全是干货让你更加了解舟山楼市！

全是干货让你更加了解舟山楼市！本站　　5月23日，由舟山市住建局指导，舟山报业传媒集团、舟山日报地产研究院、舟山市房地产业协会联合主办的“浙江舟山群岛新区海上花园城市‘云’论坛”举行

　　5月23日，由舟山市住建局指导，舟山报业传媒集团、舟山日报地产研究院、舟山市房地产业协会联合主办的“浙江舟山群岛新区海上花园城市‘云’论坛”举行。论坛特别邀请浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授作了“舟山房地产市场发展的驱动力量”主旨演讲。

　　这不是贾生华第一次来舟山。早在东港开发初期，他就多次赴舟，带来过很多前瞻性建议。他说，每次来舟山都会有不一样的感受，现在的舟山到处“鸟语花香”，是一个活脱脱的“海上花园城市”。

　　舟山房地产市场该如何发展？有什么样的机遇与挑战？企业该怎样应对？……本期“对话舟山”，我们且听贾生华细细道来。

　　贾生华，1962年1月生于陕西延长县。1989年6月毕业于西北农业大学经济管理系，获博士学位。曾在德国吉森大学进修，回国后到浙江大学管理学院任教。先后入选原国家土地管理局首批跨世纪人才，浙江省“151人才工程”。

　　对话舟山：很高兴您能接受我们的专访。今年以来，国民经济受新冠肺炎疫情深度冲击，房地产业影响怎么样？

　　贾生华：今年是一个很特殊的年份，疫情对全世界的影响非常深远。但是，房地产和其他行业不同，周期性很强，虽然今年也受到了一定影响，不过市场韧性表现很好。

　　贾生华：这应该是其中一个原因。更重要的是，2016年以来，监管部门通过限价、限售、限贷、预售证监管、资管新规、房地产税立法预期等措施限制房地产业发展，中央对房地产业相继作出了“坚决遏制房价上涨”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等定调。近几年政策调控高压态势下，房地产市场韧性增强，使得疫情对房地产的负面影响也相对有限。

　　对话舟山：李克强总理今年5月22日在全国上作政府工作报告时提到的房地产发展“81个字”，也保持了这一主基调。

　　贾生华：政府工作报告中的相关表述，历来被房地产行业视为风向标。2020年中国的经济环境不同于以往，政府工作报告再提“房住不炒”，亮明了中央态度，稳定房地产市场依然是主流，必须“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。

　　根据中央对2020年经济工作部署，要继续坚持“稳中求进”工作总基调，全面做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期这“六稳”。房地产要坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策和“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　可见，“稳”是2020年房地产政策的基本取向。然而，“灰犀牛”并不容易驯服，尤其还出现了新冠肺炎疫情的深远影响，所以，建立和完善推动房地产健康发展的长效机制将是一个艰苦的探索过程。

　　对话舟山：在今年一季度舟山GDP增速位居全国前列。而房地产市场也韧性十足，1～4月全市商品房销售约40万平方米，基本达到往年同期水平。您认为接下来舟山房地产市场走势会如何？

　　贾生华：数据确实是一个很好的反映。按我的理解，现阶段的舟山房地产市场发展，有几大重要的驱动力量。

　　第一是“流动性驱动”。为应对疫情带来的金融动荡和经济冲击，各国政府和央行迅速采取了非常宽松的金融救助措施，加大了货币刺激的力度，货币资金流动性普遍快速增加。

　　房地产就是资金流动过程中一个重要的蓄水池。过去20年看，我国M2（广义货币）翻了14.76倍，浙江房地产投资翻了将近30倍。疫情影响背景下，随着各国不断释放流动性，房地产市场会继续成为流动性释放的重要方向。

