“去东南沿海大城市打工赚钱”吸引着内陆居民向东南沿海省份和省会城市集聚，珠三角、长三角、京津冀作为中国经济发展三大引擎地位不断凸显。

　　不断增加的贸易顺差，也为中国赚取了大量外汇储备，中国外汇储备从2001年的2121亿美元快速增长到2014年的历史最高点38430亿美元，14年间增长了18倍。

　　由于中国特殊的外汇结算制度，赚取外汇的企业，要将外汇售卖给指定银行，指定银行再将外汇售卖给央行，央行就要发行相应的人民币，而这些人民币进入国内市场就成为巨大的财富和购买力。

　　珠三角的外贸代加工工厂老板、江苏的对外出口的制造业企业、山西、内蒙的煤老板、温州的金融资本……这些掌握着巨大财富的人群，开始将“花不完的钱”投向房地产，毕竟“乱世黄金，盛世房产。”进而进一步推升了房地产价格上涨，但是这一阶段的房价整体还是比较健康可持续的。

　　2003年6月，为抑制房地产投资过热并防范金融风险，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，从开发商开发和个人住房同时限制，提出“商业银行只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放住房”。

　　然而，在非典结束之后，由于对当年宏观经济增速的预期发生了改变，2003年 8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件所确立的“新的经济增长点”的升级。

　　随后在2004年3月，国土资源部和监察部联合下发71号令，明确2004年8月31日后，各地不得再以历史遗留问题为由采用协议方式私下出让土地，所有经营性土地一律实行公开招拍挂方式出让，史称“831大限”。

　　在招拍挂之后，随着市场化竞争，谁能够融到更多的钱，谁就能够拿到更多更好的地，赚取规模化的利润。

　　从此以后，各大开发商摆脱地方保护限制，携带金融机构的大额融资，开启了全国跑马圈地，高速扩张。

　　面对着汹涌而来的金融危机，2008年11月15日，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的措施。

　　截止2010年年底，廉租住房、棚户区改造等保障性住房共完成4000亿元投资，但是实际上执行中，大量资金通过各种渠道进入房地产行业，也催生了房价的暴涨。

　　除了棚改项目这个直接房地产市场增量，铁路、公路、机场等重大基础设施建设和城市电网改造的投资也极大地补充了基础建设的短板（截止2010年年底，预计投入资金15000亿元，占比最高），基础设施的投入在某种程度上夯实了房价的基础，一方面那些享受本轮巨大基建投资的利好的城市，对外进一步吸引产业、资金、人口的集聚，加速城镇化和工业化的进程，而这又为这些城市的房地产发展提供了坚实的购买力；

　　另一方面城市内部的基础设施的建设扩大了城市了的骨架，为城市规模和能级的提升打开了空间，简单举个例子，一个区域板块可能由于通了地铁，而拉近了与核心区域板块的通勤距离，这片区域板块的土地价格和居住价值将得到极大的提升。

　　除了四万亿的积极财政政策，宽松的货币政策也在发力。在金融政策方面2008年9月16日、10月8日、10月29日、11月27日、12月22日，央行连续五次降息，累计降息2.16%，力度空前、频率之快令人瞠目，与之相对应的是20年新冠疫情冲击最严重的时候，我们只是降息0.3%，可见当时宽松的货币政策有多宽松了。

　　10月12日，对于首次购买90㎡以下住宅，契税按照1%征收，免征印花税；降低首付至20%，房贷利率可以打7折。

　　12月30日，国家税务总局公布《关于个人住房转让营业税政策的通知》，公布了个人住房转让营业税优惠政策的执行细则，规定明年个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　至此，积极的财政政策和宽松的货币政策全部发力，直接的结果是2009年3月全国70个大中城市房价同比上涨11.7%。

　　2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。其中有一条影响深远：证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见，开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资，房企IPO也基本停止。

　　2010年首都北京出台“国十条实施细则”，从2010年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时。“限购”这个词汇第一次走进人们的视线， 拥有购房资格的人群说叫有“房票”，这让人不得不想起来上个世纪的粮票、肉票、油票、布票盛行的票据时代。

