六个维度：一次说清2021年下半年以后中国房地产的底层逻辑

六个维度：一次说清2021年下半年以后中国房地产的底层逻辑本站　　这篇文章回归本行，拿出诚意，专心专业，态度端正的，和各位读者朋友聊一聊下半年开始的中国房地产经济，不是简单肤浅表面的聊，是直击本质，洞彻因果，看准趋势的讨论

　　这篇文章回归本行，拿出诚意，专心专业，态度端正的，和各位读者朋友聊一聊下半年开始的中国房地产经济，不是简单肤浅表面的聊，是直击本质，洞彻因果，看准趋势的讨论。

　　2021年对于中国房地产行业，经济逻辑还有商品载体（也就是房子）的价值定义和表现，可谓是具有转折纪念意义的一年，从2020年下半年开始，中国房地产经济体系的很多逻辑和玩法，发生了重要的改变，规则决定玩法，这就是中国特色社会主义市场经济环境的规矩。

　　三道红线，管大小开发商，遏制资本驱动规模扩张，拆东墙补西墙现金流腾挪虚胖，短平快，高周转，高负债的房地产开发玩法彻底歇菜，不管是不是曾经的榜一大哥，上榜明星，还是地方土豪关系户，踩线年，就玩不转了。

　　两道红线，管各地银行，曾经躺在房地产关联的业务上无脑舒服享受就能赚大钱的好日子，也就结束了，大小银行的负责人不想起身也的起来，谁也不敢拿自己的职业生涯去试探政策态度和高层意志。给房地产经济输血的管子，上了流量开关。

　　二手房指导价的出台，让中国楼市中的投机分子和炒作资本，第一次真正的体验到了什么叫体制力量，当然，也让很多原本不以为然，心存侥幸，甚至是抱着藐视讥讽心态的群体，付出了代价，虽然这个代价还没有集中体现，但是“官方指定资产贬值，价值限定”，就不是简单的套牢说法，现在的形势很清晰，不放血割肉，就不要想着能轻易脱身，更不要想着还能浑水摸鱼，价差套利了。

　　当然，政策调控有质有量，2021年上半年，房地产进行了21项调控，总共出台了182次房地产相关调控政策。

　　金融关联配合密切，两道红线+内部额度控制，涉房审核从严，额度收紧，放款周期延长，已经成为楼市常态。

　　如此的环境表现和气氛烘托，不得不让很多人对于中国的房价趋势，房产价值，楼市走向长期稳定的价值观念和市场预期，产生了动摇和疑惑。

　　文章将从六个维度，全面，系统，专业，客观，理性的，对2021年下半年以后，中国房地产经济领域的，趋势，还有深层逻辑，进行分析解读。

　　这篇文章很重要，当然也不是我闭门造车关着门冥思苦想写出来的一家之言，而是综合了金融领域，投资领域，实体经济领域还有房地产行业内部高层次的研判，得出的一个相对全面的逻辑梳理。从某种意义上来说，是一种度，多行业，多角度难得的共识观点集合。

　　所以，没有必要用批判的眼光，鸡蛋里面挑骨头的态度来抬杠，也不欢迎心怀戾气，极端思维的表达。写这个文章，是分享观点，表达善意的，期望能够给看到的读者朋友，提供思考，指导行动，在现实生活中有所真实的增量收获。

　　进入2021年，随着调控加码和金融环境接踵而至的变化，让很多看空唱衰中国房地产经济的群体弹冠相庆，得意无比，什么“房价必跌”，“楼市崩盘”，“房地产时代结束”等等的喧嚣言论铺天盖地，挺阿Q的。

　　上半年卖地收入3.4436万亿元，占前上半年全国财政收入11.7116万亿元的29.40%、占地方财政收入6.2492万亿元的55.10%、占全国税收10.0461万亿元的34.27%。

　　在我的原创文章（三个关联中国经济走势的重大信号：LPR，三胎政策，卖地收入）中，对于房地产经济有以下这么一段分析：

　　土地收入占全国、地方基金收入看，2021年一季度分别占88%，占地方的91%，前四月分别占8%、93%，前五月分别为88%、92%，到上半年分别占88.12%、92.82%。前5月全国土地成交价款1931亿元，下降20.5%，前四月1203亿元，下降29.2%，上半年3808亿元，下降5.7%。

