中国房地产未来的10大趋势

中国房地产未来的10大趋势本站　　从2015年到2018年，房地产上演超级上升浪，黑马房企辈出，N千亿房企涌现，但到2018年到2020年，天就变了

　　从2015年到2018年，房地产上演超级上升浪，黑马房企辈出，N千亿房企涌现，但到2018年到2020年，天就变了。近3年调控年年加码，活下去，三道红线，到如今房企丢掉侥幸心理、告别“周期轮”、纷纷强调唯有“长期主义”应对行业未来，此刻，房地产的苦日子，终究还是来了。

　　而2020年更是苦上加苦。行业自身本就众多“紧箍咒”加身之外，2020年突如其来的疫情，中美关系恶化，中国经济未来承压……大环境的不乐观，说当下房企100%处于“内忧外患”，这四个词一点不危言耸听。

　　这里，老潘也结合这2年陆续访谈地产30强董事长或总裁的体会，谈谈未来5到10年房地产与房企或将发生的10大变化或是趋势。

　　老潘2020年访谈很多千亿房企掌舵人，都纷纷表示，未来大中型房企能保持10%到20%增长都是了不起的。一些千亿房企也能接受在规模这一档10%的业绩增速。

　　整体而言，类似碧桂园、恒大、万科、融创、保利这5家房企已经相对100强，甚至相对6到10强已经遥遥领先，这5强本就规模巨无霸，但都土储N万亿，未来规模已不重要，而是更多寻求多元化、第二曲线以及提升利润成为重点。

　　而30强即1000亿以上中型房企，因为破了千亿，安全感稍微好了一点，但其中一些优秀选手依旧希望能维持中高速增长，未来千亿房企也有部分会从30强榜单掉队。

　　而百强中小房企大概200亿，300亿，他们危机感日趋增强，要么被兼并，要么自己冲出去，忙着上市，冲规模，一些过去区域王或是区域小而美房企比如郑州康桥等也开始全国化扩张，做大规模。这个梯队，冲规模不是为了规模，而是为了未来5年不被行业边缘化。

　　尤其三四季度，三道红线加压让房企普遍悲观，而三四季度供货量自身和同行都在爆发，导致各家房企去化率普遍下滑3到5个点，有的甚至下滑更厉害，导致房企压力重重，未来也信心不足。

　　同时，总量看，2019年16万亿蛋糕，2020年预计会进入下降周期。所以这两年，营销总，总裁的身份变化屡见不鲜。

　　但事实上，以上并不能说明这个行业“不好了”，我们可能需要换个视角——重新梳理对这个行业的信心和认知。

　　老潘提醒，就整个行业而言，无论当下还是未来10年，甚至更长远，依旧是中国360行业中的“优质”行业。

　　其次，房地产，其实一直是个好生意。在今天美国最赚钱的行业中，高科技排第一，金融排第二，第三还是房地产。但在国人眼里，美国房地产，早被国内地产人士看作是“夕阳行业”。

　　的确，美国早在40年前的1970年城市化率就70%了，即使后续房地产逐步进入后开发、存量为主时代，但2008年后美国的房地产行业对GDP贡献度依旧高度12.6%，而且2008年后占比还在适度增长。

　　目前预估2030年会缓慢下降到10亿平米，而到2040年是否会降到5亿平米，对此，黄奇帆曾表示，中国房地产到2030年下降到10亿平米会形成一个中期横盘的平衡点。

　　因为未来10年400亿平米存量，平均用50年来折旧，每年也要折掉8亿平米，加上前天修修补补增加，年度10亿平是2030年的平衡点。

　　事实上，销售面积10亿平米，房价销售价格每年超过GDP增速，假设未来10年GDP每年增长4%、5%，房地产整个蛋糕超过10万亿是保守估计。

　　第一，即使项目利润率5%到8%的净利率，这相对于制造业和其他实体产业2%到3%的净利率已经很高了；

　　第二，房地产销售额动辄1000亿，3000亿，体量绝对值大，即使销售利润率低，利润绝对值也很客观。

　　第三，再退一步讲，做地产，销售利润率不是关键，关键的是ROE，ROIC等，事实上，只要精细运营有正向销售净利率，房企ROE还是更加可观的，很多甚至高达30%到50%。

