楼市再降温这三个城市走出独立行情

楼市再降温这三个城市走出独立行情本站　　各地楼市仍然面临较大压力，近期局会议明确“因城施策用足用好政策工具箱”，预计核心一二线城市调控政策还有放松空间

　　各地楼市仍然面临较大压力，近期局会议明确“因城施策用足用好政策工具箱”，预计核心一二线城市调控政策还有放松空间。

　　其中，上海成交规模最高，成交面积达到134万平方米，高于北京和广州之和。从增幅来看，上海和深圳同环比均为正增长，且涨幅较大，而北京和广州热度回落。其中广州市场尚处于低位筑底阶段。

　　7月，上海新建商品住宅成交面积达到134万平方米，创2021年以来单月成交新高，环比上涨48%，同比大涨72%。从环比涨幅来看，上海自5月以来连续3个月环比上涨。

　　从供应的角度来看，上海可谓不断放量，7月三批次集中供应新房上线，新增供应112万平方米，环比增5%，前7月累计同比增12%。

　　其中，三批次集中供应房源涉及的40个项目，备案价超10万元/平方米的项目多达5个，面积占比约12.2%。

　　这一部分房源入市，撬动了上海中高端需求释放，推动整个楼市热度回升。受此影响，7月上海商品住宅成交金额达到888亿元，同比增长109.6%，达到近五年单月成交之最。

　　26个二三线城市市场热度稳步回落，环比下降21%，同比下降39%，前7月累计同比下降48%，跌幅显著超过一线。

　　2022年以来，成都楼市快速复苏，回暖指日可待。7月成都商品住宅成交面积达到168万平方米，环比增长31%，同比增长7%。单月成交面积甚至超过了上海，领先全国。

　　2021年下半年至今，受全国市场大环境影响，成都市场同步下行，但成交并未明显滑坡，成交面积基本保持在100万平方米以上，今年5月，成都接连两次放松房地产政策，随后市场加速复苏，6月商品住宅成交面积达到128万平方米，同环比齐增20%左右。

　　前7月累计成交面积达到898万平方米，同比跌幅收窄至11%，但前7月累计成交创下2018年以来同期次新高。

　　从去化的角度来看，成都排在调研的重点20个城市首位。7月项目开盘平均去化率为63%，较6月下降了3个百分点，但相较于5月增加了29个百分点，且高于2021年平均去化率水平。

　　去化率提升，受益于530政策利好持续发酵，叠加一圈层麓湖生态城、保利中环广场、保利天府时区等改善盘集中入市，弥补了此前供应空白的同时也拉升了整体城市的平均去化率。

　　3月成都二手住宅成交量破万套，4月、5月稍有回落，但依旧维持在1.2万套以上的高位，6月成都二手房市场交易尤为活跃，突破1.6万套，7月成都二手住宅成交17296套，环比增长3.6%，同比增386.1%，创下近10年新高。

　　实际上，成都房地产市场规模优势来自于强大的人口支撑。截止2021年末，成都常住人口达到2119万，是中国第四人口大市。

　　2015年以前，成都是全国唯一一个市场规模达2千万平方米的城市，成交面积排名常年稳居国内第一。2018年-2021年，受供应缩量、调控加码等多重因素影响，成都商品住宅成交规模下滑至1500万平方米上下，全国排名保持在前10位。

　　其“兄弟”省会城市西安楼市也在快速修复。6月新建商品住宅成交面积同环比齐增20%以上，7月新建商品住宅成交面积环比增10%，同比微降4%。

　　实际上，对比成都，西安基本面稍显弱势，但这两年抢人方面也比较突出。尤其是2018年，西安迁入人口高达76.5万人，其中人才落户接近50万人，占比达到60%。

　　无锡同比下降幅度最高达到了83%，7月成交面积只有22万平方米。此外，长沙、徐州、福州和海口等7个城市成交面积同比下滑幅度也在60%以上。

　　从前7月累计成交面积来看，杭州、重庆、徐州、常州、无锡和厦门7个城市降幅超60%以上，比如，杭州前7个月累计下滑了63%，重庆下降73%。

　　从率先复苏的城市来看，宽松的政策对市场复苏起到了很大的促进作用，结合目前从中央到地方多举措保交楼，稳定房地产市场，市场信心将进一步得到修复。

　　7月28日，局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱”，这意味着下行压力较大的城市调控政策尚有松绑空间，后续购房补贴、减免交易税费等刺激性政策力度有望加大。市场下行压力更大的弱二线和三四线城市进一步打好救市“组合拳”。

　　分化仍然是未来楼市发展的关键词，比如上海、成都、杭州、西安等城市，市场热度将惯性延续，成交缓慢复苏直至回暖。救市政策力度加码的城市，短期利好刺激或将拉动成交稳中有升。郑州、武汉此类行情低迷的城市，短期市场观望情绪难以缓解，成交或将进入下降通道。