　　以限购为核心的行政调控政策开始走上历史舞台，成为继土地政策、税收政策、金融政策之外，影响房地产市场的第四大政策，也是调控效果最立竿见影的政策类型。

　　围绕着调控政策，由于中央和地方有着不同的出发点和目标，中央与地方进行着层出不穷的博弈。而普通的公众也为了逃避调控政策，也产生了“假离婚”、企业买房等突破调控的手段，生动形象地演绎了“上有政策下有对策”的精髓。

　　如果说08年启动的棚改是前菜的线年开启这波棚改才是线日，国务院厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，扎实推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，住建部副部长齐骥透露，2014年计划改造棚户区470万户以上。其中着重强调了加强金融支持力度：（三）加大金融支持力度。进一步发挥

　　。国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。纳入国家计划的棚户区改造项目，国家开发银行的与项目资本金可在年度内同比例到位。与棚户区改造项目直接相关的城市基础设施项目，由

　　国家开发银行按国务院有关要求给予信贷支持。从这里可以发现，这一次国开行扮演着关键性的角色，拿着央妈给的廉价资金，财大气粗的国开行开始在全国各地撒钱模式。以广西省为例，仅2014年上半年，国开行发放棚改专项达到129亿元，而广西2014年上半年的财政支出1536亿元，一个国开行的省级分行的棚改金额占同期财政支出接近8.3%，国开行的棚改支持力度之大可见一斑。

　　货币化安置为主、实物安置为辅的模式，一方面将货币化安置巨量货币给予拆迁户，极大地提升了这个群体的购买力，为房地产市场发展提供巨大市场空间，另一方面实物安置将数以亿计的城市边缘群体改造成拥有固定资产的中产阶级，随着城镇化和工业化的推进，这些群体所拥有的房产还具备更大的升值空间。从此以后，和“官二代”、“富二代”、“学二代”并列，“拆二代”的名头风声水起

　　。这些群体逐步成为消费的主力军，进而提升了消费能力。这一轮的全国性棚户区改造，在某种程度上是第一次将三、四、五线城市纳入房地产市场的全局中来，在此之前，很多城市由于人口、产业增长的缓慢，住房需求稳定，房价长期处于低位运行，大家并没有强烈的购房和投资需求。

　　而这一轮的棚改的巨量资金注入本来就规模较小的房地产市场，房价也跟着“水”涨船高。随着三、四、五线城市的房价上涨，一些专注于三、四、五线城市、走农村包围城市路线的房企尝到了这股房地产发展的红利，恒大和碧桂园分别从第七名、第六名超越一众老大哥来到第一名、第三名。而他们的成功也引发了众多之前高高在上只在一、二线强三线城市的老牌房企纷纷下沉三、四、五线，一时间这些城市的土地市场火爆异常，每年都有十几家新进房企进驻。

　　会议提出，2016年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好

　　去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。于是经济基础好、产业能力高、人口资金流入的一、二线年的楼市中，诞生了“房价四小龙”：厦门、合肥、南京、苏州。这四大二线城市的房价翻倍，领涨全国，风头一时无两。

　　可以说当时的“房价四小龙”改变了一线城市独领的楼市格局，宣告二线网红城市登上舞台。一、二线上涨以后，进而带动三、四、五线城市的继续上涨，全国人民迎来房价普遍上涨的行情，严格意义上讲，也是从2016年这波行情，房价才成为热议的全民话题，而经历多轮调控，房价还是逐步上涨进而形成了一种新的信仰-

　　也是这一年，2016年美国财经杂志《福布斯》公布了全球富豪榜单，王健林以287亿美元超越李嘉诚，成为全球最富有华人，全球排名第18位。

　　当房地产过多占据信贷资金挤压实体经济发展的时候，“政府这支有形之手”将会发挥着重要的作用，资本要脱虚入实，而三年后的科创板为资金找到方向，那就是投入科创板，为中国解决卡脖子技术提供助力，支持产业升级，提供更多优质就业岗位。

　　这是房地产的黄金时代，中央政府通过房地产稳住了经济增长，带动了房地产上下游几十个产业的发展，稳住了就业，改善了人民的居住环境。

　　地方政府通过卖地、房地产交易税费获取财政收入，支撑城市基础设施、产业支持、人才引进、优质公共服务供给。有房阶层及购房阶层看着不断上涨的房价、不断增值的资产，心里更加稳定，消费预期得到提升，消费支出进而增加需求，需求带动生产的发展。

　　这也是银行的黄金时代，房企把土地抵押给银行、银行发放开发贷，政府把土地抵押给银行、银行发给政府专项债，居民把房子抵押给银行、银行发放住房，房企无法通过正常渠道拿到，银行可以通过通道、私募等渠道牵线搭桥赚取佣金…..

