香港房地产38年：最大跌幅仅62%累计涨幅却超20倍

香港房地产38年：最大跌幅仅62%累计涨幅却超20倍本站　　像一样，房地产市场的短期价格也是存在着巨大的波动性，难以判断又无大意义

　　像一样，房地产市场的短期价格也是存在着巨大的波动性，难以判断又无大意义。的房地产历史也不长，加之各地披露的数据也不详细，很多判断全然无法展开。

　　但如果我们来看房地产历史更久长的地方样本，拉长到更大的周期里去看，也许会有更多的心得。虽然说，已然发生的历史经验未必可映照未来，但至少可以成为重要参照。对于政策制定者也好，个人操作者也好，都有很多裨益。以史为镜，可以知兴替。

　　受亚洲金融风暴和董建华“八万五”计划双重冲击，香港房地产在1998年一年便录得大幅下跌28.2%，随后逐年下跌，一路跌到2003年最低谷SARS期间，私人住宅售价指数录得最低61.6，6年间累计跌幅为62.2%。跌回1991年的水平（61.1），也即是说，从1992年之后买的房子都亏了。

　　这一段故事是我们耳熟能详的了，惨不忍睹，10万多套房子沦为“负资产”，涉及金额1650亿港币，坏账360亿，数十万，是为大崩盘。这个崩盘一是跌幅巨大，灾难深重；二是调整时间长，达6年之久；三是直接促使香港政府的房地产政策大转向，影响了香港的未来——“八万五”破产、“孙九招”出世（2002年）。

　　同样以刚才港岛的C户型对比，2003年低谷期价格变为40375港币/平米，还不到1997年高峰期的4成，跌去了61.2%。而新界的千尺E户型跌到了34461港币/平米，仅相当于1997年高峰期时的43%，跌去了57%。

　　这段历史有太多值得讲述的方面，对个人来说，尽管历史的硝烟终会散尽，经济下跌终会翻头上涨，但人生韶华难再，毕生财富也许就这么付诸东流，再无翻身之望了。

　　2004年起，香港房地产谷底反弹，当年私人住宅售价指数录得78.0，随后，再一次展开逐年大涨直至今日的大牛市行情。即便是辣招、双辣招、港人港地，以及现时林郑之“空置税讨论”等等，都没能阻挡这一势头。

　　2011年，香港私人住宅售价第一次实现了对1997年高峰期的反超，当年指数为182.1，比2010年的150.9大升20.7%。

　　截至2017年，香港私人住宅售价指数刷新为333.9，与2003年低谷期相比，14年间涨幅为4.42倍，并且这个势头到现在还未停止。与1997年的上一个高峰期相比，又涨了1.05倍。

　　这14年里，只有2016年出现了-3.6%的下跌，任何一年，即便是2008全球金融危机期间，香港房价也照样录得了微微上升，没有跌价。其间，有3个年份涨幅超过20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。

　　看这张图，想必在2003年的时候，没有人会认为以后香港的房价还会再创新高吧。但是事后证明，有些城市的房价，总会不断的震荡创新高。香港1998-2003年的下跌，在随后的周期里，又被平滑了。

　　但有一点要指出，在2004至今的大波浪里，香港房地产呈现出非常鲜明的一个特征：住宅价格涨得最慢，工业大楼第一，商铺第二，写字楼第三。相比于2003年时，这四类物业之间的价差拉得越来越大。

　　进入2018年，已经披露数据的前7个月，香港住宅价格依然是在逐月上升。7月，香港私人住宅售价指数升到393.5，港岛160平米+的E户型历史上首次突破了30万港币/平米。

　　如果按年计算，以2017年指数（333.9）对比最初1984年的低点（17.2）、1997年上一波峰值（163.1）、2003年的上一波谷底（61.6）。过去的近40年，香港房地产价格累计分别上涨了：18.41倍、1.05倍、4.42倍。

　　如果以2018年7月的高点计算，对应1984年、1997年、2003年，累计涨幅分别为：21.88倍、1.41倍、5.4倍。

　　而归到区域，我们以港岛最大户型——160平米以上的E户型——为代表，梳理过去数十年香港这个最核心区域的住宅价格演变，这是港人眼中的千尺豪宅，数十年来都是最昂贵的房型。

　　1、香港的住房自有率很低。截至2018年第二季度，香港家庭户接近257万户，人口接近745万人，家庭住房自有率是48.9%，其中，私人商品房屋的自有率只有34.6%（和深圳基本一样）。SARS以来，香港的住房自有率是在走低的，从当时的大约53%慢慢下降到今天的50%以下。这意味着，很多港人想买一套房的是很强大的。

　　2、香港的土地开发率很低，住宅更低。香港的土地开发率现在大约是24%，住宅占全部土地的比重不到7%（深圳现在住宅用地大约超过10%，也没好到哪儿去）。这个导致了香港的平均人口密度虽然不高，但有些区域如观塘者已经接近6万人/平方公里。看一个城市的房地产，有时候可能根本不需要看GDP什么的。

　　3、截至2016年，香港有超过65%的买房人没有处于无状态。据了解到的数据，2017年这个数字上升到超过70%。这意味着香港人的财务状况要比我们想象的好。

　　38年来，楼市分成四个週期，分别是1981-1984（跌）、1985-1997（升）、1998-2003（跌）、2004至今四轮。

　　38年来，楼市最大跌幅是1998-2003年，受亚洲金融风暴和董建华「八万五」双重衝击，楼市足足大跌62%。

　　多年来楼市累积涨超过20倍，1985年-1997年的13年大牛市升最多，楼市升值8.5倍。

　　2004至今的大波浪中，住宅价格涨得最慢，工业第一，商舖第二，写字楼第三。这四类物业的价差拉得越来越大。

　　结论似乎是，与金融风暴前的周期不同，今天楼价的涨幅，其实是偏向温和，如果政府不解决土地问题（分配或供应），楼市还是仍旧难大跌。返回搜狐，查看更多