十大关键词 看懂2021广州楼市之变

十大关键词 看懂2021广州楼市之变本站　　2021年12月，新华社记者问，明年住房城乡建设事业最主要、最核心的工作，如果用一个关键词来总结，是什么？住房和城乡建设部部长王蒙徽答：稳

　　2021年12月，新华社记者问，明年住房城乡建设事业最主要、最核心的工作，如果用一个关键词来总结，是什么？住房和城乡建设部部长王蒙徽答：稳。

　　站在2021年最后一星期的时候回望，我们可以发现，这一个“稳”字，建立在整整一年“多变”的基础之上。一是房地产行业内政策之变，如集中供地、一手住房备案价、二手住房参考价政策等，可谓直接作用于房地产市场；二是房地产行业之外的政策之变，比如金融信贷收紧、“三孩”生育政策、人才政策的调整等，一样对房地行业产生影响；三是政策之变促成的市场之变，如基建的发展催生的轨道交通置业TOD新模式、房企应对频繁调控顺势而为的各种营销和产品定位变化等。

　　2021年，房地产调控持续不断。每一次的政策、规定的调整变化，对市场或多或少都产生影响，哪怕是对一些房企而言此轮调整令其“伤筋动骨”，但不论如何，在大局引航者面前，眼下的阵痛，均是为了今后行业更加健康向好。

　　2021年是集中供地元年，全国多个重点城市参与其中。集中供地方式（即住宅用地集中公告，集中出让）的出台建立在土拍市场过热，房价上涨过快的背景下，以期实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

　　广州今年进行了三轮集中供地，总共成交了78宗地块，收金约1778亿元。这三轮集中供地呈现出从火热到平稳的“过山车式”行情变化，亦能从中感受到今年房地产市场的总体趋势以及政府对巩固“房住不炒”定位的决心。

　　广州是首个进行集中供地的一线城市，今年的三轮集中供地中，市场表现冷热不均。4月26日至27日进行的广州首轮集中供地一共出现了4宗竞拍达到最高限制地价和最高配建面积后需摇号决定最终归属的地块，近30家房企“分食”42宗地块，其中不乏广东房企以外的“过江龙”，可见广州首轮集中供地的火热程度，彼时市场一片向好。

　　不过，受调控政策趋紧，住宅市场下行等影响，加之部分房企存在资金紧张的压力，9月26日至27日的广州第二轮集中供地中的48宗地块有25宗流拍，其中包括有增城新塘、黄埔香雪等在住宅市场上为热门板块的地块，首轮集中供地“抢足风头”的部分民企在次轮没有登场，拿地企业多为央企和国企，但也有碧桂园等知名房企亮相，第二轮集中供地热度相比首轮明显下降。

　　12月2日的第三轮集中供地中，出让的地块降至17宗，民企更是集体“躺平”，除星河地产外，拿地企业“清一色”为央企和国企，同时还出现了以地方城投为代表的国企，业内专家认为在央企和国企的实力主导下，广州土拍市场展现出了韧性。第三轮集中供地过后，即使成功出让的13宗地块均以底价成交，但广州全年住宅供应计划仍超额完成。

　　事实上，广州首轮集中供地中出现的过热情况与“稳地价、稳房价、稳预期”的目标并不相符，例如，黄埔区黄陂片区一宗优质地块的报名公司超过了300家，而实际上多家公司的背后为同一企业，这些企业派出多个“马甲”参与竞拍目的是在摇号阶段提高中签的概率。

　　于是，次轮集中供地的地块在出让规则上或多或少增加了限制条件，如限制房企“多马甲”拿地、起拍价和最高溢价低于首轮、部分地块新增限房价的要求等。受到第二轮集中供地有所降温以及房企自身存在资金压力的影响，第三轮集中供地中又对限制条件进行了修改，如南沙、黄埔地块取消“限房价”的要求，部分地块进一步下调起拍价，降低房企拿地门槛。总而言之，出让规则的顺势调整有利于集中供地平稳过渡。业内认为“双集中”供地是房地产调控长效机制的重要举措，与其说土拍市场“遇冷”，不如说是“回归理性”。

　　今年第二季度，广州推出了全新的调控“组合拳”，其中，针对即将拿预售证的新建商品住房采取备案价的方式进行管理，出台这一全新的政策和2020年11月开始到今年4月的广州楼市行情有关。广州的一手楼价涨幅连续多个月位于全国前列，虽然其中不乏规划利好、补涨等多方面的因素影响，但为了促使广州楼市持续平稳发展，广州还是及时出手，有效地促使了房企不再盲目涨价销售。