　　一些拥有很强产品力和品牌的小股操盘，加上管理费，品牌费，股权分红和超额利润分红，整体ROE甚至超过100%。

　　现在房企喊得苦日子来了，参考的对象还是过去房地产好行情，过去动不动双位数净利率来说的，而不是针对其他360行业来说的。

　　所以一个体量巨大的，ROE投资收益高、净利率相对制造业更高的行业，当下的房企没必要过度的悲观。

　　比如在房企典型的经营杠杆、土地杠杆、财务杠杆、合作杠杆中，财务杠杆是最快速、最猛烈、见效很快的杠杆，这种杠杆，加剧了地产行业波动性。

　　三道红线之后，相当于让房地产整个行业少了一个最大的杠杆，即所有房企都在70%的负债率同一个财务杠杆天花板之下。

　　按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在3.3倍，这是财务杠杆的上限。三道红线落地后，所有房企杠杆的方差迅速减小，未来40%到60%的高复合增长率不可能了，反过来未来会形成10%到20%的“长周期、慢长牛”的市场增长格局。

　　同时，房企整体负债率也将在行业见顶，中国经济增速下降、房子供大于求、三道红线金融收紧大背景下持续下降。有统计表明，2018年，9万多家房地产企业总负债率高达84%，销售规模在1万亿以上的房地产开发商负债率都在80%以上。未来10年，黄奇帆曾强调，中国房地产高负债经营模式在今后十几年里会得到彻底改变，负债率会从80%降至50%以下！

　　过去百强榜很多黑马辈出，往往都在快速增长阶段都是狂加财务杠杆的，整个财务杠杆加到吓人。加上碰到2015年到2018年的超级上升行情，就一飞冲天了。

　　而2020年三道红线后，所有房企的杠杆峰值都是一样的，而经营效率的提升又需要长时间积累，不是一朝一夕能改变，因此，未来房企增速差异的“振幅”会变小，即使中型房企，也要谨慎提弯道超车，行业整体格局会固化一些，百强榜座次换座率将不会过度调整。

　　房地产经过这10年剧烈厮杀，其实战略都在回归一二线、都在强调区域城市深耕，都在强调打造超级IP产品系，都在回归产品主义，服务……战略与执行其实都高度同质化，但有一点，房企最核心的拿地能力、融资能力的差距却是巨大的。

　　一方面，未来房地产进入后开发时代，存量和持有占比提升，所有融资能力差的房企会缺乏优势，比如为何龙湖敢于做商业地产，核心是融资成本仅仅4%多一点。另一方面，就开发主战场而言，融资能力差也是一个竞争优势。核心因为今天房地产净利润率进入个位数时代，甚至拿地预估的5%、8%到最后结算可能还是亏损。但即使在这样一个本就5%、8%行业平均净利率下，不企之间的平均融资成本竟然差距高达5%。

　　比如很多大型央企中海、金茂、华润都在3%、4%左右，这与很多大型民营房企动辄7%甚至9%就有4到5个点差距。也是房企如今限价时代净利率的差距。以至于在土地市场，往往房企拿地出价差距，就几乎是一个平均融资成本的差距。所以在这样一个鸿沟下，每一轮楼市，民营房企都怎么举都举不过央企地产。

　　其次，除了身份差异外，能力差异同样巨大。比如房企平均融资成本本身就是源自资本机构的评级，而评价又源自房企规模、利润、负债、经营质量、战略、团队等的综合竞争力的打分。从这个角度来讲，龙湖在几乎苛刻的财务自律和战略自律获得了4%多一点的超低平均融资成本。而更多房企哪怕是千亿上市房企，还需要不断优化公司经营质量，优化评级，把融资成本从8%、9%下降到5%还需要至少3、5年岁月。

　　而三道红线之后，对大型央企、对财务纪律自我要求严格，不踩线或似乎踩线少的房企将拥有更多外部资金输血的机会和体量。而对踩线过多、财务质量不佳或严重的房企可能现实中融资难度比想象中更高、更难。

