楼市崩盘前夜政策出现拐点

楼市崩盘前夜政策出现拐点本站　　一周前，各地省市主要官员忽然齐聚北京，中央召开了一场特别会议，强调防范金融风险，并首次针对稳定房地产市场立意

　　一周前，各地省市主要官员忽然齐聚北京，中央召开了一场特别会议，强调防范金融风险，并首次针对稳定房地产市场立意。

　　此次中央会议内容被市场普遍解读为：美国次贷危机和越南经济危机大背景下，迫于国内楼市危局即将引发金融风险，始自2004年直奔房地产等固定投资过热的这场从紧宏观调控，很可能风向有变。

　　尽管管理层在口风上对于政策从紧至今仍在强调统一性，本周行动上却出现了背离：限外令有松动迹象，商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权；房贷松动出现效仿案例，北京住房公积金管理中心拟定新政，欲降低首付比例。

　　6月18日，记者在沸城售楼处看到，窗明几净的大厅内访客稀少，一次性付款打8折的广告语格外醒目。而自年初开盘以来，每平米10200元的均价从未出现过上涨。

　　“2月份花110万元订下了一套房子，转眼就损失了20万。”李艾（音）女士在售楼处门口面对记者相当无奈，这已是她第四次来交涉，希望退回订金。

　　强佑清河新城目前公寓部分一次性付款可打8折；远洋一方推出特价房8.5折；地处燕郊的夏威夷北岸甚至推出了老客户再次购房可享受7.5折优惠。

　　“除了文物，都是越新越值钱，如今二手房却比新房贵。”2007年年底初涉房地产投资的闻先生最近频繁光顾中介，想把美景东方的两套房子出手，价格却从19500元一直调到了18000元的成本价仍无人问津。市场上美景东方三期的新房价格仅17000元。

　　闻先生表示，已交全款的房子想出手只有继续降价，而只交了订金的，他打算退掉。与闻先生同行，全国多个城市出现了退房潮。

　　“整个楼市今年来看是一个险局。”全国工商联房地产商会会长聂梅生称。2008年博鳌房地产论坛几乎达成了共识：楼市正在进入一个下降通道。

　　买房者认为房价还会降，炒房者认为投资没有回报余地。逐渐明朗的心理预期被一一验证，房子卖不动，开发商等不得，楼市崩盘结局不再遥远。

　　在购房者多以按揭成交的前提下，意味着首付没有了，即便立即卖掉房子都不足以抵偿银行，房子将沦为地地道道的负资产。这给银行的房贷业务敲响了警钟。

　　6月7日，央行两年来第18次宣布上调存款准备金率，之后，银行业的存款准备金率达17.5%的高点。

　　“这对商业银行盈利能力影响严重。”银监会官员告诉记者。工行北京一支行行长直言不讳：“居民储蓄存款近几个月的持续回流，加上存贷比连续5个月下降，银行日子越来越难过。”

　　“楼市正潜伏空前风险。”《国房分析咨询报告》首席分析师陈线月底，中国房地产及住宅研究会发布报告显示，国内大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险。

　　扼住开发商资金咽喉的正是从紧的货币政策，连自由的资本市场融资也陷入困境。在暂停房企IPO后，建业地产绕道香港挂牌当天即跌破发行价，一周后股价缩水近1/4。A股地产股更是全盘腰斩。

　　5月份央行上海总部公布的一季度上海房地产信贷运行分析报告显示，二手房和住房开发中不良占比达55.2％，“高风险点”让银行左右为难。

　　明处的是，宁波大红鹰(600830,股吧)集团以18%的年利率向房企放贷，这相当于银行利率的2.4倍。暗处的是越来越多的开发商以更高的利率向私人进行拆借，年利率甚至高达30%。

　　“警惕房地产价格大幅下挫！”清华大学房地产研究所所长刘洪玉近日撰文提示：我们缺乏住房抵押二级市场作为信用风险和市场风险的分散机制，当住房价格持续快速上涨后进入下降轨道时，金融市场可能会面临风险。 楼市新政将出

　　买不起房子的希望房价下降，暴涨之后希望理性回归；但人们都明白，楼市崩盘将是一场灾难，金融危机对谁都没有好处。

　　人民大学经济研究所在14日发布分析报告建议：全面调整宏观经济调控政策的战略定位和工具选择，对下半年中国宏观经济政策进行适当调整，改变年初从紧的财政政策取向，适度扩大支出规模，货币政策进行相机决策。

