近两个月合肥房价成交分析及购房建议

近两个月合肥房价成交分析及购房建议本站　　合肥4月份二手房市场延续了3月份的行情，甚至比3月份还要好一些，预计人才政策实施细则这个月就要落地，届时成交量可能还会继续维持或放大

　　合肥4月份二手房市场延续了3月份的行情，甚至比3月份还要好一些，预计人才政策实施细则这个月就要落地，届时成交量可能还会继续维持或放大。接下来，我将对合肥4-5月份房价做一个分析，提出一些购房建议。

　　从安居客合肥过去一年的房价走势来看，经过去年一年的下跌，合肥房价今年1月份触底，虽然经过了2月份和3月份的反弹，但是势能不足，5个月来依旧在底部震荡。预计这种震荡将会持续到9、10月份，届时可能会略有上浮。

　　与4月份相比，5月份房价下跌城市由15个减少到11个，减少4个。与此同时，我们还可以看到，下跌城市在数量减少的同时，房价跌幅也有所收窄；上涨城市尽管数量增加，但涨幅出现一定的收窄。这表明，5月份全国房价仍在上涨，但幅度不大，整体保持稳定。

　　从全国房价形势来看，三大城市圈房价依然处于低谷，一线城市领跌，长三角略有抬头，涨势仍在中西部城市轮动。

　　长三角城市。从过去一年上海的表现来看，有涨有跌，均价大概在5w-5.2w之间徘徊，依旧处于低位震荡。南京自2月份房价阶段性触底之后，3、4月份连续上涨，目前趋于平稳，在中低位震荡。

　　我从侧面了解到的情况是，安居客上杭州房价与实际严重不符，安居客均价2w出头，一直呈下跌趋势，但实际上杭州城区均价可能已经超过3w，而且一直在上涨，这跟杭州棚改拆迁货币化补偿有很大关系。据悉，杭州正在密谋限售，不知可能给火热的房价降降温。

　　合肥跟上海和南京的表现其实相差不大，都是低位震荡。苏州房价自今年1月份达到底点以来，已经持续5个月出现回暖。宁波还在上涨，环比涨幅是长三角最高的城市。其他二三线城市还在延续上涨势头，但涨幅比去年明显收窄。

　　华南珠三角。深圳从去年10月份房价回暖，到今年3月份时达到一个高点，目前又连续回调了2个月。深圳所谓“二次房改”，实际上减少了商品住宅的有效供给，使得商品房更加稀缺，我觉得只会加剧房价快速上涨。

　　广州房价高位震荡，匍匐前进，可谓一波三折。厦门还在深度下调，没有见底的意思。福州自2、3月份两个小阳春之后，又开始下探，这两天接着出台了人才政策护盘。珠三角的其他二三线城市表现的也是可圈可点，整体上非常弱势。

　　环渤海湾城市。北京房价从去年9月份以来一直在下跌，据了解4、5月份二手房成交持续放大，房价开始有企稳回升的趋势。天津房价连续跌了一年多了，同比跌幅超过13%，自从人才引进政策公布以后，申请落户人数据说达30w，6月份房价神奇般起死回升，看来高考福利真是诱人。

　　石家庄房价继续小幅下跌，同比跌幅已经超过15%，廊坊同比下跌30%，房价趋稳略有回升，环京泡沫看来快消磨得差不多了。青岛4月份限购升级之后，终于止住了上涨的步伐，开始下跌，济南房价也基本见顶。

　　中西部城市。武汉房价还在涨，尽管涨幅不是很大，但趋势还在继续。郑州限购太狠了，即使出台了人才政策，也没能挽回继续下跌的颓势，或许郑州该做些什么了？长沙和太原还在补涨，我觉得也快到头了吧。

　　西部城市还在唱主角。成都调控升级之后，房价开始触顶转折，我估计下一步是快速下跌的开始。西安上个月房价环比上涨10%，同比上涨55%，一骑绝尘，也不怪住建部约谈，我觉得好日子也快到头了。东三省房价还在上涨，不知道这波小阳春还能持续多久。

　　从全国范围来看，房价上涨跟限购政策严厉程度还是呈负相关的，房价上涨得多的，限购政策肯定是执行得比较松的。房价目前轮动到中西部地区，东北有也抬头之势，随着成都这种中心城市限购升级，全国房价这一轮上涨的大周期接近尾声。

　　从国家统计局的数据来看，合肥4月份新房价格下跌-0.1%，二手房上涨0.2%。但从实际情况来看，新房由于限价，号头费满天飞，真实价格肯定不是这个样子，二手房市场回暖却是实实在在的。

　　链家二手房成交量已经连续两个月超过550套，跟去年同期相比，4月份成交翻了1倍还多，足以看出二手房市场的热度，今年的金三银四成色十足。预计随着6月份人才引进政策实施细则落地，成交还会继续保持高涨的态势。

