权威！12大专家解读合肥楼市走势！未来5年发展、房价、预期

权威！12大专家解读合肥楼市走势！未来5年发展、房价、预期本站　　下半年已至，合肥房价如何裂变、调控是否再有变局？今日本站邀请安徽地产专家，对上半年楼市行情及下半年走势，作了一些深度解读

　　下半年已至，合肥房价如何裂变、调控是否再有变局？今日本站邀请安徽地产专家，对上半年楼市行情及下半年走势，作了一些深度解读。

　　上半年合肥楼市出现了一些变故，如房价上涨较快，一、二手房价倒挂、炒房人有所增加、全额买不到房等。

　　政府出台了八项规定，对稳定市场交易、稳定房价及遏制炒房有明显的作用。这种现象不只是合肥有，其他城市也出现，多是政府出台调控措施，根据自身城市的特点一城一策使当地房地产市场趋于稳定。

　　下半年市场预判是以稳步推进为主旋律，政府提高供地数量，企业规范行业操作行为，提高住房品质和企业品牌，百姓坚持房住不炒，银行收紧政策。总之应该是小歩慢行的向前推进。

　　第一个全款买房说明购买能力还是非常强的，那么这个购买能力除了自由资金之外，是不是有银行的经营贷、消费贷流入到楼市，这个需要去思考或者调查，第二个即便是新政颁布之后，也会存在全款买房，那么全款买房的主要的原因我估计可能是我们的广大居民在寻找一个比较安全的或者是保值增值的这样一个投资的路径。

　　4月6号新政发布两个多月了，应该讲效果非常明显，虽然现在还有人对35岁刚需首付30%这条规定有异议，但是绝大多数的老百姓还是拥护4月6号的这样一个行政八条的，尤其是对刚需的这个购房给予相关的保护是得到了我们广大老百姓的认可的。

　　那么土地的集中供应的主要影响的开发企业的资金的筹措，可能是开发企业在这个短期内要把这个资金、保证金和购地款能够集中到一起，会出现开发企业互相之间的竞争。同时呢，也有利于开发企业的优胜劣汰，对合肥楼市的影响呢，不会太大，尤其是土地的集中地。

　　为什么说对合肥楼市影响不会太大呢？土地的集中供地，如果是在过去的那种高周转、高速度，追求规模、速度、成本的这样一个高速度发展时期呢，土地的集中供应可能就意味着集中上市，但是现在从高速度发展转向高质量发展，土地的集中工地不一定意味着这个产品的集中上市，所以我个人认为，土地的集中供应，能够更好地规范我们土地的市场，能够更好的使得我们开发企业，有一个资金安排的这个计划性，总体来讲还是利大于弊的。

　　合肥市的楼市政策在出台之后，尤其是在出台的酝酿期，应该讲是酝酿了很长的时间，4月2号发布消息，4月6号正式实施，这一段时间呢，合肥的楼市的舆情控制的不是很好，各种诽谤啊，污蔑啊，或者是疑虑啊，造谣啊满天飞，希望我们合肥楼市在舆情控制上面。网监办、网警要发挥相应的作用，虽然已经约谈了相关自媒体，或者说公众号。但是我觉得这个力度还要加强，对于合肥楼市的政策，应该讲我们在逐步的调控中，公证处摇号还存在哪些方面的需要改进的地方，应该讲现在正在探讨之中。

　　合肥的房价、地价、租金价格是国家调控的目标，在国家调控目标的范围之内不会有太大的变化，所以从合肥的区域性安排来讲，比如滨湖有滨湖的地价，新站有新站的地价，长丰，肥东、肥西有长丰、肥东、肥西的地价，那么这些地价情况下加上相应的房价，相应的格局不会发生太大的变化，城市的楼市格局，我估计可能不会出现某个区域的这样一个房价突然的上涨超过另外一个区域，基本上排序已经出来了，他是地价的排序，地价排序决定了房价的排序。