　　有人获利，那就总有人成为代价。房企高杠杆占据了过多的信贷资源，使得宝贵的资金脱实入虚，影响实体经济长远发展。高负债使得房企成为现金流爆雷的重点行业。

　　不断高企的房价使得城市整体的生活生产成本急剧升高，年轻人购房艰难，掏空了六个钱包、透支了几十年的消费能力，如果一个城市没有不断输入的新鲜血液，这座城市也将无法能够保持持续的创新力和活力。银行作为房地产行业资金供给主力，在某种程度上将金融风险拦到自身手上，当地王没办法卖出预期的价格，当表外业务无法收回资金，当房贷出现断供，这是重大的金融风险，

　　2016年极度火热的行情让每个房地产从业人员都心潮澎湃，正当大家忙碌了三个季度，准备开始享受国庆假日的时候，史上范围最广、政策最严的调控新政正不断出台。国庆7天22城接连出台楼市调控政策，由于其覆盖面广、影响力大，许多人过完国庆节发现自己已经不具备购房资格了。

　　“房住不炒”成为这一轮房地产调控的政策主基调。一、二线的限购，反而将那些涌动的资金赶到三、四、五线去，三、四、五线迎来了一波行情，这也契合了“去库存”的战略安排。一、二线与三、四、五线的轮动行情，也让房企发现在政府调控背景下，只有全国性的布局才能有更大的腾挪闪转的空间，东方不亮西方亮，由此开启了房企新一轮全国化布局的战略。当行情从15年一线年三、四、五线年金融危机开启了金融放水+棚改放水+政府定向调控这波火热的行情，使得全国房价普遍翻番再翻番，房价的上涨带来了房地产全部链条上的“鸡犬”，创造了巨大的财富效应，围绕着财富的流动演绎了诸多光怪陆离的故事。

　　这种财富效应首先表现在地产行业内，行业高速发展时期，在资本的加持下，各家房企开疆扩土、跑马圈地、躺着赚钱，高昂的薪水、快速的晋升，使得房地产这个本来很“土”的行业瞬间成了名利场。

　　房地产行业是一个高度政策性的行业，从土地（以前的国土局）、规划（老规划局）、建设（老建设局）、信贷（国有银行）、销售（房管局）各个环节都与政府部门高度相关，相应地也会引发这些部门与房企的深度勾连。

　　随着拜登的上台重归建制派的套路，采取“竞争、合作、对抗”三分法，拉着盟友步步紧逼的对华策略，我们的外部环境必然比特朗普时代更加复杂。从内部看，

　　新冠疫情首先冲击我们，目前虽然整体得到了控制，但是局部反复，经济发展仍然受到冲击，为了对冲疫情的影响，保就业、稳发展，货币政策又要“适度”宽松起来，财政政策又要积极起来。所以2020年疫情后，我们看到一线的北京、上海、深圳、广州房价不断飙升。

　　我们看到一些城市地王频出，土地市场火爆也点燃了新房市场。我们看到经济基础较好的二三线城市，新房量、价齐升。

　　2020年8月，针对重点房企实行“三道红线”，根本来讲就是降低负债率，降低风险，减少高杠杆企业的负债空间，优化房企格局。2020年12月，央行、银保监会从银贷集中度的角度，把银行业金融机构划分成五档，限制银行这个正规渠道对于房地产的输血规模。

　　这一系列金融政策将整个房地产长久以来的融资渠道进行了全方位、多层次、有区别的限制，给那些高负债、高杠杆的企业带来了巨大压力，为了“活下去”，房企只能一方面少花钱，另一方面抓紧卖货回笼现金。