　　以下分析是基于链家自2017年4月份至2018年4月份的所有成交，共计4173个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。3-4月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年3-4月合肥房价分析及购房建议》。

　　合肥4月份二手房成交均价为1.618w，跟3月份基本持平，但高于2月份。从过去一年价格走势来看，今年以来合肥均价要比去年略低一些，大概在1%左右，幅度不大。

　　从区域来看，较3月份成交增加最多的是庐阳区和滨湖区，不论从成交周期还是议价空间上，都低于3月份，但是成交价格也低于上个月。与此相反的是蜀山区和政务区，成交量增加，价格略有上浮，但议价空间和成交周期都有所延长。

　　除此之外，议价空间最大的是瑶海区和包河区。县域里面，我注意到不管是肥西还是长丰，成交周期和议价空间都有所增加，热度相对减弱一些。

　　此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部。具体学区划分和分析请参考文章（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。

　　从全年来看，除了2月份是春节传统节日的因素，二手房成交减少，12月、1月、3月和4月这4个月时间，学区房成交占比都比较大，属于旺季。

　　从户型占比上来看，与3月份相比，1室户型占比大幅减少（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》），2室和3室户型占比增加。

　　近期有两个可能对合肥房地产市场产生质的影响的因素，一个是全装修房可能会实行毛坯和装修费用分离备案（公号“小易论楼市”《合肥限价放开了吗？》），一个是人才引进政策实施细则近期或许会出台。

　　这两天，一份关于推进全装修住房明码标价备案工作的建议流传开来，主要提议合肥全装修新房备案价格分拆为毛坯备案价格和装修费用两部分，只对毛坯价格实行明码标价备案，网签时采用毛坯价格，并提出不同价格区间的装修费用上限。大概是：

　　1、毛坯备案价格10000元/平米-15000元/平米，原则上装修成本不得突破2000元/平米；

　　2、毛坯备案价格15000元/平米-20000元/平米，原则上装修成本不得突破3500元/平米；

　　如果合肥按照此建议实行新房毛坯备案价格与装修价格分离的方案，从某种程度上提高了新房可备案价格上限，最高增加20%左右的购房成本。这样相当于在不影响新房备案均价的前提下，开发商有了最高20%的可操作空间。

　　其实从目前合肥装修房市场的反映来看，一般质量的房子装修成本大概只有500元/平米，品质房大都不超过1500元/平米，开发商在装修上有10%-15%的可套利空间。但是装修费用是不计入备案价格的，对于购房者来讲，要额外再出装修费用的钱，相当于增加了首付。

　　假如一套100平米的房子毛坯备案价格1.4w，装修费用2000元/平米，总价160w，首付3成，本来首付只需要48w，现在可能要140w*30%+20w=62w，首付提高至近4成，提高将近1成。

　　这样一来，新房市场整体价格预计会有10%左右的抬升，限价房进一步减少，性价比丧失优势（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》）。同时也相当于增加了新房购房门槛，减少了许多潜在需求，这部分需求可能进一步转向二手房市场，造成后期二手房量价齐升。

　　之前我提到，由于过去一年合肥土地供应偏少，尤其是西南区域性价比高的新房更是一房难求（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），近期二手房市场单月成交量已经翻倍。可以预想的是，合肥人才引进政策实施细则一旦出台，短期会增加房地产市场的有效需求，市场会加速回暖（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。

　　但是房住不炒仍是目前的既定方针，合肥市不敢轻易突破，实施细则会慎之又慎，再加上金融环境还相对比较紧张，房价必不能也不具备再次大涨的条件。我坚持去年底对合肥今年房价的整体判断，下半年5%-10%的小涨还是可以看到的（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。

　　因此，不具备购房资格或者不符合人才引进政策的刚需，如果社保未交或者还有很长时间，我建议不要再等，可以考虑购入三县一些相对性价比高的新房（公号“小易论楼市”《在合肥三县买房，还是等社保满一年后在市区买房？》），或者在流动性较好的次新小区上车，具体购房方案可进我的小密圈咨询。

　　对于投资性需求，目前新房没有什么太好的机会，不是门槛太高，就是非常难买到，个人建议主要考虑资产的优化配置（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》），或者可以考虑一些比较有潜力的学区房。这两天学区划分要出来了，再加上民办学校被抑制（公号“小易论楼市”《奔跑吧，合肥学区房！》），部分学区有被热炒的可能，学区前景较好的小区，也有不错的升值空间。

　　不管怎样，我还是一贯的思路，刚需要尽快上车，今年或许是这几年房价的最低点了，尽管近两年涨幅不会很大，但钝刀子割肉也蛮疼的。