　　今年4月开始，部分准备拿新预售证的一手住宅楼盘陆续收到了执行新房备案价的消息。对于此前已经拿过预售证的地产项目，拿预售证的新一批产品备案最高价不高于上一批次取证备案均价的下浮3%，也就是说新一批产品的备案价，不得高于上一批产品备案价的97%。

　　对于从未取证的全新项目，则执行街道备案价，比如说，黄埔区文冲附近的备案价就是5万元/平方米左右，而中新广州知识城的备案价则是3万元/平方米左右。

　　由于新出现的备案价有价格方面的限制，这让不少原本计划在第二季度拿预售证的开发商出现了观望心态，5月到7月，部分开发商延迟了拿预售证和上市，造成市场上短暂性地出现了供不应求的状况。

　　而到了第三季度，有关部门对新拿预售证的项目不再简单一刀切地执行街道备案价，而是参考周边竞争性楼盘或同品质项目在第一季度的网签均价，因为它对不少开发商更有利，再加上完成销售业绩的压力，第三季度不少开发商均选择了拿证卖楼，两个季度的新货同时推出，出现了住宅扎堆上市的状况，也因此竞争加剧，促使部分楼盘为回笼资金而小幅降价促销，从而带来了楼价的回调。广州这一新房备案价政策的效果立竿见影。

　　8月31日，广州市住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），并公布了首批96个热点区域住宅小区的二手住房交易参考价格，这些价格与当时普遍的市场成交价相比下降了20%-30%，部分过热住宅小区的参考价格与市场最高成交价相比更是下降了近50%。

　　《通知》发布后，广州二手住房市场观望情绪浓厚，成交零星。“二手住房参考价”是楼市调控手段之一，《通知》发布后，广州楼市调控已全面覆盖至土拍市场、一手住宅和二手住宅全市场流程。

　　广州二手住房价格在《通知》发布前的过去一年多时间里出现了明显的上涨迹象，据广州中原研究发展部9月分析，广州从2020年6月起，由于深圳、东莞相继采取调控政策，导致部分投机客外溢至广州市场，珠江新城、天河北、科学城等热点板块价格变动尤为明显，从70城二手指数同比走势来看，广州从2020年6月起呈现爬升态势，调控势在必行，二手市场作为房地产市场的重要一环，需要进行“堵漏”。

　　广州市住建局发布的《通知》政策解读如是描述：建立二手住房成交参考价格发布机制，是贯彻落实房地产调控要求、构建房地产长效机制的重要措施，有利于进一步提升二手住房市场信息透明度，为二手住房交易提供市场参考，规范交易秩序、稳定市场预期。

　　《通知》政策解读还表示，已发布的小区交易参考价格未来会结合实际适时更新，未来将按照调控要求结合市场运行情况适时发布其他热点区域小区的交易参考价格。

　　《通知》发布后，羊城晚报记者曾走访了珠江新城、东风东等热点区域住宅小区，彼时各中介门店撤下挂牌房源价格，并表示业主不愿降价放盘，而在11月记者再次回访时，这些小区的代理中介普遍表示成交转淡，部分急需资金的业主心态转弱，接受一定的议价空间。据广州中原研究发展部数据显示，2021年下半年广州二手住房成交表现低迷，仅成交41891宗，同比2020年下降49.6%，为近几年的最低位水平。

　　此外，在一手住宅调控的大趋势下，一二手房价格倒挂现象也比较明显，例如记者了解到，今年12月，黄埔某热点区域住宅小区一手房单价最低仅需4.3万元/平方米，而中介给出的二手房源单价则需5.5万元/平方米。专家认为，实施“二手住房参考价”可以引导业主和中介挂牌价，斩断挂牌价推动买家市场预期、拉动成交价上涨的循环。

　　不过，近期广州二手住住房市场有好转迹象，据广州市房地产中介协会统计数据，2021年11月26日至12月25日，广州市二手住宅共网签6949宗和67.34万平方米（包括中介促成+自行交易），环比分别增长14.97%和14.61%，该协会表示，因住房信贷环境持续改善等因素影响，12月全市二手住宅网签量继11月后环比持续上扬。贝壳研究院广州分院预计，明年二手住房市场成交约10万套，低于今年表现，但呈现持续恢复态势。