　　因为站在银行角度，总的放款额度其实是够的，但在经济下行，行业调整的时候，银行一定不是雪中送炭，而是选择更放心的房企，财务更稳健，相对更不缺钱的房企倾斜，所以三道红线，其实进一步加剧了房企的分化——缺钱的房企更困难了，不缺钱财务自律的房企反而更好了。

　　其一，房企多元化早已不是该不该的问题，而是如何做好，做深，多元产业协同的问题。其二，房企多元化过去是试水，探索，摸着石头过河，但如今有些房企已经进入慢慢交成绩单的阶段了。比如有的房企形成非常清晰的多元产业战略卡位、作战底图和商业模式，运营体系。有的房企多元产业的现金流、营收已经从个位数进入双位数时代。

　　面对多元化命题，老潘在之前访谈金地董事长凌克时，凌董给出一个犀利观点。“即一家公司如果只能做一点住宅，这家公司在未来是没有竞争力的”！同时，凌克补充到：“如果一家房企既擅长住宅开发，也擅长开发不同办公楼，不同的商业，不同的产业地产……那么，这家公司未来竞争力就会提升很多。”

　　的确，这些年房企多元化速度超过了老潘的认知速度。老潘总结下房企这些年多元化大致经历了三阶段。

　　第一阶段是试水阶段，完成从0到1的商业模式探索、成败研判之后典型项目落地，这其中最典型是万科的时空和3年为限的试水故事。

　　比如对中国金茂而言，如果说金茂府为代表的的金茂地产是第一曲线，那么城市运营就是第二曲线。在这种转型突破中，金茂城市运营输出的土地占总拿地在2019年高达近40%，而且2019年新增城市运营土储平均土地成本仅 4887 元/平方米。同时，金茂希望 2022 年新增土储中“城市运营”占比将达到 60%。在拿地越来越难，越来越高价时，金茂通过城市运营商将有机会获取更优质、更低成本的土地。

　　同时，在城市更新板块，千亿房企Y城市更新将锁定共4500-5000亿货值，预计每年城市更新可供应土地建面60-80万平方米，预计每年供应土地货值达150-180亿。

　　比如因为强大的地产优势，融创第二曲线一出生就是高起点：大手笔、大规模、强资源，且不说未来营收、现金流预期可观，但就现有布局规模、块头体量，可谓一出生就是文旅等各大赛道的“冠军”！比如地产、服务、文旅、会议会展已经是行业头部位置；比如医疗康养、文化这2大板块，老孙说，力争“3到5年”时间做到行业头部。

　　碧桂园的现代农业、机器人和地产三驾马车，万科的物流、商业，物业，龙湖的四大航道产业、佳兆业的文体产业、雅居乐135战略的环保、雅生活等，融创的六大产业板块……许多房企的多元产业板块已经成为细分赛道的TOP5、TOP3，他们不仅形成在单一赛道蓝海中找到自己的具有龙头型的商业模式，而且提前占据了细分赛道优质排他性资源，更重要了培养一支运营落地的高效团队……未来假以时日，在房地产另外的赛道上，将演绎各自细分赛道的精彩。

　　不少千亿房企在面向未来5到10年战略中，都力图做到未来拥有5到7家上市企业。比如雅居乐是成熟一个，上市一个，比如正荣就公开提出10年上市企业做到5到7家。

　　未来10年，如果一家房企拥有1、2个上市企业，而其他对手房企拥有5到7个上市企业，当然未来房企各个多元产业都会力争高质量发展，那么，拥有更多赛道，更多细分市场能力的5到7家上市企业虽然不一定最强，但会相对更稳健、均衡、更抗风险。

　　其实就当下而言，30强房企大部分开始进入“地产+物业”2个上市企业，这几乎是标配。少数拥有三家上市企业，而类似极少数房企如佳兆业目前旗下非地产开发业务已经拥有4个上市平台，而类似世茂在酒店分拆上市后，将迅速形成地产，商业，物业，酒店四大上市公司。

