中国房地产调控的经济法逻辑

中国房地产调控的经济法逻辑本站　　2017年8月28日，国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称为《方案》）

　　2017年8月28日，国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称为《方案》）。该《方案》应该是今年以来对房地产调控影响较大的举措，将对中国房地产调控及发展模式将产生深远的影响。

　　时至今日，全国本轮的房地产调控已经过去1年。热点城市几乎全线进入“限购、限贷、限价、限售”的四限时代。从流通端到金融端，从供给端到需求端跟房地产有关的各个阶段、方方面面都被政策死死摁住，房价被强制的套上了制度的笼头。之后，长效机制就以各种形象频繁的出现在我们眼前，有时以“户籍政策”的形象出现，有时又带着“土地政策”的面纱，大多数的时候是在“租赁市场、租售同权、供应结构”的陪同下，缓缓而来。

　　1、2017年8月28日，国土资源部、住房城乡建设部日前印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定排名前列批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　2、8月4日，北京多部门起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》，提出共有产权住房项目以低于市场均价的价格销售，将不少于30%房源分配给新北京人。

　　5、7月17日，广州公布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，进一步落实租售同权，加快落实房地产健康发展长效机制。

　　6、7月份，八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快収展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，同时设置了12个城市试点。

　　7、7月份，多个城市相继出台了未来5年的供地计划，在增加住宅用地供应量的同时，完善供应结构，促进长效机制的落地。

　　8、4月，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。

　　试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

　　村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

　　集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。

　　承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

　　国土资源部表示，通过改革试点，将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

　　1、“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。

　　3、这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生作用。

　　4、大城市郊区农村户口价值大增，可能会产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东，长期享受土地红利。

　　为支持租赁居住方式，工作方案提出具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为不多居住地且房屋租赁合同经登记备案的，可安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

　　住房租赁监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。

　　承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育；承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

　　为建立租购并举的住房体系，南京将建立承租力清单。符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，将由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育。

　　济南新政规定，参加济南市城镇职工养老保险满１年，拥有合法住宅用途房产（含居住性质公寓）并取得房产证或不动产证的，可申请落户济南市区，大大降低了落户标准。

　　中国房地产的病根在供需失衡，但这种失衡偏偏是历史的必然。中国城市化、城市群化的发展进化过程中必然要伴随大者恒大，强者愈强，强大者，房价愈高昂。这种失衡貌似城市化的必然，也是城市群化的必然。一方面，这些城市群需要大量的资本、政策、配套、人流涌入，这是城市群形成的基础。另一方面，在金钱、人才、政策飞速向这些城市群的核心城市集中的过程中，当较少的土地供应遇上大批次的人流涌入，自然供需平衡就会被打破。不对称的供需关系，自然会助推房价的上涨。

　　1、供需失衡积累到一定程度，新一轮上涨周期到来，客户追涨进场，房子在流通辗转中，房价水涨船高；

　　2、在供需失衡的市场环境下，供给的源头——土地，始终是城市少有资源，地价在看涨行情中居高不低，房企争相布局重点核心城市，地价在土拍竞争中，不断走高，土地成本助推房价上涨；

　　1、首先，必须肯定，城市化、城市群化不可逆，是时代的大势，是“中国梦”的兑现必然。不能因噎废食，因为供需失衡，就抛弃城市群化；

　　3、土地供应端，抛开过去的一刀切政策。因地制宜，结合实际情况制定详细的土地供给计划，供大于求的城市要减少供地，供小于求的加大土地供应；

　　4、土地供应端，从土地根源上就开始完善供应结构。比如要有自持型住宅用地，助力长租公寓落地，还要增加满足中低收入人群的中小面积住宅用地供应；

　　6、针对不同人群，提供差异化的住房选择——给刚刚进入城市的人群提供长租公寓，让他们有落脚之地；为了吸纳中高级人才快速进入城市，还要建人才公寓；对于已经有一定居住年限的新城市人，给他们提供共有产权性质的住宅，充分让他们对城市有归属感；对于中低收入者，要有保障住房；

　　7、除了在需求端解决不同人群的住房需求外，还要通过户籍等相关政策，以租售同权，让每个人都能享受到城市权益和福利，拥有城市归属感；

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