动真格了！三大变化正在发生楼市“信心保卫战”已经打响了

动真格了！三大变化正在发生楼市“信心保卫战”已经打响了本站　　和前两次不同的是，这一次郁亮显得有点着急，因为除“市场筑底”之外，他还直接亮明了另外一个观点，“10万亿的房地产市场，不可能说没就没”

　　和前两次不同的是，这一次郁亮显得有点着急，因为除“市场筑底”之外，他还直接亮明了另外一个观点，“10万亿的房地产市场，不可能说没就没”。字里行间都流露出对行业的持续“看好”，对业内同仁的安慰与共勉。说得直白点，

　　事实上，这段时间以来，打响楼市“信心保卫战”的又岂止万科郁亮一人。龙湖吴亚军、旭辉林中、碧桂园莫斌、金科老板、新世界郑志刚等一众地产大佬，都陆续乐观表态了。尤其是香港“四大家族”之一的新世界郑志刚，明确表示，12个月内将在上海、广州、杭州和深圳等城市投资100亿拿地。

　　对于房地产，我们的观点一直没变：2021年商品房销售额18万亿就是其天花板，未来随着人口、老龄化、城镇化、住房居民面积、购房需求、房屋总量等指标迎来拐点，房地产销售额逐年萎缩是板上钉钉的事实。房地产确实仍然是10万亿级别的市场，但18万亿降到15万亿，再降到10万亿，甚至是5万亿，这才是最痛苦的。这意味着未来将有一大半的地产开发企业会被淘汰出局，同时房企也要习惯过利润率下滑、业绩大幅萎缩、融资不畅的“苦日子”。

　　不过，这些都不重要，因为对于当下的房地产来说，最关键的是要挽回信心。挽回谁的信心？首先我们要搞懂一个基本事实。房地产难复苏，根本原因是什么？一句话：老百姓对买房不感兴趣了，无论是刚需自住型购房，还是投资型购房，都哑火了。

　　央行数据显示，2022年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，已创下2012年三季度以来的历史最低值。这意味着，大家都不敢买房了。

　　楼市“哑火”的原因也很简单：一是收入不稳定，受疫情和经济下行双重影响，很多人甚至失业了，断了经济来源，基本的生活都无法保障，谈何买房？这可不是我们信口胡说，有数据支撑：国家统计局数据显示，7月份全国城镇调查失业率为5.4%，其中16－24岁青年人失业率升至19.9％。

　　二是，受融资政策收紧和销售额大幅下滑影响，超过6成的开发商都半死不活，直接导致新房大量停工，延期交付成常态，烂尾更是不足为奇。中国人70%的家庭财富都绑定在房子上，大范围的烂尾和延期交付，直接导致很多家庭财富缩水，也让未来收益预期产生极大的不确定性。而这些“负面信息”，又都在直接冲击购房者的信心。毫不夸张说，当前时期，大家对于楼市的安全感几乎丧失殆尽了。

　　三是，市场预期彻底扭转了，房价也近乎全面下跌，尤其是一线城市房价“只涨不跌”的神话彻底打破了。国家统计局数据显示，7月份70个大中城市中，新房、二手房价格同比下跌的城市仍然过半。中指研究院数据显示，8月份百城二手房价格同比下跌0.32%。米宅监测数据显示，四大一线月份上海二手房价格同比下跌21.28%，深圳同比下跌19.53%，广州同比下跌13.77%。

　　房地产下行明显。事实上，过去这一年多，全国几乎所有的城市日子都跟着不好过，因为房地产关联着地方的财政收入，关系着上下游数十个行业，更关系着数以千万计普通人的生计问题。受房地产降温，土地出让金大幅下滑影响，实际上今年已经很多城市财政“入不敷出”了。河南郸城、广东惠州博罗县、四川阆中、贵州大方县、广东阳江等地，均释放了“财政困难”的信号。

　　综上，楼市难以复苏，本质上还是新房交付、购房成本居高不下、住房质量不堪，倒逼买房人放弃了购房。所以若想真正提高买房人的信心，必须从根本上解决问题。

　　前面我们已经说得很清楚了，烂尾楼、停工楼、期房延期交付，这是当下最影响购房者信心的几个最要命的负面问题。不把这些问题彻底解决，出台再多的利好政策都没用——相较于仨瓜俩枣的优惠，买房人更关注的是房子交付问题。花光所有积蓄购买的商品房，最终却无法交付入住，试想一下买房人的心情如何。更重要的是，这种负面情绪还会不断滋生蔓延，甚至是逐渐放大。其结果就是，影响越来越恶劣，本来有购房打算的人，也会暂停或放弃购房。所以我们说，保卫楼市信心，整顿烂尾楼，确保新房如期交付，才是重中之重。

　　整顿烂尾楼各地是怎么做的？目前主要是三种途径：第一，加强期房预售监管，主要是预售资金监管，严防开发商挪用预售资金。期房的预售款，一般是分阶段打给开发商。主体封顶后全部打给开发商。所以这也是为什么我们看到市面上有很多封顶的烂尾楼存在的原因。