　　其二，围绕物业、商业、酒店这三者分拆，分拆上市越来越多。相对而言，产业和文旅地产开发周期长，经营压力也较大，实现可拆分营收的企业数量也较少

　　为何纷纷上市？虽然上市不是多元化房企的终极目标，但却是阶段性目标。分拆上市的好处至少有三点：

　　比如已上市的雅生活，其第三方合约面积占比达到74.3%，不难看出，雅生活第三方拓展合约面积已经远超母公司和战略合作方的面积占比。同样，雅居乐产业集团雅城，截至2019年末，雅城已经与22家前三十强开发商展开合作。未来，雅城来自第三方的收入为还会继续提升。

　　同样，对标美国新加坡等，在美国，各个细分房地产品类都可以做得很大。比如商业、办公楼、公寓各个品类都高度专业化、细分化、规模化。而在新加坡凯德集团也是榜样，它高度多品类化，而且仅仅办公楼REITS市值就高达2000多亿新币，比住宅还高。

　　其三，从企业整体看，非地产上市有两大好处，一则迅速实现整个房企市值扩大，突破1000亿市值，未来房企拼的不是销售额，也不是利润额，而是“市值”高低，因为唯有市值，才代表房企经营真正的质量和底牌。二则相对地产公司的波动，非地产的产业上市往往业务更稳定，上市更容易获得能够平滑单一住宅的业绩波动性，

　　目前，地产主业虽然30强都上市了，但PE都在5到7倍，老潘算了很多千亿房企，市值大多都是销售额除以4的市值，很多2000亿销售额房企，市值才在500亿左右。

　　但类似其他非开发的地产上下游板块，比如物业板块市盈率就相对很高，普遍介于30—50倍，最高的甚至超过100，比如招商积余曾经高达115倍，绿城服务为55倍，碧桂园服务52倍。很多物业公司比如彩生活、雅居乐、绿城等物业上市后市值都迅速超过地产主业。比如雅生活2018年2月上市短短2年多，PE就高达30倍，如今市值约430亿，与雅居乐地产的433亿市值可以说是旗鼓相当。

　　这两年，房企不再追求单一规模发展论，而更寻求稳健、高质量、均好的发展观。在这样一个背景下，房企经营稳健度、包含多元产业的发展，多元产业的贡献度正在提升。未来非地产产业的利润，甚至营收会迅速拉升到30%到50%。

　　其一，多元产业已经基本度过从0到1的摸索、弯路、模式初成、典型项目落地阶段，这个阶段的确慢，但目前很多已经进入1到N的复制扩张阶段，这个阶段快、大、猛。

　　截止目前，地产30强七成发布过自己的多元化战略，而百强房企布局多元化业务比例更是高达97%！而非住宅多元收入占比到底如何呢？

　　根据易居研究，30家重点房企多元化业务营业收入的平均占比由2017年的11.94%微升至2019年12.06%。

　　以某千亿房企Y的多元产业为例，老潘查阅了一下，2017年多元产业占比占比总收入在4.5%，而2018年上升为6.5%，在2019上半年，多元产业占总收入上升到9.0%，而在最近2020上半年多元产业收入占比已经上升为12.6%。显然，多元产业占比提升速度惊人

　　其二、很多房企多元产业都已经5到10年，之所以之前占比很低，甚至不到10%，其实并非是多元产业营收低，更核心被忽略是因为地产主业的“分母”过大，导致非地产多元产业的份额对比之后，就占比小了。未来房地产主业利润率降低，而非地产产业利润率相对更高，所以未来多元产业利润占比提升会加快。

　　未来科技是第一生产力，我们这个国家的未来要靠科技和产业，而不是房地产，未来中国房地产是经济稳定器，但经济引擎和发动机还是科技。历年《财富》世界500强榜单也清楚的看到——苹果、腾讯等头部高科技企业始终名列榜单第一梯队，而一些新兴科技企业也不断地挤入榜单之中。

　　就在最近中央十四五规划中，将“关键核心技术实现重大突破”列入2035年远景目标，提出，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位，把科技自立自强作为国家发展的战略支撑！

　　这一巨大的改变意味着未来中国产业的科技化会提速。逻辑很简单，这是中国特色，在中国，一旦政府下定决心全力做一件事，这一件事基本能成，甚至超预期。比如过去的抗美援朝、比如过去的两弹一星不可思议条件下的成功发射，比如2020年全球新冠疫情的快准狠控制成绩……未来科技和关键核心技术突破，是国策。