　　合肥的整个楼市我觉得还是健康良好的，毕竟我们有500多万的市区人口，有700多万的市区和县区的常住人口，需求量还是存在的，那么市场中间这开发企业以往的质量差的这种现象逐步减少，我们现在购房者的维权基本上都集中在公共部位，公共部位的维权相对比较多，那么从这个上面来讲吧，是一个良性的变化。

　　如果以后我们采用这种套内面积、公摊面积和建筑面积区别的话，开发商可能会更加注重公共部位的投入，现在已经有的开发企业开始注重景观投入和公共部位的投入了，因为房子的价格在一定水平下都限制了，那么购房者看的是什么呢？购房者看的就是小区的大门啊、一楼的客厅啊，我们的花、草种在什么地方啊？档次高不高啊？可能公共部位的关注点会更多，所以建议我们开发企业就是有的放矢，把好钢用在刀刃上。

　　对于购房者来说，我觉得要根据自己的这样一个需求或根据自己的能力去买房，如果能够买得起的话，还是宜早不宜晚，那么如果还已经有了两套房了，可以换一套，但是不要去做这种投机炒房，投机炒房主要还是不道德，我不赞同投机炒房。

　　希望大家理性的看待，我们发现有一些购房者，比如拿着100万到滨湖区抄个底，抄完底以后让滨湖的房价腰斩，抄完底以后自己买到房，就恨不得拿个400万再把这房子卖掉，像这种心态是一个不成熟市场中的投机炒作心态，有这种心态的购房者呢，在市场中间还是比较多，也希望我们的第一楼市啊，希望我们相关的媒体给予正确的引导，如果对于这种投机炒作太多的话，现象太多的话，这房地产市场容易产生戾气，有可能会出现一些矛盾。

　　今年的下半年，新供地能会在下半年的陆陆续续的上市了，产品的供应上面呢，会把上半年的相对紧缺的现象可能有所改观吧，这是供应量上面可能会增大，但是房地产的开发投资，这个我们一般老百姓不关注的，这个指标有可能今年不会回正，可能会影响到我们整个房地产市场的这样一个发展。

　　我曾经说过任何一个城市都不缺地，我们合肥市现在这个已经供出来的到现在没有动工的这个住宅用地可能有9000多亩，在市区里我们一年的供应量也就千亩。所以再加上我们批而未供的这些土地，合肥市的土地是不缺的，下半年呢，虽然我们说现在是土地两集中啊，拍卖集中、信息发布集中，下半年土地市场应该没什么问题。新房市场整个房价我觉得还是趋于稳定的。

　　二手住房这块，不在17个学区内的这二手房房价已经在回落，成交量也在下降啊，尤其是这个二手住房，他过了这个招生期，他肯定会量价都下跌。

　　二手住房一般来说是三四月份或者说到五六月份可能会有个高峰，但是过了九月份开学以后，二手住房的成交量和成交价格按照周期性的变化会下降的。

　　那么租金这一块呢，合肥市的租金目前是处于下降趋势的，合肥市对租客非常友好，就租金对租客非常友好。我们监测的一套房子大概一个月一千三左右，按照这个每平方米算的线块钱。当然也有房子租出来五六千的，但是也有房子连1000块钱想租出去都租不掉的。所以合肥的租房市场应该讲还是平稳健康的啊。

　　总体而言吧，从土地市场、新房市场、二手房市场和租房市场这几个方面来看，下半年我觉得都是良性发展的。

　　从政府层面上面看，刚才我讲了一个房地产开发投资今年可能还是比较需要加大力气去关注的，或者说加大力气去促进的。第二个呢就是我们的新开工面积，开发企业拿到这个土地以后迟迟不开工是合肥的一个痼疾，或者说是长期以来存在的一些问题，这个一定要去加强。开发企业这种捂盘、囤地行为，一定要政府出面把他去解决掉。如一个文旅项目，2006年拿的地，到今年还有128套房子再来卖，像这种现象一定要杜绝，这是扰乱市场的一种现象。土地出让税收这块的划转征收对合肥影响应该讲不是很大，反而会促进我们土地出让收入的规范化使用、正规化使用。