　　13日，中央会议强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。

　　“这显然和正实行的调控思路不一样。”上述接受记者采访的人士普遍认为，在内外交困的情况下，最高层对市场即将重新定位。

　　金融危机警报，这显然不是调控的本意。而随着楼市资产价格的大幅下滑，实体经济势必受到牵连，这正是高层所担忧的。政策终于理出了防范金融风险思路。

　　“并不意味着还会出现之前的好行情，不必太乐观。”齐冀和闻先生认识一致。市场解读是，从紧大方向不可能改变，会有针对性地微调，具体到楼市，注重的还是稳定。

　　尽管管理层接受采访时仍坚持从紧口吻，四大国有银行甚至进一步强调了严管房贷，近一周来的实际动作却显示了对中央会议精神的领会。

　　近日，北京住房公积金管理中心拟定新政，第一项优惠政策便是降低首付比例，即90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金，首付款将降到购房款的10%。这给死守额度的商业银行和销售困难的开发商无限遐想。

　　另一则消息是：商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。这项去年11月强化的限外令很可能由此松动。

　　综合媒体报道，易宪容表示，中国楼市主要是自身热钱炒作过多。他说：“我们市场本身的问题，为什么我们市场出现这么多问题，主要是、楼市自身的问题，自己炒作比较多，从外汇占款来看，这个比重比较高。我们当时对整个热钱的没有密切关注，市场流动性比较大。”

　　易宪容说：“货币供应、货币发行，这两年信贷增长特别快，这样一定推动的楼价的快速上涨，楼价上涨带动上涨，形成一个循环，造成去年有很大的泡沫。去年下半年政府看到了这个问题，做出调整是必然的，也是应该的。特别是房地产市场，目前所面临的问题还是价格太高，民众根本没有能力购买，房地产炒作太高，让经济结构健康，让经济走上健康发展之路，不要总是担心这儿又担心那儿，又怕经济增长慢，又怕泡沫，有泡沫一定要把它打压下去，把它挤出去。”

　　易宪容还举例说：“即使经济慢一点，但也还会慢慢地走过来。 九几年总理宏观调控就把泡沫打压下去了，当时的泡沫很大。所以总理当时给现在的市场奠定了非常好的基础。”

　　谈到中国房地产业的泡沫，易宪容说，政府应尽快挤压房地产投机泡沫，稳定市场。他说：“过渡过程中，价格的市场化程度和价格的形成机制是不一样的。金融作为计划经济的堡垒，政府控制得比较多，这时候价格上涨幅度肯定要比地方相对要快。我们现在最核心的问题是，和越南一样，价格能回归到理性，能够把房地产投机泡沫挤压下来，市场就可以稳定下来。”

　　易宪容还表示，如果把房价控制好了，越南和中国的通胀都能控制住。他说：“只要房价控制好，所有问题都可以迎刃而解。”

　　低迷，楼市萧条，资金一路溃退，热钱消于无形。这只是硬币的一面。另一面是，居民存款持续攀升，银行体系巨量资金潜伏。看不懂的是，越来越多的企业告贷无门，四处追寻更高成本的资金……

　　这是一个资产时代，资金的匮乏和过剩在不同领域中相互交织，影响却同样致命。那些研究中国宏观经济的专家们认为，这个情境的出现并不奇怪——在长期高增长之后，中国经济必然要经历弱势盘整格局。无法解释的是，为什么有那么多的不协调音符，尽管专家们相信，悲观因素的存在不会改变中国经济向上的格局。

　　从6月3日到6月17日，已经出现10根阴线年底A股总市值达32.71万亿元，到2008年6月19日股票总市值仅有17.81万亿元，6个月之内蒸发了40％的财富。

　　“企业的投资报表我们都看得明白，但你就是说不清楚，为什么这样往下走？”银河证券安定门营业部经理张凯慧提出困惑，“我们都在为下跌找原因，比如泡沫破裂、对价不合理等，但这都是沉淀成本，谈论这些没什么意思。”

　　2008年，中国经济的理想增长模式已被打破——GDP存在下滑风险、通货膨胀高企、失业可能会增加。这种不理想经济增长模式还伴随着 “并发症”——国际油价、粮价等大宗商品价格不断走高，美元贬值导致国内出口下滑、投资过热引发国内产能过剩危机、仍在增加的顺差累积了大量的流动性过剩、被倒挂的利率、诡异的汇率、企业盈利前景不乐观、不断攀升的生产者价格指数（PPI）……

　　除了弱宏观引发下跌之外，银河证券张新法还表示，政府不对宏观经济表态也是无方向的原因。因为如此，“二级市场的情绪被伤害了。”西南证券高级宏观研究员董先安说。

　　按照和楼市的投资“跷跷板”效应，他们应该去了楼市。为了获取更高利润，资金不断在两个市场之间游动——如果有人在上大赚一笔，那么他会投资利润更大的房地产市场，在暂时休整时期，推动了房地产市场繁荣，反之亦然。

　　可以进一步说明这点的还有中金公司宏观经济分析员邢自强观察到的一个现象：中国从2006年底开始收紧对房地产企业的，2007年仍旧坚持收缩政策，但银行数据上反映，从2007年1月份到现在，房地产开发的增长速度一直在下降，从34％下降到现在的20％左右，但同一时间内，中国房地产开发的投资从2007年1月份的24％增加到31.9％。