　　比如，在地产圈，有2位企业家堪称国运拿捏高手。其一是央企中国金茂的宁高宁，其二是恒大许家印，他们对中央乃至中国未来国策敏感度极高，当然也一一落到了企业的战略转型。

　　比如宁高宁早在几年前就在中国金茂内部提出和反复强调中国金茂未来要“科技至上”，所以科技地产，从金茂府会呼吸的房子1.0到会思考的房子金茂府2.0；同样，恒大最为外界不理解的非相关多元化即恒大新能源汽车，为何许家印下千亿重金全球频频收购，进攻新能源汽车？

　　可以说，得科技者得天下，只有不断向科技前沿进军的企业，才能立于长胜不败之地。同样，碧桂园提出了科技化的碧桂园目标愿景，迎来碧桂园的2.0时代——即 科技碧桂园，碧桂园也在2019年初就确立了“高科技综合性企业”的战略新定位，即在房地产主业基础上，开拓机器人、现代农业等高科技产业板块，真正为碧桂园的全面科技化提速。总裁莫斌更是强调：“碧桂园科技力方面，除了发力智慧建造、机器人餐饮、现代农业等新业态，还要借助科技提升企业管治，真正做到精干高效。”

　　同样，一向低调的凌克也最近反复强调金地要做“科技孵化领先者”。怎么做？金地双管齐下。一方面，金地产业发展以驱动高科技产业发展为目标，以产业园为平台，以产业投资为入口，围绕孵化、壮大、加速发展高科技公司做大做强，最终形成投资、孵化、园区建设运营一体化的协同发展模式。另一方面，在地产主航道也强调，房地产未来的发展当土地红利、资本红利过后，开始以来科技技术驱动。凌克强调房地产未来5年、10年新增长真正依赖新技术。

　　其一，地产主业规模突破千亿，而且还在增长，这时候住宅就好比一个平台经济，在商业，产业、建筑、景观、物业、装修、养老、文旅等上下游细分赛道产业中可以作为母体进行输血供养，把其非住宅新产业扶上马，送一程。

　　其二，细分赛道产业一出身就站在巨人肩膀，拥有资金、品牌、人才、资源、政府关系等优势，所以地产上下游产业中，地产的话语权最大，是产业链的龙头所在，这就导致未来地产细分赛道中，其他单一做装修的，单一做文旅的，单一做景观的……当地产巨头所孵化的职业玩家进入后，最终市场领导者将转向地产公司。

　　凌克表示：“现在中国前20名的开发商，他们占有中国全国的市场其实比例并不高，比例大致上是25%-30%；但对比美国前20名的开发商，占有美国全国的房地产的市场的比例是多少呢？是65%。”所以哪怕当下中国巨头房企规模较大，凌克依旧强调：“到目前为止，前面大的房地产开发商，它占的比重并不算是很大。”

　　所以，未来5到10年，大型房企占中国房地产开发商的开发量的比例还会进一步提高！尤其在地产蛋糕总量维持的前提下，未来那些有着独特多元化拿地、经营模式精细的房企还是能够找到快于普通企业成长的土壤。

　　老潘提醒的是，如果以地产总量到顶为上下半场拐点，地产下半场，总量可能还在横盘或是下滑，但依旧会在这个巨无霸行业出现逆势业绩、利润上涨的优秀房企。行业见顶，优秀房企不见顶。

　　以雪花啤酒为例，啤酒也是传统行业，自2013年啤酒年销量就触顶了，从2013年的5000万吨锐减到2018年的3800万吨，但就是在这样一种背景下，雪花啤酒销售依旧逆势大幅提升，毛利率也从2017年30%持续上升到2019年37%左右。

　　同样是格力地产，在空调业白炽化竞争下，行业利润微薄不到5%，格力空调毛利率做到35%到40%，净利率做到13%左右。

　　老潘举例说明是为了强调未来大型房企为何要求要回归地产主业，因为大型地产主业本就2000亿，5000亿，8000亿了，未来还有上涨空间，这样反过来对其他非住宅多元产业的兄弟产业就会有更大的带动效应，产业协同性，主业反哺性都会加强。