　　合肥市还存在一个大家可能容易忘掉的一个问题，就是我们的商业营业用房和办公楼，去库存也应该提到议事日程的，因为这个商业营业用房和办公楼受经济整个大环境的影响、受消费模式变化的影响啊。受这两大影响呢，目前这个库存量这么大，怎么解决这个问题？除了商改租、工改租之外，改为租赁住房之外，可能还是需要考虑其他的措施啊，尽快的把这些问题给解决掉，尤其是我们的那个大盒子，就是我们的这个大型的商务中心，或者是综合体，这块问题还是比较大的。

　　受去年疫情和全球经济下行的影响，今年上半年合肥楼市的火爆超出了很多人的预期，新政发布后，打新人群不断涌现，但总的来看，这些政策还是起到了一定的效果，而且会在今后的一段时间内显现的更加明显。下半年合肥楼市大致会有这四个特点。

　　第一，政府对于房住不炒的决心是很大的，而且是未来很长一段时间的主旋律，不能再放任房价继续这样上涨。延长房子的交易周期，增加交易成本以及降低影响房价的因素。未来靠买套房子就能翻身的机会不会再出现了，不同区域的房子会两重天，房价的差异化会慢慢扩大。

　　第二，限购区域的需求量还是很惊人的，否则也不需要这么多的政策来给楼市降温。资金会像水一样流入大海，也会很自然的流动到热点区域中聚集在少部分人手上。而这就是热点区域房价上涨的重要原因，人才和金融的集中体现。所以无论怎样，热点区域的住宅是肯定会涨的，只是说稳定上升还是暴涨而已。

　　第三，买房要考虑持房成本以及长期居住的可能性。一套房子算上资金成本，利息以及费用支出，5年卖出去的线%的涨幅才能保本，房住不炒是未来很长一段时间的主旋律，如果哪里涨得快就打击哪里，这是必然结果，投资性需求需要谨慎。

　　第四，刚需买房还是要迅速，力所能及了就上车。政策一大堆出来确实打击了炒房群体，但购房和持房主力军还是刚需为主的。政策也不是要金融危机出来，可以放心的买大胆的买，但具体哪个位置还是需要考虑个人需求和资金情况。

　　2021年上半年，合肥的房地产发生了深刻的变化：土地集中供应，拿地不再只拼自持，还要摇号看运气；购房也要摇号；摇号楼盘三年限售等等，可以说政府用巨大的决心和密集举措保护刚需和普通购房者，稳房价稳地价稳预期，“房住不炒”，房地产不作为短期刺激经济的手段等理念深入人心，扭转了年初热门板块和学区房的爆炒局面，市场日系趋稳。

　　在土地供应没有得到根本变化之前，新房市场的供需失衡的局面还将维持相当长一段时间。建议购房者在参与摇号打新的同时，关注参与二手房市场，万亿合肥，未来非常可期。

　　1、说房地产首先要说到全球的金融格局、中国的金融格局，去年因为美国的超发货币，绝大部分进入中国，这种情况下需要一些资产来将其固定住，不可能进入一些莫须有的行业，所以房地产变成了这样一种很好的载体，全球美元结算，中国在跟进的过程中，会产生一定的通货膨胀，从而让房地产成为一种非常重要的保值的工具。

　　2、46新政、土拍新政本质上是希望解决一部分供求关系，但现在来看，整体的土地供应量并没有发生大的增加，那么在前面所说的大的环境下，房地产想要发生一些改变，短期内还是比较难的，所以整个下半年合肥的房地产还是要看供求关系，如果没有发生改变，那么所述的房地产降温，可能在局部区域会有一些变化，但不会有整体上的改变。

　　3、合肥的房地产本质上是看产业的导入和人口的迁入， 十三五期间 合肥人口的高速增长，带来的大量的需求，伴随着产业的导入，收入的稳定，从而对房地产行业做了相对的支撑。

　　4、局部区域方面，通过限购等政策，特别是学区政策的变化，还是发生了一些起伏，过往一些不理性区域，比如，因为168直升政策的变化，房价也是出现了起伏，包含学区房等，也是了一些理性的变化，所以整体来说房地产此刻来看是一种保值的工具，而不是投资、资产大幅增加的工具。