　　配合一手房备案价等调控措施，4月，广州市连续出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》两个文件，对享受各区人才政策的家庭和单身(含离异)人士的购房政策作出调整。

　　4月2日出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》特别强调要做好分类指导和精准施策，“通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。”而此前，通过人才政策购房者两年可转让房产。

　　4月22日颁布的《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》则规定，通过人才政策购房者，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得通过补缴个人所得税或社会保险购买商品住房。而此前部分区域不限社保年限，只要满足人才要求即可在相应区域买一套房。

　　为什么会出现上述两项政策的调整？因为各区人才政策出台的原意是吸引更多人才在广州工作、学习，却在无意中让一些短线房地产投机者获得了炒房获利的可能。据乐有家研究中心的数据，2020年8月，南沙住宅成交客源中，深圳客占比冲到了66.9%。对于短线投机型买家而言，能否快速转手抽取资金进行下一轮的炒作是其是否入手的关键。

　　上述两大政策的出台有效抬高了有短期投机性质的购房者在广州以“人才”身份买住宅的门槛，并以延长转让年限的方式降低其短期投机获利的可能，但对真正的人才政策购房者却不会有多大的影响。

　　2021年房地产行业继续坚持“房住不炒”的定位，于是我们在这一年中看到或经历接连不断的调控，大至信贷从严、价格指导，小至广告语、网络话语，主管部门对房地产市场实施了度的监督，以助实现“维稳楼市”目标。

　　早在2021年3月的全国上，李克强总理在作政府工作报告时指出，2021年，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。4月，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5地负责人，强调要牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。直至12月的中央经济工作会议，依然在强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

　　“房住不炒”的定位下，“三稳”就成为2021年房地产行业提纲挈领的核心目标。这一目标贯穿全年，相信也会持续贯穿“十四五”时期。

　　有目标，就要力保实现。广州房地产市场2021年的调控持续不断，总计超过20次，密度之高、力度之大，都可谓“史上罕见”，部分调控政策立竿见影。

　　2021年广州房地产行业受到的调控政策，一部分属于房地产行业自身内部，一部分来自行业之外的金融、税收及人才购房等方面的政策。

　　例如在4月2日，广州市政府办公厅印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，从加大土地端供应、指导市场合理限定价、人才购房限售3年、严查经营、禁止中介炒房、禁止网络平台散布涨价言论等方面对广州房地产市场进行调控。至4月21日，广州调控政策加码，一是强化人才购房政策管理。二是将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。随后，一手住房备案价、二手住房参考价、房贷收紧、利率连升等调控大动作接连推出。

　　2021年的最后一个月，在中央经济工作会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”之下，房地产市场调控有所降压，交投活跃度增加。

　　对于对资金需求大、投资周期长的资金密集型房地产行业来说，资金流动性至关重要。2021年，与房企、与买家息息相关的“钱”来得并不容易。不过信贷收紧和对资金监管的加严，也令房企切身体会到“躺赚”的日子一去不复返，要活得更好需要踏准时代脉搏及付出更多的努力。

　　“三道红线”即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。该规则虽在2020年8月份提出，但在2021年体现了极大的威力。这些红线直接制约房企对外融资的幅度。同时，央行联合银保监会联合发布、于2021年元旦开始实施的关于房地产的重磅文件，其中规定商业银行的房地产余额占比及个人住房余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

　　一边厢，房企为了不踩“三道红线”而积极推货降负债；另一边厢，在调控频频的市场环境里，买家在较长时间内的观望状态致使商品房交易放缓，房企最重要的收金渠道收窄。连锁反应之下，成交的放缓叠加行业信用事件频发，银行和投行普遍应激下调风险偏好，致使房企融资输血能力变弱。

　　从今年3月份开始，银保监会、住建部和央行三部委全面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防经营贷违规流入楼市。3月，广州多家银行进行机构自查后，进一步严查买家首付款来源。

　　另外，从第一季度开始，广州多家银行的房贷利率就持续上调，房贷额度的收紧也令多家银行的放贷时间大大延长。

　　购房者这样的状况，一直到12月有所缓解。中央经济工作会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。12月27日召开的2022年中国人民银行工作会议，指出“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，促进房地产业良性循环和健康发展”。近两个月，房地产企业融资正逐步回归常态。11月末，银行业金融机构房地产同比增多2000多亿元，其中，个人住房余额同比增多1100多亿元，开发同比增多900多亿元。业内人士认为，数据表明金融机构对房地产融资行为持续改善，房地产市场合理资金需求正得到满足，预计房地产融资将进一步回归正常。