　　这是生态战的系统优势。这个逻辑有点类似阿里、腾讯、华为所在的互联网通信领域，一旦阿里、腾讯发现所在生态体系下有细分赛道的新物种出现，就会马上孵化出一模一样的物种，然后阿里、腾讯凭借“资本优势、流量优势、客户优势、品牌优势，人才优势”迅速耗死新物种的小企业，而后阿里腾讯进行收购收割，以至于行业讲，在生态之内，阿里腾讯让其他中小企业很难抗衡！

　　谈房企数字化，线上化，互联网化，这个话题近些年谈了很多，而且因为楼市周期轮，一旦楼市恢复好行情，数字化又被耽搁。

　　但不客气的说，未来所有企业都会数字化，房企数字化是趋势所在，未来10年是房企数字化的关键10年！

　　正如旭辉林中所言：“今天，如果一家房企不能推动数字化转型，未来一两年没有问题，三五年就有大问题，十年后就会碰到生存问题。”

　　三是辅助决策，比如未来的买地、投资的决策、未来产品定位的决策，未来经营策略的决策，很多可以通过智能化解决。

　　四是颠覆经营。推动数字化转型，其实真正是为了颠覆未来。当数据在购房、物业、租房以及后续服务中全部打通之后，就会形成一个充满价值的矿，就像十年前的物业。可能现在我们还没有技术手段开采，但是一但以后有手段开采了，它形成的数据库就有巨大的价值。

　　的确，房地产数字化是最难的，但往往最难，因为房地产社区足够大，覆盖人群的购买力和持久购买力，未来整个房地产乃至泛地产的数字化的价值会巨大的。

　　这就好比阿里最大的价值是交易数据，腾讯最大的价值是社交数据，未来房地产社区乃至整个泛地产（商业地产、写字楼、产业地产、养老地产、旅游地产等）空间，是中国经济吃穿住行办公休闲娱乐的入口，未来这个数据，是最大最大的金矿。

　　危中有机，房地产过去30年，从2008年到2014年两波重创，其实反倒形成2次对大型房企危机意识，风险意识的强化。尤其如今2018年到2020年地产进入漫长牛周期，长期主义新周期后，尤其2020年的三道红线，新冠状疫情的黑天鹅，大部分房企对活下去，风险，不确定性有了深入骨髓的认知。

　　未来房企不是大而不倒，而是大而难倒！一则三道红线让整个行业进入振幅缩小的发展通道中，二则房企自身风险意识，稳健意识，高质量发展的内功比之前有了显著的进步。

　　比如这一两年，大型房企都不是在强调做大，而是强调做厚做稳，行稳致远，长期主义，活下去……当都是这样一个如履薄冰的心态做企业，房企反而安全性提升了。

　　比如碧桂园2017年5508亿跃居行业第一后，2018年开始强调进入“提质控速”高质量发展新阶段，而在2019年初更是提出着力提升全周期综合竞争力。经过一年多的探索与实践，2020年，碧桂园将全周期综合竞争力的核心凝练为“一率五力”，从高效率、成本力、产品力、营销力、服务力、科技力等6个维度发力，进一步夯实了发展根基，确保增长规模与增长质量的齐头并进。

　　今天的碧桂园系统稳健性，与2017年的大有区别！正如杨国强在2020年8月讲话中强调“如果我们最具竞争力，市场就是我们的。”

　　同样世茂总裁JASON也表示，过去2017到2019年规模之路，每年50%逆势高增长，未来2020年到2021年世茂将升级为利润之战，希望每年核心利润可以增长到15%到20%。

　　龙湖的逻辑有时候被部分人认为过于稳健，甚至保守，但事实上，龙湖是一家长期主义的典范，2000亿销售却拥有3000亿市值，融资成本只有4%多一点。谈到企业经营顶层设计的做大做强做久问题，吴亚军的回答是：先做长，再做强，“做大”是自然而然的结果。

　　而融资孙宏斌也在今年提综合竞争力的打造，让融创发展更均衡、更稳健。过去，融创的点状能力越来越多，比如投资力，并购第一品牌，产品力第一、归心服务力以及高层管理团队的超级稳定性……而今年开始，老孙开始强调综合竞争力打造。

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