　　客观来说，实体经济，金融市场，不管是从数据还是现实来看，其实从疫情前到2021年下半年，是不太理想的，虽然2020年走出了一个股票牛市，但是现实中的客观经济环境，对于大部分人而言，是趋于紧缩和艰难的。

　　叠加中国外围经济大环境面对美国的不怀好意，还有国内反复爆发点状爆发的疫情和各种自然灾害（此处应该给中原英雄城市河南掌声）所带来的经济压力，事实上，从下半年开始，在必然的出口走弱，大国博弈加深，美元通过大宗商品涨价带来的持续输入性通胀压力之下，房地产经济，是当之无愧的顶梁柱和压舱石。

　　不管行业表现如何，不说政策环境和金融情况如何，事实上，房地产经济，依然在中国经济结构中，扮演着不可替代的重要角色，而且结合当前的现实经济情况来看，可以说实体经济低迷，可以说金融市场萎靡不振，但是房地产经济，依然很坚挺。

　　至少，对于当前中国的经济结构来说，房地产经济的作用和意义，没有发生明显的偏移和改变。这是第一个。

　　政策调控，是顶层设计的表达，本意和目的其实我也分析过很多次了，总之，调控的根本目的，不是要打压房价，不是要让没有责任担负能力的群体去拥有不合适自己经济水平的房产。

　　调控的目的，是出于对房地产行业，房地产经济的健康，可持续生存发展而做出的规则限制。本质上和家长想要孩子健康顺利，按照规划进行发展，定的阶段性规则和教育，一个意思。

　　排除那些“假摔”，“偷奸耍滑”，“阴奉阳违”，甚至“顶风作案”的个别城市和地方政府实施的无效调控（比如前几年的深圳，比如疫情期间“一日游”的几个城市，比如江西南昌放开限购范围被锤等等这样的例子）。

　　都2021年下半年了，恐怕再没眼力界儿的地方政府官员，也不敢在今年的调控表达和政策意志上玩花招了吧？

　　2021年的调控，是全国，全面，真正的高层意志和政策表达，就连全国市场都得承认，没有什么侥幸心理。

　　调控态度开始严肃，一些实力不济，或者跟风投机的墙头草，第一波就被市场情绪给洗牌出局了，这个阶段利好刚需自住群体入场；

　　调控政策和资本力量开始扳手腕，具体表现就是调控升级打补丁，层层加码，内容细化的时候，资本力量开始陆续退缩，到了这个阶段，刚需群体开始会被误伤，市场胶着；

　　进一步，调控政策常态化，金融配合，监管加强，调控到了深水区，基本上需要撬动杠杆买房的刚需已经不是误伤了，而是直接伤害了。到了这个阶段，反而利好全款一次性付款，具有经济实力的投资群体入场。

　　接下来的2020年下半年和后续的趋势里面，调控和金融的态度是不可能发生方向性改变的，最有可能的，是二手房市场冰冻，导向一手房市场。

　　一手房市场才是国家的房地产经济生意，二手房市场可是炒房投机，价差套利，实现变现的关键的市场。

　　所以，看懂不同阶段的调控对市场的影响和导向，就能明白现在国家对房地产的态度。也就能明白当前市场规则下，应该买什么样的房子是国家希望的。

　　调控不是打压，不是为了价格，而是让有能力，合适的群体，能够顺利买到对应的房子，完成经济闭环，国家的经济环境压力越大，对炒房套利，价差炒作的行为就越反感和厌恶。

　　不仅仅是这三个城市，还有这三个城市周边被带动着走出不正常行情的周边城市，比如深圳旁边的东莞，比如浙江省内大小城市，都是一个德行。

　　这个类型的城市，是典型的顶风作案，风口浪尖，当然已经在国家政策和规则的“重点照顾”范围之内了。

　　第二类，是对土地财政太过于依赖的城市，这个土地财政对于普通民众来说很难看准，这里教大家一个办法，也不用去看网络上一些罗列的数据，只要看当地，在2021年下半年，有没有大拆大建，有没有什么新区规划，有没有什么噱头很响的重大工程就可以了。