　　随后，2021年春节刚过，22个重点城市开始“土地两集中”，就是土地集中公布、集中拍卖，这是从供给侧出发，建立长效机制下的土地供应。

　　2021年2月，围绕着二手房价格的投机情况，深圳率先启动“二手房指导价格”，目的是“引导商业银行合理发放二手住房”，城市陆续跟进，这又是在个人信贷层面去金融化。

　　2021年10月，全国授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，房地产税，是房地产从增量时代到存量时代的必然选择。一方面替代土地财政补充地方政府收入，另一方面增加房产持有成本，打击炒房。

　　随着三线五档、集中土拍、二手房指导价、房地产税试点等一系列措施的出台，房企开始频发爆雷、分化进一步加剧。

　　时隔一年之后，2022年3月，在国新办新闻发布会上，郭树清主席表示，房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。

　　几天后的全国政府工作报告提出：因城施策，促进房地产业良性循环和健康发展。同时，六部委表态，积极出台有利于市场的政策。

　　。稳定是未来房地产的一个主要特征，因为这符合各方的整体利益，中央、地方、有产和无产，而稳定的本质归根结底就是：稳地价、稳房价、稳预期。

　　第二，稳房价，一手房由于限价政策调控，基本得到控制；二手房随着二手房指导价格的铺开，也迎来稳定的局面；

　　第三，稳预期，资产价格大涨或大跌很大程度上取决于大家的预期。而大家形成一致的预期这是比较麻烦的事情，因为这会带来大涨或者大跌。所以，让大家形成不一致的预期，才能保证房价的平稳。

　　随着房地产调控机制的不断发力，未来大量中小房企将会消失，房地产集中度将不断提升。房地产开发市场将由国企、央企和部分差异化房企来完成，这些在寒冬中活下来的房企将成为未来商品房供给的主力，品质和服务都有较强保证。城市分化：

　　从未来城镇化和产业化发展来看，以长三角、粤港澳大湾区、京津冀、以及内陆省会城市都市圈为代表的区域核心城市，将成为未来城镇化和产业升级的主战场，这些区域将会吸引更多的人口、资金、产业、基建，相应地这些城市未来的房价还会有不同程度的发展空间。产品分化：

　　考虑到未来保障性租赁住房、共有产权房供给量增加，来保障刚需。但是，由于主城区地价高涨，从而使改善住房乃至豪宅成为富裕群体的交易对象。由于这些群体的巨大购买力，仍将会有一定的上涨空间。需求分化：

　　新市民的需求将更多由住房保障系统满足，部分由商品住房满足。改善需求则将完全由商品市场来满足。简单来说，就是商住分离，在一二线城市加强保障房建设，推动全国各地建设共有产权房，将房子的商品价值和居住价值分开。也可以说所有权和使用权的分离。让保障的归保障，让市场的归市场。第十五集 房地产2022年 房地产长效机制和购房建议

　　通过前面十几期的讲解，我们可以看到房地产包含了很多方面：土地、金融、财政、税收、城市、人口、建筑上下游产业等等。

　　而房地产长效机制是一个综合性的调控机制，长效机制是土地、财税、金融、立法、住房保障体系、一、二手房市场联动监管等综合性管理配套。

　　打个比方，房地产就像孙猴子，楼市调控就像玉皇大帝左右摇摆的软硬兼施政策，一会儿招安当弼马温，一会儿布下十万天兵剿杀。而长效机制则是如来佛深谋远虑的取经大局，让孙悟空既为经济保驾护航，又解了天宫烦恼，最终还被收归佛门。

　　但是长线投资，还存在一些结构性机会。至少在保底方面能够跑赢通胀，稳定方面能够跑赢资本市场，从投资的角度就是买稀缺性

　　，相当于买这座城市的股票。什么是优质板块？简单来说一二线城市的江河湖海地段，以及高端产业、顶尖学区等配套集中的板块。

　　有多套房产的群体，在房产价格上涨预期受限的前提下，在房地产税还没有正式实施的时候，可以考虑将一些比较劣后的房产处理掉，用回笼的资金置换更优质的房产。