　　5、房地产短期还是看金融的，金融政策的收紧对房地产开发影响还是比较大的，另外供应量也是核心的问题。

　　合肥楼市响应国家的集中供地政策的第一次供地结束了，但总体上来说，从去年开始，合肥土地市场的供求关系决定了合肥住宅市场的成交是供不应求的，首次集中供地的土拍量相比去年有所增长，但与同类型的城市南京、杭州等，供地量还是偏少的，成交市场的供不应求局面应该说到年底短时间内还是解决不了的。

　　供需矛盾短时间很难协调，但新政执行后，合肥市场相对越来越规范了，这种摇号政策给普通老百姓特别是刚需，谋求了公平买房的机会，虽然一些流量盘中签率比较低，但类似于新站等区域的项目因为达不到摇号，区域市场的分化越来越明显，所以对刚需买房是个不错的机会，但对于改善客户，比如滨湖、高新、政务、包河等西南组团，短时间内产品选择的空间还是比较小的。

　　同时，国家对土地财政纳入税收的统一管理，可以看到未来整个国家对房地产调控的决心还是比较大的，也是为了房产税做铺垫。

　　从全球市场来看，货币的超发，包括中国，房地产市场还是压舱石的作用，至于普通刚需买房，任然是越早越好，尤其对合肥这种全国TOP20的城市，产业带动、长三角城市等作用越来越加强，想等房价下降是不现实的。

　　上半年的楼市是在市场供求失衡的情况下，政府最终公布了新的调控政策，这个就是在去年的政策基础上进行了修复。最终的政策有效地抑制了热点区域二手房乱调价的现象。但是新房供求失衡应该还会持续到明年年底。

　　第一点，合肥楼市在今年上半年这种快速的反弹，然后也出台了从土地供给、拍卖、二手房的限制等等一系列的政策。我觉得一个很大的背景是在于疫情的防控，就中国的疫情防控得到了一个很好的控制。并且实体经济从去年已经开始逐步地复苏，可以说是一路向好。

　　而在国外疫情二次反扑的情况下，导致国外的经济一路下滑这种状态啊，国外的一些资本、资金或者是热钱，他们一定要寻找一个避风港，因为资金灵敏度是最高的，那中国的房地产，就是一个比较好的或者是有利投资的避风港，也就导致了国外资金的大量涌入，导致了整个国内的楼市活跃度也比较高，我觉得这是一个中外的对比后的一个趋势变化，也是一种现状的反映。

　　第二点，在这种大的背景下，可以说，北上广深一线的房价也是在阶段性地有一定的反弹，合肥楼市也是其中影响比较大的一个区域性的城市之一。

　　除了这种背景环境下，还有一个重点就是合肥城市的发展，以及市民对合肥城市发展的预期都是比较良好的。那在这种情况下，对房价的预期或者信心也是节节攀升的，我觉得这种也正是合肥城市发展的一个真实的反映。

　　第三点，我觉得有个很重要的原因是，合肥自2016年10月新政至今已经五年多的时间。在这五年时间内，可以说用时间已经消化了，房价过热以及防楼市过热房价过高的这种影响。市民或者市场对楼市和房地产对楼盘、区域的群体竞价的升高已经达成一种共识，并且在这个共识下大家还有更好的预期。

　　所以我觉得这是合肥楼市在五年调控之后，一种正常的市场化的一种波动行为，只是这次波动，可以说也是过于过热，导致了政府出台了相应的针对性的措施。

　　这次合肥楼市发生了变化，我觉得还是一个比较明显的特点，就是以点带面，从滨湖蔓延到肥西包河，然后蔓延到其他的整个区域。

　　第四点，我觉得这次调控之后，热点板块或者热点楼盘得到了有效的控制，尤其是在价格上。但是非热点区域或者是楼盘的价格还是在有序地上涨，可以说真正有价值的板块和这种价值偏弱的板块之间的这种价格差在缩小，其实这也是一种非正常的现象。后期我觉得这种反弹还会加剧，目前只是暂时在政策调控下得到了有效的控制。