　　重要领导曾经在重磅级会议上说过：“中央政府这次是带头过紧日子，我们把中央部门的非急需非刚性支出压缩了一半以上，调出资金用于基层企业和民生。各级政府都要过紧日子，决不允许搞形式主义，干那些大手大脚花钱的事。”

　　不点名，不明说，这会和很多人对家乡，对所在城市的偏执固执感情发生冲突，这样的城市覆盖大量的三线及以下中心规模城市。

　　这些类型的城市或许有点老生常谈的味道，但是事实上对于绝大多数普通群体而言，能够决定未来5-10年的家庭资产情况，还是集中在房子上面，所以，排除这些不能买的城市，剩下的城市，就是大概率有可能能够通过买房带来资产增值，至少能够实现避免调控价值波动的城市。

　　房地产经济其实涵盖的领域和维度还挺多的，实事求是地说吧，房地产行业确实从2021年当前的情况来看，已经不可否认是腹背受敌，举步维艰，甚至可以说的上的暮气已现，黄昏气质了。

　　但是这个观念，和房价楼市没有一毛钱关系，谢谢，这个观念有用的群体，是2021年毕业，准备走上工作岗位，面临行业选择，工作发展的大学生群体。

　　一个版本一代神，行业兴衰决定收入待遇和发展空间，房地产行业除了中介这种需求永远不会消失的岗位，事实上已经是走到了一个下行周期阶段。

　　行业有周期，发展有起落，自然规律，没必要一惊一乍的，更没有必要一竿子打死，就说中国房价楼市同样下行，这完全就是两回事。

　　不说别的，十几年前买上行业龙头，白马蓝筹，别说萎靡不振，只要拿得住，增长率绝对值那绝对是一骑绝尘。这就不用举例子了吧？

　　拿来举例子，其实就是想说明一个逻辑，那就是行业环境周期趋势，和商品行情并没有必然的关系。

　　退一万步说，房地产行业民营个体开发商全部躺平对于中国房价和楼市来说都不是什么大问题，还有国企央企地方企会顶上，而且这也是一个趋势。

　　当然，这也和国家，高层在各种场合所反复强调的“共同富裕是社会主义终极目标”的表达，密不可分。

　　实现共同富裕，两个方式，一个是财富分配协调，一个是互相带动，最重要的是，都是建立在生产价值体现上面的。

　　凭什么好吃懒做，不求上进，一天只知道躺着得过且过的“三和大神”和殚精竭虑，提供就业，加入产业链条的企业家，能过上一样标准的物质生活？

　　美国，日本，德国这样发达资本主义国家的房产税，是政府创造收入的手段，但是在中国，房产税的目的是调节社会财富分配，这个本质不会错。

　　简单问这么一个问题：如果选择收入，是选择“无责任底薪3000元”，还是“个税达到月缴3000”标准的收入？

　　房产税的价值所在，是给大量囤积房产，囤货居奇，坐等涨价的炒房或者资本力量，增加持有成本，未来房产税收取的对象和效果，不会给正常居住，合理范围内配置资产的群体带来明显的影响，要么按照面积，要么按照套数，不是劫富济贫，而是财富再次分配，买的越多，囤的越多，就和计划生育时期叫“社会抚养费”一个意思。

　　进入2021年下半年，和几个不同领域的朋友聚会吃饭，发现当前对于房产价值的认知，其实在这些资本人精的意识层面，已经发生了逻辑层面的变化。

　　做实体产业和经济的，先不说生意如何，反正有了资金和利润的沉淀，哪怕楼市调控，金融限制，还有房产税含而不发的情况下，还是倾向于买房子，不为什么投资增值，就图个财富固化；