　　“一个下降，一个上升，中间的差距哪里来？”邢自强问，你可以推测，资金是进去了房地产开发市场。

　　但现在，和楼市的“跷跷板”效应突然消失。一直跌，房地产市场的盘整格局也在摇摇欲坠，一些房地产业内人士预测，在8月份房地产价格会出现较大崩盘。

　　中国人民大学财经学院副院长赵锡军认为，“投资者的心态发生比较大变化，两个市场都不行了，他就两个市场都不会去投。”

　　国内一位著名的私募基金经理从另一个方面解释：“在资本稀缺的年代，和资本的确会出现‘跷跷板’效应，但是从2006年开始，资本充裕推动了、楼市、普洱茶、艺术品等各个行业的泡沫，现在是泡沫破裂的过程。”

　　在泡沫破裂中，“中国乃至世界的资本市场已经处于严重的流动性不足，投资者已经没有财力去投资房地产。”中国社会科学院中国经济评价中心主任刘煜辉说。

　　“现在大家都说2008年第一季度进入中国的热到851亿美元，但是扣除了非美元出口价格上升因素，实际热钱流入可能只不过300多亿。”邢自强说，“还有，我们注意到今年一到四月份，香港的居民不断地把港币换民币存款，在4月份就增长了190亿港币，这些资金不是逐什么短期利益，也不是什么热钱。”

　　“另外，对于一些在中国投资两三年，如港澳台其实属于比较长期的投资，这些是不能算作热钱的。”西南证券宏观经济学家董宪安补充道。

　　邢自强分析更多的热钱流回了银行。“去年加了六次息，存款的利率比前两年高了不少，虽然还是低于通货膨胀率，但吸引力增大不少。”数据也显示：5月份存款数量增长速度为19.6％，这是很多年的一个最高点。

　　从2006年开始到2008年5月前，M2的增速低于M1的增速，“因为M1只含有活期存款，M2包含了有定期存款，M1的速度快过M2，说明资金在活期化，这与和资本市场的活跃也有关。”邢自强解释说。

　　但5月份M1快于M2趋势突然逆转，5月M2增加到18.01％，M1降到了17.8％，出现新的倒挂。“这说明，由于不是很好，整个资金的流动相对出现了不利，大家的钱开始流回银行，而且定期化非常严重。”

　　可是，这也是不得已的办法，按照目前利率和通货膨胀率趋势，如果把资金存在银行，容忍3％负利率 （利率-通货膨胀率）；如果拿在手中，每年因通胀而引发的机会损失6％（等于通胀率）以上；如果投资，则面临着更大的机会损失。

　　资金源源不断流入银行，银行存款不断增加，货币政策仍在收紧，流动性看起来十分充裕，但是企业却面临资金崩溃的格局。

　　一些商业银行人士表示，今年一季度开始谈的很多项目不得不提前终止，未来一段时间情况更不乐观，因为2008年全年新增3.6万亿，前5个月已经完成59％的信贷额度。

　　“一方面，需求仍比较强，人民银行需求指数也反映了这个情况，但另一方面，的供给缩紧了，这也是目前地下利率较高的原因。”邢自强说。

　　据了解，目前从银行，市场利率达到20％，其中8％为利率，12％是顾问费。银行之外的高利贷市场更加繁荣，华夏典当行的董事长杨永就表示，由于银行收紧银根，目前典当行业务比货币紧缩前增加了50％以上。

　　在温州，资金价格上升到“只有贩毒才能贷得起”，目前温州高利贷最低价为月息6分，高者能达到8-9分，合计年利率达到120％以上。

　　资金成本的提高和其他因素相互累积，温州很多企业开始出现停产或倒闭，温州市中小企业发展促进会发布的一份报告反映：目前温州30多万家中小企业中有20％左右处于停工或半停工的状况，这意味着有6万多家企业正面临生存危机。

　　“先是沿海企业，现在内地的一些企业也承受不住了，一些民营企业、中小企业本来最有活力，但是现在看起来也坚持不住了。”张新法说。

　　不仅是中小企业面临着问题，一些有资格的大型国企也早就感受到信贷紧缩的风寒了。早在今年2月，李荣融警示央企，“2008年是中国经济最困难的一年，央企至少要做好过两年从紧的准备。”

　　“由于过分的恐惧通胀，人为的制造了资金紧张的气氛，过紧的货币政策压制企业投资，减少了企业利润，中国经济可能发生硬着陆风险。”张新法开始担忧。

　　光大证券首席宏观经济分析师潘向东认为，中国经济面临“过冬”的风险。“下半年货币政策进一步从紧的概率在加大，宏观经济面临硬着陆的风险在加大，我们下调经济增长率到10％以下。