涨涨涨!官方数据出炉成都房价一年大涨到11751元平米!

涨涨涨!官方数据出炉成都房价一年大涨到11751元平米!本站　　关于房价，权威数据来了！昨日，成都市统计局、国家统计局成都调查队发布《2019年成都市国民经济和社会发展统计公报》

　　关于房价，权威数据来了！昨日，成都市统计局、国家统计局成都调查队发布《2019年成都市国民经济和社会发展统计公报》。数据显示，2019年成都住宅销售面积2556.8万平米，销售额3004.5亿元。由此计算出2019年成都住宅单价为11751元/平米。

　　对照成都统计局2018年公开数据（住宅销售面积2659.4万平米，销售金额2602.1亿元）计算，2018年成都住宅单价为9784.5元/平米。从9784.5元/平米到11751元/平米，一年时间，成都商品房（住宅）价格上涨20%。

　　成都统计局数据显示，2019年成都商品房住宅销售面积2556.8万平米，下降3.9%。商品房住宅销售额3004.5亿元，增长15.5%。总体呈现量跌价涨态势！

　　（2019年成都住宅销售金额和面积，来源成都统计局）虽然统计局并不公布房价，但是用销售额除以销售面积，可以发现成都2019年比2018年住宅单价，从9784.5元/平米上涨到11751元/平米，成都（住宅）房价一年涨幅达到20%。

　　（2018年成都住宅销售金额和面积，来源成都统计局）有人说，这和此前国家统计局公布的2019年12月成都商品住宅价格同比上涨10.6%不相符。我们来看下国家统计局数据：成都12月份新建商品价格指数环比上涨0.5%，同比2018年12月末上涨10.6%。有媒体认为，这说明成都新房住宅价格一年涨了10.6%。

　　（国家统计局2019年12月份房价数据）以全年最后一个月等同于全年的算法是错误的。单月的房价高低，取决于该月取证楼盘价格，如果该月取证楼盘都是郊区项目，价格相应更低。

　　2019年成都房价上涨，市场普遍有心理预期，但涨多少没有底。一年涨20%，有些出乎意料。毕竟，这还只是清水部分，精装修部分并不在数据统计范围内。诸葛找房成都站根据成都房协官网公布的数据统计出，2019年成都装修标准价格最高的是德商迎晖天玺，其装修标准达到6499元/平米，其次为武侯区的保利天悦中心，装修标准为6049.89元/平米，而锦江区的观云名筑（新希望D10）、伊泰天骄以及青羊区的西府澜苑，则以5999元/平米的装修标准并列第三名。

　　2017年成都市推出成品房制度以来，新房市场装修交付楼盘越来越多，装修标准也成为开发商平衡成本的重要手段，购房者实际支出成本远高于统计数据。2020年精装房预计将迎来一波交房高峰，也是考验开发商产品的时候。

　　从房价涨幅上来看，20%的涨幅的确很高，不过从房价绝对值来看，11751元/平米的住宅均价，并不算高（即便是清水价）。比如，换一个说法，“2019年成都房价首次破万”！是不是觉得房价低多了，但实质上是一回事。当然，我们还要看到，均价是整个大成都，是金堂、邛崃和高新区，锦江区等等区域的平均数，很难体现成都主流房价。比如，2019年青白江推盘65批次，青羊区仅7批次，均价难有说服力。

　　整体价格上涨背后扔有一些趋势值得关注。总结起来主要三个方面：第一，城市发展带来的价值提升，房价上涨可以视为城市价值红利的兑现。第二，楼盘高端化带来的价格上涨。第三，保障房未来将承担更多的“稳房价”功能，商品房更加市场化。

　　第一，城市价值提升。这里有几组同样来自于成都统计局的数据可以分享。城市对人的吸附能力，特别是人才吸附能力是判断城市价值的重要标准。2019年成都“人才新政”累计吸引超过33万本科及以上学历青年人才落户，一方面是“人才招引成效显著”，另一方面则是成都城市吸引力。

　　常住人口方面，2019年末，成都常住人口1658.10万人，比上年末增加25.10万人。经济实力方面，2019年成都GDP1.7万亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。按常住人口计算，人均GDP突破10万元。城镇居民人均可支配收入4.59万元，比上年增长8.9%。看看你有没有拖后腿。还有其他许多数据，比如财政收入，公园城市建设，三城三都建设等，感兴趣的朋友可以在成都统计官方微信详细阅读。

　　第二，产品高端化。产品高端化的客观原因是高地价，主观原因则是消费升级和追求更高利润。我们可以看到2019年以来，从年初的金茂府到后来的西派浣花、绿城凤起潮鸣、德商迎晖天玺、新希望D10，高端楼盘不断刷新价格。这里面的客观原因是2018年房价控制太厉害，高端盘都没能出来。

　　另外有三个较为根本的原因：一是高地价，不做高端没有利润；二是城市新规要求土地降容，低密地块只能做高端；三是消费升级带来的换房需求，导致高端需求爆发。产品高端化第一个原因，高地价。

　　（2017年成都地价TOP10）这里放了一张2017年地价前10的图，值得注意的是这里没有体现无偿移交部分，比如绿城凤起潮鸣地块移交比例为24%；金隅地块移交比例是41%，实际楼面价在2万以上。在高地价之下，2019年初我们曾经预测，不存在降价空间。

　　产品高端化第二个原因，土地降容要求，刚需缺少“原材料”。这一点，之前文章已经说过，2017年出台的成都新版城市规划《成都市城市规划管理技术规定（2017）》要求，新建住宅的容积率从4.0降低到最高2.5。低密地块在土拍市场占据绝对主流，传导到产品端全面高端化。

　　产品高端化第三个原因，消费升级，换房需求。客观原因是一个家庭只能买两套，因此小换大，破换新，低端换高端成为趋势。主观上，经过二十年房地产市场积累，消费升级带动换房需求。根据诸葛找房监测，2019年成都新建住房成交套均面积约在122平米，大户型，高端化成为主流。

　　第三，保障住房或承担更多“稳房价”功能，商品房更加市场化。此前，我们分析过深圳的最新房改政策，明确未来保障房占比60%，商品房占比40%。商品房更加稀缺，充分市场化之后，价格有可能进一步追涨。深圳的规划是到2035年人才公寓和公共租赁房，数量达到100万套。成都规划到2022年，将建设人才公寓和产业园区配套住房35万套；其中，人才公寓将达到2229万平米。这里面还没有包括《成都市住房保障五年规划（2017-2021年）》要求的保障性住房及拆迁安置房5076万平米。在保障房力度方面，成都并不输给深圳。

　　当然，成都土地多，整体供应大于深圳，保障房供应比例尚未超过商品房。总体来看，2019年的大涨，源于此前调控压制价格过于严厉，以及产品高端化等原因导致。长期来看，城市价值仍是房价上涨的核心原因。买一个城市的房子就是买这个城市的股票。如果看好成都的未来，仍然可以增持。