　　做投资和交易的，都说从2021年下半年开始，很多投资的公司，企业，甚至是资金池，都倾向于购买“低风险的固定资产”，说白了就是房子嘛，这种情况在金融市场非常少见；

　　“二手房指导价”打击的都是那些炒房散户，一天天乌烟瘴气不知进退的，但是对于搞长期持有，价值投资的来说，简直是天大的利好，哈哈哈哈……你们看不懂了吧？这个国家定价，意思就是底线保障，比如国家给出的二手房指导价是10000元吧，市场上所有高于10000元的行情是不是都死了，别争，一定死，时间问题，但是如果我在8000的时候就买入了，那么这个2000的利润是不是相当于说“国家承认，官方认证”的？而且以后中国的经济还要继续发展，继续向上吧？现在就等着这些加杠杆的全部死光，就按照指导价买，以后国家还能亏了你不成？以前是没有规则，是浑水摸鱼，现在是规则，有规则才安心嘛，哈哈哈哈……

　　六个维度，谈了2021年下半年及后面中国房地产领域很多的和趋势，内容比较干，或许会因为每个人的理解和阅读能力，有不同的体会和感受。

　　这不能强求，这文章能不能有阅读量还不知道呢，想太多也没用，反正看到就是缘分，对看到的各位朋友有点启发，有点思考，就是有价值的咯~

　　文章最后，补充两个关于接下来关于中国房产领域的两个重要认知，光说不练假把式，至少这是指导我个人接下来投资，行动的核心认知：

　　从宏观经济和大国博弈的现实角度来看，中国国内经济在接下来的时间里面，可能要过一段时间的苦日子，这个观点不管是高层表态警示，还是现实中的高段位群体，已经形成了共识趋势。

　　所以客观地说，接下来，创业，投资，金融市场还有各种风口，创造财富和收益的效率，会进入一个低谷阶段，国家对资本的限制，对垄断的打击，其实就是要给基础经济群体创造生存空间，也仅仅是生存空间而已，谈什么发展爆发，按照当前的形势，不现实。

　　14亿人口基数，能像中国这样努力面面俱到，追求相对公平的，全世界没有，所以不要对国家有太多不切实际的苛求，要理解，要支持，要配合，这个不用多说。

　　而对于普通个体，基础民众而言，能够和国家一起经历这种经济周期低谷阶段，并且满足生活资料的使用需求，除了房子，没有更好的选择。

　　不要以为一厢情愿的创业和金融市场搏杀能火中取栗，有这种想法的基本一个大一点的波动就洗牌出局了。

　　更重要的一点，在中国的经济和货币环境背景下，只有购置房子，才能使用首付+最低成本杠杆的机会。

　　好城市，好地段的房子，不说在中国，就是全世界稳定安全的国家里面，都是能够稳定穿越熊牛，通过周期考验的核心资产，不要拿自己一厢情愿的自我价值认知去和核心资产的价值底层逻辑去比，特别是在经济环境低谷时期，因为在这样的阶段和环境下，输一筹的代价太大。

　　当然，我长期以来的态度都是反对炒房，厌恶炒房，唾弃投机，但这和我坚定看好有价值的房产投资，长期投资，价值投资，并不冲突。

　　本质上，在中国投资房产，不是房产本身，而是国运，买一个城市和地区的房产，就是和这个城市地区的经济未来发展进行。

　　这和炒房那种疯狂炒作，蝗虫过境，无视风险撬动杠杆，甚至是恶意哄抬价格套取价差的本质，完全不一样。

　　从某种程度上来说，配置房产资产，进行长期持有，坐享经济发展红利，是任何国家和经济体都鼓励和支持的事情，但是不好明摆着说，急功近利，短进快出的人性不值得去考验。

　　买房投资，配置资产，在自己和家庭能力范围内稳定月供，是不是从本质上，是给中国经济结构中具有重要地位和意义的房地产经济予以支持？

　　格局大一点，站位高一点，想得透一点，不能只盯着眼前的快钱，不要被急功近利的人性所支配，只有这样，才能看见真正的财富，看见真正的趋势。

　　看明白以上两点所要表达的精髓，能够改变和决定你，未来5-10年的财富趋势和状态，不仅限于房子，适用的地方，还有很多。