　　中央多次强调“房住不炒”，这将是很长一段时间我国房地产市场调控的主基调，有利于降低房地产金融风险，促进楼市平稳健康发展。而“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“落实地方政府主体责任”等内容并没有写入今年政府工作报告，这也使得各地在平衡房地产和宏观经济关系、鼓励地方政府稳定房地产方面有更大的作为。

　　第二是“低利率驱动”。2008年金融危机以后，欧洲很多国家引入了负利率政策，就是说老百姓到银行存钱，不仅没有利息收益，甚至还要付手续费。一开始很多人对负利率不理解，现在发现负利率对刺激经济是有好处的。

　　去年以来，我国提出要引导市场利率下行，减轻实体经济的压力。我们老百姓感受最深的，就是理财效益率整体下降。但低利率对房地产有积极影响，在投资渠道整体回报率不高的情况下，房地产投资的吸引力增强了。

　　第三是“房地产政策优化驱动”。我国房地产是典型的“政策市”，几年前市场过热，全国实施了严厉的调控政策，一直到去年，房地产市场整体有所回落。应该看到，今年强调“房住不炒”的背景与往年有些区别，目标都是保持市场平稳发展，但今年房地产还要为消解疫情对经济的影响作出一定贡献。

　　长三角一体化是国家级区域发展战略，也是新时代中国经济高质量发展的重要战略举措，舟山作为长三角一体化的重要节点，又是国家级新区、自贸试验区，对项目带动、人才促进、经济拉动都有着积极作用，因此舟山房地产会逐渐形成长三角区域投资开发的重点和热点。

　　我研究过很多新区，不少地方政府在规划的时候，觉得过了5年或8年后，新区建设就会产生巨大效益。其实新区、新城发展不会一蹴而就，而是有着明显的发展规律，3到5年是规划期，建设期要10年左右，再是起飞期，然后是成熟期。舟山设立新区快10年了，正要步入起飞阶段，我相信会很快显力，近几年舟山经济增长速度就已初露锋芒。

　　舟山人居环境质量好，空气质量持续保持全国前三，符合现代人对健康生活的需求。去年公布的“2019中国地级市全面小康指数前100名”榜单，舟山排在了第八位。这样一个满足美好生活向往的海上花园城市，土地是有限而宝贵的，舟山房地产市场一定会越来越好。

　　对话舟山：是的，我们也注意到，今年1～4月，从全市一手房住宅成交情况看，120平方米以上占了三成，其中140平方米占到全市总量的15%。有专业分析认为，这组数据一定程度反映了舟山改善型置业需求的占比在不断提高。

　　对话舟山：你觉得舟山房地产市场越来越向好的优势条件有哪些？据了解，以前有很多舟山人还是喜欢选择去外地置业。

　　贾生华：老百姓对美好生活的向往是亘古不变的。过去印象里，舟山没有大城市的气息，所以一些舟山人到外面去置业。随着城市建设日新月异，舟山购房置业的吸引力会越来越强。舟山良好的旅游环境，特别是好空气，还有闻名遐迩的海鲜，这些金名片对舟山房地产的增值作用还是很明显的。

　　贾生华：我听舟山的朋友介绍，有不少来舟山的旅游团，变成了购房团。另外，去年底，舟山又出台了高校毕业生购房补贴政策，相信作用会越来越明显。

　　首先，在房地产产品创新和开发方面，要考虑的不仅仅是给购房者造房子，还要研究怎样为那些想在舟山置业的人有效供给住房。摸清看准他们需要的特点和重点是什么，并在产品创新方面不断探索。

　　其次，在宣传推广方面，舟山要多走出去。浙江人对舟山的感知度和认可度已相对较高，所以更要走到江苏、上海，走向全国，让更多人认识舟山，来舟山体验高品质居住生活。

　　第三，政府在人口、就业、投资等方面导入政策上要想更多办法，使舟山更好、更快、更深融入长三角城市群，在长三角一体化发展过程中发挥更大作用。人口和经济规模扩大了，城市房地产市场就会更加繁荣。