　　今年以来，全国已经有20多个城市宣布“加强商品房预售资金监管”。尤其是全国四大“问题楼盘”城市长沙、郑州、武汉、重庆，均出台了相关政策。比如长沙宣布，将对期房预售资金流向进行全程监测，不仅如此，新规还明确，要保证资金“留在项目、留在当地”。这无疑彻底断了高周转房企的后路。此外，个人觉得青岛的做法值得全国借鉴：楼盘封顶银行才发放按揭。

　　当然，最值得一提的就是全国烂尾楼第一城郑州，不仅成立了全国首个地方性房地产纾困基金，9月6日又宣布，“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”。为了实现一个月内全面复工的任务，郑州市开启了“领导分包，主官兜底”模式，也即每个领导亲自负责1至2个问题项目。

　　停工楼盘、烂尾楼盘的问题能彻底解决吗？这个问题，谁也回答不了。但是从目前国家、地方的态度来看，对这类问题的重视程度，显然已经排在了重要位置。今年以来，重要会议、重要部门、高层也是多次强调“保交楼”，尤其是8月中旬，住建部、财政部、央行等有关部门就透露会通过政策性银行专项借款的方式，成立2000亿的纾困基金，专门支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付。

　　开发商债务暴雷不断，且销售大幅下滑，势必影响拿地积极性，因为没钱。所以我们看到，今年上半年的土地市场，前所未有的冷。财政部数据显示，今年上半年国有土地使用权出让收入为23622亿元，比上年同期下降31.4%。2021年全年是8.71万亿。按照这个趋势，2022年土地出让金收入，将减少2.6万亿。这么大的窟窿谁来补？

　　此外，纵观各地的拿地主力，也是以央企、国企、地方城投公司为主。目前国资房企的兜底率达到了惊人的79%。数据显示，2022年上半年，宿迁、牡丹江、张家界、东莞等城市，仅城投公司这一项拿地的占比就超过了70%。

　　然而，当下地方城投公司也拿不动地了。怎么办？调整土地出让规则，降地价。根据乐居财经报道，北京、天津、广州等城市的部分地块，价格已经出现了松动。其中北京十八里店的土地，经过两次回炉后，直接降价1万元/平。天津有不少地块，也较2年前降了近7000元/平。广州今年首轮土拍，起拍价较去年同期更是直接下调20%。

　　近日，沈阳2022年第二轮集中供地公告正式发布，共计13宗地块，总出让面积超97.2万㎡，总起拍价超77.35亿元。有一个事实需要澄清：这13宗土地，大多数都不是第一次出让。更让人想不到的是，根据出让公告，这13宗地块中，有11宗起拍价下调了，其中最高降幅约37%。

　　当然，除直截了当地降地价外，多个城市也开始试点把现房销售写入土拍，福州1宗、合肥1宗、北京9宗。北京作为全国房地产新规出台的风向标城市，试点现房销售，意义重大。

　　为什么要推行“先验房后收房”标准，本质上还是“保新房交付品质”，以此来挽回买房人的信心。以往老百姓购买期房，交房时开发商都是强硬要求，先交钱后看房，这极不利于维护购房者的合法权益。虽然法律法规也一直明确，买房人有“先验房后收房”的权力，但是真正实施起来很难。山东这一次走在全国的前面，从上至下贯彻落实“先验房后收房”，对于提前解决质量问题、化解矛盾纠纷具有重要意义。

　　不仅如此，山东省这一次还把验房做细做实了，先后出台了“验房工作指南”和“查验要点”文件，把验房内容做了细化，指导买房人高品质验房。对于一些验房不通过的项目，明确开发商要给出整改方案和时间期限。

　　总结就是，未来商品房交付，买房人有政府撑腰，而且是动用行政权力，为买房人进屋交付前的质量验收以及整改协调工作。

　　在期房质量堪忧，买房人信心严重缺失的当下，山东省敢为人先，全国首推“先验房后收房”管理标准，无疑在新房质量方面，给老百姓吃了一颗定心丸。不得不说，此举对于提高老百姓的购房意愿，大有裨益。

　　有人可能会说，很多城市确实出台了楼市相关政策，这是大家有目共睹的，但是从以往的经历来看，谁能保证最后能完全落地实行？对此，我们想说，有这样的顾虑很正常。但我们要看到，这一次的性质是完全不同的。不管是“保交楼”，还是“整顿烂尾楼”，亦或是“调整土地出让规则降低地价”、“先验房后交房”，这都是地方政府发挥职能和信用，从根源上解决问题的最后保障，如果这些事情再做不好，那么稳楼市可能就真的难了。说得直白点，这些事情现在是最后的保留大招，必须做好，不容有任何讨价还价的余地。

　　过去房地产处于大幅增量时代，很多问题确实被掩盖了，尤其是房价大幅上涨，很多老百姓靠买房也跟着赚取了利润，但是现在时代变了，房地产自身存在的问题，必须摆明了摊开了一项一项解决。只有这样，才能实现楼市复苏，才能提振买房人的信心。究其根本是，房地产现在不仅对经济增长没有贡献，反而开始成为“拖累”了。