2022上半年成都楼市数据“亮眼”原因分析

2022上半年成都楼市数据“亮眼”原因分析本站　　成都住建公开数据显示，2022年6月，成都二手房挂牌数量激增55124套，单月去化16699套创下历史新高

　　成都住建公开数据显示，2022年6月，成都二手房挂牌数量激增55124套，单月去化16699套创下历史新高。

　　2022年6月，成都以357.3%的月度同比增速、256.5%的1-6月同比增速，在易居全国14个重点监控城市“一骑绝尘”的同时，其二手住宅成交量能度高达162.5%，创下2013年4月以来的最高记录（量能度释义参见文末）。

　　另据成都住建公开数据，2022年上半年，成都共成交二手房72373套，6月，二手房挂牌数量激增55124套，单月去化16699套创下历史新高。

　　是成都5月两次楼市政策松动以来，利率与公积金政策的双重赋能、购房资格的释放、二手房置换释放的改善购房需求让一二手房之间的流动性增强？是，也不全是。

　　2022年3月份（第10-14周），成都以周均38万㎡的商品住宅成交量，遥遥领先于克而瑞监控的包括北上广深在内的其余19城；

　　2022年前4个月，成都商品住宅成交面积490万㎡，在克而瑞监控的30个重点城市中位列榜首；

　　2022年五一小长假期间，克而瑞对全国36个重点城市的认购面积进行监控，成都以30.45万㎡的认购面积与189%的同比增长率再度领跑......

　　如果说6月全国市场陆续复苏让楼市迎来曙光，那3-5月成都新房数据也持续领跑全国，我们应该从哪些角度去分析呢？

　　截至2021年底，成都市常住人口已突破2119万，超越了广州、深圳，仅次于重庆、北京、上海。

　　约2100万常住人口的庞大基数下，如果5%的人需要买房/换房的线万套住房的市场需求。同理，以此类比全国人口基数只有1000万的城市，5%的人要买房也才50万套。

　　毕竟，短期看政策，中期看土地，长期看人口。其中，人口则是决定一座城市的楼市能否永续发展的基石。

　　第七次人口普查与第六次人口普查的十年对比，十年间总计增加的581.9万常住人口，平均下来每年增加约58.19万人。

　　同时，二手房的“腾挪”也能一定程度上释放同等比例的改善资格，有利于新房及二手房市场的持续去化。

　　克而瑞2022年半年报数据显示，截至6月底，大成都商品住宅可售存量约1282.56万㎡（在备案存量基础上适当剔除延迟备案数据），大成都存量去化周期仅为8.4个月，一圈层存量去化周期不足5个月。

　　按照地产行业惯有认知，当一个城市的存量去化周期不足12个月时，房地产呈现供不应求状态，需警惕存量不足带来的市场上冲压力，在此情况下，极有可能出现量价齐升的局面。

　　但成都因为执行限价政策，“量升”是必然。因此，在新房市场整体供应不足+存量有限的前提下，客群需求的“量”就会转移到二手市场进行找补，这也是二手房销量在全国异军突起的重要原因。

　　2022年5月，智研咨询发布榜单，成都均价仅1.8万元/㎡，排名全国点定性95城的第24位，甚至不及丽水、金华、嘉兴、无锡、泉州等城市。

　　2018年，成都以人均GDP增长率7.2%和就业增长率5.9%的成绩，仅次于爱尔兰都柏林和美国圣何塞，全球排名第三，在上榜的中国城市中排名第一；

　　2020年，成都排名跃升至全球第59位，位居世界二线强城市（Beta+）榜第9位，较2018年上升了7位，成为唯一入选Beta+榜的中国城市。

　　从2016年全国上涨时，成都购买资格与购房价格被限制，到2017年开启“四限”限价政策随即出台，再到2018年“5.15”史上最严限购政策、2020年底双限地横空出世......

　　成都的新房市场价格始终在全国低位盘桓，在5月福州突破2.7万/㎡、三亚突破3.8万/㎡、杭州突破4.05万/㎡、南京突破3.54万/㎡的当下，成都均价仍然只有1.8万/㎡。

　　上半年，中建天府公馆、万达天府1号、新鸿基悦城、恒大天府半岛、川发天府上城等低价盘的集体入市，拉高月均去化的同时，也引发了一场场刚需狂欢。

　　当然，在刚需资格的“角逐场”中，也有鄙视链，例如，参与新鸿基悦城摇号的刚需，需稳定就业并连续缴存60个月社保方能入围“摇号池”。这从一定程度上反映了，区位+价格+产品力均好的项目，根本不愁客户。

　　刚需客户客户之外，这对改善客户而言同样受用。招商时代公园今年推售的批次也是如此，地段、产品、配套、区域有剪刀差共同作用下，市场拥趸是必然结果。

　　基于成都全国第四极共建者、成渝经济圈领头者的地位、一带一路重要桥头堡、内陆腹地重要集散港口等多重城市地位，以及产业、商业等方面近年来表现出的强劲城市实力，成都对于全国人口/人才吸附能力不言而喻。

　　据泽平宏观数据，2021年成都在《2021年最具人才吸引力城市100强》中排名第6，仅次于北、上、广、深、杭。

　　一方面，是西北五省+重庆对成都城市潜力、城市包容度、居住舒适度的认可；一方面，也是北京、上海、深圳等城市的人才对于成都相对低廉物价、奋斗成本的依赖。

　　成都分别于5月16日、5月31日出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》及《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》两项通知。

　　通过需求端发力，拟采用缩短购房资格时限、支持多孩家庭增购等方式、降低公积金首付比例、提高额度、鼓励银行降低首付比例等方式，为楼市注入增量。

　　新政一出，成都楼市反映迅速，这也是6月二手房挂牌量与成交量“双高”、释放出来的改善资格得以支撑新房市场去化的重要原因之一。

　　综上：成都新房市场、二手房市场亮眼成绩并不是一蹴而就的，而是人口动力、城市置业成本、城市发展潜力向好等多重因素共同铸就的结果。

　　在行业人士断言未来将至少有10个城市完成产业筑基、筑巢引凤并不断丰富城市魅力的前提下，在成都置业，至少是对冲通胀并能收获极高幸福指数的优选城市之一。