深圳！楼市！

深圳！楼市！本站　　这几天，网上流传一张深圳出现“断供潮”的图片，称自2020年开始，每月有一两千个账号断供，并且全国的法拍房已经高达82万套

　　这几天，网上流传一张深圳出现“断供潮”的图片，称自2020年开始，每月有一两千个账号断供，并且全国的法拍房已经高达82万套。博主还煞有介事地说消息来源于“在银行工作18年的王先生”，他所在的网点一个月断供1.3万套。

　　我看了这个爆料就乐了，一般发这种危言耸听消息的，用一句流行语说，“不是蠢就是坏”。在信息流通如此发达的今天，靠“揭秘”吸引眼球的大多不靠谱。我找了一下在深圳几大商业银行工作的同学，问了问各自所在行的情况，得到的消息都是“谣言，别信”，其中一个在个贷部门的同学笑言：

　　其实这种谣言很好击破，用常识想想，从2月下旬楼市解冻开始，深圳房价飞涨，如果房产持有者是自住，定然不会选择断供；如果是投资客，根据一般高抛低吸的道理，更不会在这个时候断供，即使是真的资金紧张，而房产流动性不够，以深圳如此发达的金融环境，抵押、担保或者典当的公司无处不在，断供绝对是下下策。

　　再用数据来对一下，深圳2016～2019年这四年的成交量分别为40443套、25820套、29396套、37884套，总计133543套，假设上述四年成交的房子全部，如果一个网点断供1.3万套，那深圳楼市就不是今天的火热，而是山雨欲来风满楼或者黑云压城城欲摧了。

　　而且别忘了，中国还有公积金制度，以公积金目前约3.25%的利息，持有即盈利，没有多少人会傻乎乎地断供。

　　说白了，“断供潮”这种谣言，市场上每隔一段时间就会来一波，它更多的只是来撩拨一下你跑步进入楼市的心。

　　我们先来看数据，今年4月是深圳楼市最火爆的时间，但4月深圳仅有君华时代花园一个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积38498平方米，环比减少74.8%，住宅预售套数420套，环比减少八成。

　　这也是为什么深圳二手房火爆的一个重要原因，新房供应量跟不上，但需求基数在那里，于是二手房交易成了市场活跃的重要支点。

　　近几年，深圳都保持着繁荣的二手房交易，连续两年二手房交易额超过新房。据深圳房地产信息平台公布的数据，因为疫情的影响，二月份成交量稍有下降，3月深圳二手房成交达8008套，4月份在政策收紧的情况下依然达7570套。

　　这里要重点提一下二手房超过8000套的意义。在二手房市场中，素有5000/8000套的月成交量价标准，假如城市当月二手房成交量在5000套以下，则房价下行；成交量为5000-8000套/月，则房价平稳上涨，而成交量突破8000套/月，则房价疯狂上涨。

　　如果将时间拉长到2019年，深圳全年有9个月二手房成交量超过5000套，3个月成交量超过8000套，最高在2019年12月，成交量达9486套，创下2016年10月份以来的单月最高成交纪录。也就是说，深圳去年，有超过9个月的时间保持着房价上涨的态势。

　　为了在深圳买房，民间智慧被充分激发，最直接的一个是离婚买房。据统计，4月份，深圳结婚4186对，离婚3524对，“离婚买房”一说又重回公众视野。

　　这并非空穴来风，在深圳限购限贷政策中，已婚和未婚在首付比例、利润方面都有很大区别，有媒体做了一个对比，以一套总价为500万的房子为例，作为家庭购买的第二套房，该家庭需支付的最低首付为总价的7成，350万，剩余利率为5.25%。若以离异2年内的情况购买，则可做到最低首付5成，250万，且利率为4.95%。

　　笔者一直认为，深圳目前的房价，最好的对比城市不是北上广，而是杭州。作为长三角和珠三角两个高科技企业最集中的城市，杭州与深圳的楼市声量是相当的。

　　杭州这几年有棚改、亚运工程和抢人政策的加持，而深圳也有粤港澳大湾区、社会主义先行示范区、调整非普通住宅标准（提高豪宅标准，减少交易成本）等加持，两座城市的楼市发展都处于高位。

　　比如最近又有媒体报道称，杭州有近6万家庭报名“抢”900多套房，由于申请人数太多，开发商不得不包下网吧，24小时不间断审核购房资质。这种火爆场面和三四月份深圳排队买豪宅是不是很相似？

　　经济学家任泽平对于房价有一个广为流传的框架“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。任泽平在新著《全球房地产》中说“土地供给是房价的直接决定因素。土地制度直接影响房地产供给，土地供应量是住房市场供求平衡和稳健运行的重要基础”。

　　在卖地方面，杭州是所有城市中卖地最积极的，据财经韬略统计，从2016年至今，杭州总卖地收入10586亿元，位居全国城市首位，规划建筑面积1.44亿平方米。上半年即使面临疫情冲击，杭州卖地收入也已突破千亿。

　　不同于杭州的大力卖地模式，深圳的土地供应一直被诟病，主要问题除了供应总量少之外，还大量向工业用地倾斜，住宅类较少。统计发现，深圳2016年至今卖地收入排在全国18位，收入才3233亿元，规划建筑面积只有0.31亿平方米。对比杭州和深圳的卖地收入和规划建筑面积，前者杭州是深圳的3.27倍，后者杭州是深圳的4.65倍，综合对比，深圳土地的含金量明显高出杭州不少。

　　这里不得不重点提一下深圳工业用地与住宅用地的失衡。证券时报统计显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平米。工业用地供给过多，导致的结果就是办公楼空置率持续攀升。

　　根据戴德梁行的最新数据，今年一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%，前海写字楼空置率更是高达66%。深圳中心区多个写字楼空置率居高，租金下调幅度最高达50%。

　　而反观住宅用地，过去十年，深圳住宅用地成交面积仅为431.5万平米，深圳居住用地占整个城市面积只有11%。任泽平在《全球房地产》一书中对比发现，伦敦、纽约、东京等国际大都市的居住用地占比都超过50%，深圳的住宅用地仅比香港的8%高一点。香港今天的高房价，可能也是深圳的前车之鉴。

　　所以你会发现两个很奇怪的现象，杭州拼命卖地，深圳严格控制土地入市，最后竟然在房价上殊途同归。深圳和杭州就像一个班级里面的两个优等生，因为经济、人口、创新能力以及未来的发展潜力，房价牢牢地遵循稳中有进的规律。

　　当然，你要再对比二者的内在驱动力，还是会发现二者的差别。这就像两个学生，一个考99分，一个考100分，你以为二者的实力只差1分吗？事实是，考了99分的人是因为线分的人，是因为满分只有100分。

　　不过深圳和杭州，到底谁是考100分的那一个呢？这么说吧，如果深圳同样放开土地供应，长期来看房价能不能依旧维持高位？如果你认为可以，那这就是深圳的底气所在。

　　根据国家统计局公开数据，2019年，深圳常住人口为1343.88万人（加上流动人口，预计总人口为2000万），土地面积为1996.85平方公里。2019年，深圳常住人口密度为6730人/平方公里，远大于北京的1313/平方公里、广州的2059/平方公里、上海的3830/平方公里和杭州的1249人/平方公里。