美国此次房屋暴涨难重复2008年地产崩盘情景

美国此次房屋暴涨难重复2008年地产崩盘情景本站　　《家住美国》6月27日报道，据《CNBC》网站6月20日消息，随着美国抵押利率的迅速上升，一度炙手可热的美国房地产市场正在降温

　　《家住美国》6月27日报道，据《CNBC》网站6月20日消息，随着美国抵押利率的迅速上升，一度炙手可热的美国房地产市场正在降温。尽管现在房价仍处于历史高位，但现在人们担心房价也会回落。

　　所有这些都有人在问：今天的房地产市场是否与2007年的次贷危机的困境一样，2007-08年的崩盘引发了大萧条是否会重演？

　　简言之，答案是：没有。美国的房地产市场现在健康得多。这在一定程度上要归功于那场金融危机导致的新的监管。这些规定为今天的借款人奠定了更加坚实的基础。

　　今天，美国有5350万第一留置权住房抵押（first lien home mortgages first lien home mortgages ），借款人的平均FICO信用评分为创纪录的751分。2010年美国金融业崩溃两年后，这一数字为699。金融机构对放贷人更加严格，这在很大程度上反映在信贷质量上。

　　由于过去两年疫情引发的需求，美国的房价也大幅上涨。这为今天的房主创造了创纪录的房屋净值。据抵押技术和数据提供商布莱克·奈特公司的数据（Black Knight）称，所谓的可动用股本（tappable equity）是指借款人可以从家中取出的现金量，同时仍将20%的股权留在纸上，今年累计达到创纪录的11万亿美元。这比一年前增长了34%。

　　目前，美国的抵押债务总额不到当前房屋价值的43%，是有记录以来的最低水平。负资产实际上是不存在的，即借款人所欠的超过了房屋的价值。相比之下，2011年，四分之一以上的借款人处于水深火热之中。只有2.5%的借款人的房屋权益不足10%。所有这些都为房价实际下跌提供了巨大的缓冲。

　　目前，美国有250万浮动利率抵押（或称ARMs）尚未偿还，约占现行抵押的8%。这是有记录以来的最低音量。期限可以固定，期限通常为五年、七年或十年，对市场冲击幅度很小。

　　2007年，就在房地产市场崩盘之前，美国共有1310万浮动利率抵押，占所有抵押的36%。至少可以说，当时这些类型的放款是非常粗放的，由此引发了次贷危机，可以说房地产崩盘后的新规定改变了规则。

　　今天美国的浮动抵押利率（ARM）不仅按照其完全指数化的利率进行承销，而且今天80%以上的ARM发行在头7到10年内也以固定利率进行运营。

　　进一步说，美国抵押拖欠率目前处于历史最低水平，只有不到3%的抵押逾期。尽管在疫情的第一年，抵押拖欠率急剧上升，但过期抵押仍比大流行前少。与疫情相关的抵押暂缓计划帮助数百万借款人复苏。

　　“抵押市场的基础在历史上非常稳固。”房产数据布莱克奈特公司（Black Knight）企业研究副总裁安迪·沃尔登（Andy Walden）表示。“即使是在疫情流行期间忍无可忍的数百万房主，在退出计划后总体表现良好。”

　　然而，大约有30万借款人仍然拖欠债务。此外，尽管抵押拖欠率仍处于历史低位，但最近一直呈上升趋势，尤其是最近发放的。

　　美国抵押银行家协会（Mortgage Bankers Association）表示，抵押信贷可用性远低于大流行前的水平，表明标准仍很严格。但自利率开始上升以来，放款人已经损失了大约一半的业务，这可能意味着他们会更加积极地向信用状况较差的借款人放贷。

　　布莱克·奈特（Black Knight）公司表示，目前住房市场最大的问题是房主的负担能力，在至少44个主要市场中，住房负担能力创下历史新低。虽然库存开始上升，但仍约为大流行前水平的一半。

　　房产在线交易网站《》公司首席经济学家丹尼尔·黑尔（DanielleHale）表示：“美国房屋库存上升最终会冷却房价增长，但到目前为止，两位数的增长速度显示出了非凡的持续力。而且，随着越来越高的住房成本开始超出一些买家的预算，那些留在市场上的人可以期待今年晚些时候竞争价格相对低廉的房屋”。