　　但实际上热点区域、热点板块、热点楼盘，或者是整个合肥市其他非热点板块或者是价值偏弱板块还是比较火的一种状态，这点从土拍市场上也能够得到验证。

　　第二，成交价格上，虽然土地价格或者是售价得到了政策的调控，但是整体合肥的整体销售价格还是在不停上涨，不管从热点板块还是传统板块，整体价格还是在缓慢地上涨。

　　今年下半年的销售量会比往年有一定幅度的降低，这种降低的主要原因不是市场需求不够，而恰恰是市场的供给不够导致的，这是一个非常有一定反差的一个市场现象，但是却是事实。

　　第一点是对于我们自住的客户，该买房还是要买，该出手还要出手，不要过度考虑房价是否会下降、楼市是否会降温。

　　第二点的话，从选房来看，在自己可承受范围内多购买房稍微偏大一点的，因为未来合肥的购房门槛或者置业更换改善的门槛会越来越高。

　　第三点，就是一定要抓住这次调控的窗口期，这就像往年一样，大家一定要抓住窗口期。对于刚需客户或者改善客户，一定要多跑几家楼盘，多去认筹验资，保证摇中的几率。摇中之后，可以说会为你节省了很大一部分的购房成本或者代价。

　　首先是开年，去年楼市的部分热点区域这种上涨的惯性，加上这个货币超发流动性宽裕，再加上购房者预期，加上供需关系几大因素叠加，使得合肥市场应该出现了比较病态的一种状态。房价快速上涨，购房者集体焦虑，各区域轮流上涨，当然我们很清晰地看到，在四月份政府及时出台了政策，给市场泼了冷水，市场得到一定遏制，那也使得市场在下半年可能会更加健康稳定的发展。

　　但是政策出台了，但是市场真正解决本质性因素的供给还没有从本质上解决，我觉得会随着更多房源、更多楼盘的入市，市场会最终回归到平淡，所以我觉得下半年市场应该是一个稳字吧。我觉得房价、预期、土地都会趋稳，另外就是我们的整个金融对于房地产的这个资金流入会更加的管控，可能会趋紧，所以整体来说应该是更加趋稳。

　　4月6日的新政是严厉的，这个新政也意味着合肥开始正式进入了行政政策为主打的楼市时代，现在实际上合肥的楼市是行政政策在导向。

　　由于合肥楼市的供应量低，所以说新政对目前房价会有一定影响，但是依然不能解决根本性的问题，刚需、购买力依然在，但是供应量跟不上。

　　目前合肥的房价经过去年年底到今年上半年的涨幅，现在主城居住门槛基本上刚需300万起步，实际上对于合肥的年轻人来说，留在合肥的居住成本提高了，生存压力也增加了。

　　未来依然看好合肥楼市，依然看好合肥市政府，依然看好合肥未来5年的整个发展。未来这一年合肥楼市，应该会在平稳过渡中小幅度增长。

　　未来没有买房，未来的生活压力会更大，建议在这个阶段有能力入手的，哪怕是三县哪怕是交通远点，一定要入手一套房，至少要保证在这个城市里有自己的一席之地。未来5年合肥发展肯定是媲美北上广深的，留在这个城市有一套房是基本的需求。

　　上半年政策的加码调控，是意料之中的。自去年年底开始的一轮购买潮拉高了部分学区房的房价，造成了一些恐慌性的抢购。调控政策及时出台，对市场起到了一定的降温作用。

　　下半年合肥可能会增加土地供应，新增的供应量可能会在明年正式预售。刚需可以参加摇号，机会难得。

　　上半年市场火热，主要矛盾根源还是供需不均衡，一二手倒挂严重。政策调控的目的在于去投资去投机以及抑制部分区域过热，但对市场状态影响不大。

　　集中供地主要时间节点在二三季度，一方面对下半年难以形成有效补货，另一方面土地价格并没有下降。中短期市场预期还是向上的。