房地产市场2天内迎来3大利好！新一轮救市政策来袭……

房地产市场2天内迎来3大利好！新一轮救市政策来袭……本站　　各地楼市已经进入传统“银十”重要节点，房企也加快入市步伐

　　各地楼市已经进入传统“银十”重要节点，房企也加快入市步伐。就在国庆黄金周来临之际，数个楼市政策礼包的出现也在一定程度上提振了购房者的信心。

　　房地产市场在两天内迎来三大积极调控政策，为楼市注入信心，可谓“930”重现，但此时已今非昔比。

　　“因城施策”用足用好政策工具箱的背景下，1-9月，全国共计256省市累计出台494次放松政策。7月，“保交楼”首次被写入局文件，房地产政策开始转向，各地由一城一策刺激购房转向保交楼纾困。9月以来，随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购，新一轮地方救市政策来袭。

　　但整体来看，市场并未出现根本性逆转，整体还将“二次探底”，为促进市场回稳，仍需有力的政策支撑。

　　9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房利率下限。

　　9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，公告指出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　同一天，人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

　　克而瑞认为，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，短期房地产市场也将逐步回稳，但城市分化加剧。“上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持；广州、深圳、苏州等一线及强二线城市市场或将持续修复，即便是南宁、沈阳、昆明等弱二线城市，四季度市场也有望稳住；多数三四线城市市场或将艰难探底，国庆小长假，三四线城市返乡置业或将整体弱于往年，更可能在部分人口输出大市、部分降价力度较大的楼盘予以体现。”

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，销售疲弱导致开发商资金继续紧张下降，不得不继续降价促销，形成了房价下跌的预期，买房预期更加弱化。销售不得力，预期不振，资金链紧张，导致风险继续释放。这个恶性循环，只有在需求端好转了以后，才能得到缓解。因此，近期的政策导向都是在提振需求端的预期。

　　李宇嘉预计，楼市已经开始慢慢地触及底部，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能一段时间在底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。

　　受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压。为此，中央多次部署稳经济接续政策，稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。

　　尤其是7月28日，中央局会议定调，稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　随后，国常会曾4次部署房地产，从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，整体政策基调向宽松积极渐进。

　　今年央行多次调整LPR利率，房贷利率参考的5年期以上LPR已下调3次，累计下降35个基点；此前还将首套住房商贷利率下限调降20个基点。随着9月29日出台阶段性调整差别化住房信贷政策，后续压力城市房贷利率下降空间被进一步打开。

　　70个大中城市中，符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。其中，二线城市包括天津、石家庄、大连等8城，三四线城市包括秦皇岛、包头、温州等15城。

　　随着首套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，进而提升刚需购房消费，但难以根本性扭转压力城市市场下行预期。

　　三季度伊始，行业遭遇停工断贷事件影响，购房者置业信心再度受挫，房地产市场二次探底，“保交楼”也成为政策核心要义。目前来看，四季度成为稳经济大盘的重要窗口期，稳地产、保民生对稳经济大盘有着至关重要的作用。

　　有房企人士向澎湃新闻表示，第二轮增信融资给了他们内部相当大的鼓舞，公司希望藉此缓解流动性紧张的局面。

　　分析人士表示，在销售下滑、融资不畅的情况下，利用优质资产进行融资，一定程度上可以缓解房企的现金流问题。特别是已经有房企沟通监管支持下的第二轮融资，也给部分拥有优质资产的房企更多信心。

　　今年8月，中国银行间市场交易商协会两次组织房企举行座谈会，探讨房企发债为房企提供支持；交易商协会还听取参会房企诉求，并表示将进一步研究如何支持房地产市场平稳健康发展。

　　首批试点的房企包括旭辉控股集团（、龙湖集团（00960.HK）、金地集团（600383.SH）、碧桂园（02007.HK）、远洋集团（03377.HK）、新城控股（601155.SH）、美的置业（03990.HK）和滨江集团（002244.SZ）等。

　　参与第二次座谈会的房企包括，中南建设（000961.SZ）、金科股份（000656.SZ）、宝龙地产（01238.HK）、世茂集团（00813.HK）、富力地产（02777.HK）等多家民营房地产企业。

　　据澎湃新闻统计，截至目前，已经有5家房企成功发行中债增进公司全额担保的人民币中期票据，发行额度为62亿元，发行利率在3.30%-3.33%之间。中南建设等公司则向澎湃新闻表示，正在推进与中债增进公司合作的计划。

　　其中，卓越置业集团有限公司旗下的卓越商业管理有限公司正在申请由中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债信用增进公司”）提供全额担保的债券。另外，此前未参与座谈会的中骏集团（01966.HK）计划发行由中债信用增进公司全额担保的债券，中骏集团告诉澎湃新闻，一直有在积极沟通，目前没有进一步落地的细节。未在首批试点名单且未参与两次座谈会的绿地控股（600606.SH）正计划推进与中债增进公司的合作。

　　据克而瑞数据显示，9月TOP100房企单月销售操盘金额5709.6亿元，规模环比增长10%，虽然同比仍降低25.4%，但降幅较前几月有进一步收窄。

　　不过，累计业绩同比降幅仍保持在45.4%的较高水平，且绝大多数企业的目标完成情况不及预期。虽然三季度以来同比降幅收窄，但目前行业下行压力持续、市场信心及购买力尚处在低位,四季度企业整体的去化压力仍然较大。

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