　　今年的广州楼市中，TOD是个热词。TOD模式即以公共交通为导向的开发模式，是规划一个居住区或商业区时，以公共交通站点为中心开发，包括火车站、机场、地铁、单轨等城市公共交通设施，并使其使用最大化，建立集工作、商业、文化、教育、居住、旅游等功能于一体的综合区域。

　　如今，TOD项目在广州遍地开花，这些项目除了能实实在在地提升当地居民出行的便利性，还促进了周边区域和城市的资源互通，带动人口流动和产业升级，从而带动楼市发展。

　　广州目前在建或已建的TOD项目主要分布在白云、番禺、增城、天河、南沙和花都等区。据《广州市交通运输“十四五”规划》（下称《规划》），未来广州铁路枢纽及通道重点任务中，综合交通枢纽一体化项目包括了续建项目：广州北站、白云（棠溪）站、新塘站等综合交通枢纽一体化工程、广州东部交通枢纽中心综合体项目等，以及新开工项目——南沙站综合交通枢纽一体化工程、黄埔站综合交通枢纽一体化工程等。

　　上述轨道枢纽TOD项目集多类公共交通设施、多种商住需求于一体，既切实提升了出行效率，又为当地商住环境增添了价值。

　　TOD项目所带来的价值还体现在楼市上，羊城晚报记者了解到，目前广州各大TOD项目周边楼盘集中。如增城新塘站周边多个楼盘热度高居不下，临近天河的地理位置还带热了租赁市场；白云（棠溪）站的规划与白云湖片区规划利好同样带动了白云湖板块楼盘价值的提升，这其中，地铁上盖的物业更受市场青睐；花都区府板块中不少楼盘都以直达广州北站为宣传卖点，配合花都北部文旅区的建设，花都整体城市布局近年来有了很大的改善。

　　除了近年涌现出来的新型TOD项目，广州南站、广州东站、白云国际机场等传统交通枢纽均在《规划》中有所重点提及，它们也将扩充覆盖范围，提升资源流通能力，助力广州建成全球重要交通枢纽和国际物流中心。

　　今年1月1日，《民法典》正式实施，其中物权编的编纂依据就是此前的《物权法》，它对《物权法》中有关不动产物权的规定进行了多方面的补充、修改和完善。

　　《民法典》规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。同此前《物权法》的规定相比，它在保护前面增加了“平等”二字，这不是简单的文字修改，而是体现了物权保护理念的重大转变。它确立的国家、集体和私人的物权受法律平等保护的规定，具有重大的历史意义，体现了《民法典》的核心价值。

　　一是统一登记机构。《民法典》物权编把所有涉及不动产登记的主体全部修改为由“登记机构”进行登记，如《民法典》物权编第333条把《物权法》第127条中的“县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”修改为“登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证”。

　　二是增加利害关系人在不动产登记资料查询复制中的义务：利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料，对于保护权利人的隐私、防止不动产登记资料被不当利用具有现实意义。

　　同《物权法》的规定相比，《民法典》物权编对不动产征收征用制度进行了4个方面的修改完善：一是将征收补偿费的支付由“依法足额支付”修改为“依法及时足额支付”；二是将征收补偿的范围由“土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用”修改为“土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用”；三是将《物权法》中的“拆迁补偿”修改为“征收补偿”，表述更精准；四是体现疫情防控的需要，在《物权法》第44条关于因抢险救灾可以征用不动产的基础上，《民法典》物权编第245条增加“疫情防控”作为征用不动产的法定事由。

　　《民法典》物权编新增了居住权，并用6个条文规定了居住权的含义、设立、效力、终止等内容。居住权可以通过合同的方式设立，也可以通过遗嘱的方式设立。通过合同设立的居住权，应当向登记机构办理登记手续，居住权自登记时设立。

　　《民法典》物权编还在以下几个方面完善了不动产担保物权制度：简化删除了担保物情况的列举，完善抵押物的范围，删除顺序相同按照债权比例清偿的规定，修改抵押财产的转让规则。

　　此前的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但对于自动续期后，权利人是否应当支付相关费用并不明确，《民法典》第359条第1款增加规定：续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。这《民法典》的出台，对很多原本仍未清晰的概念有了更精确的界定。

　　7月20日，《中央国务院关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》（下称《决定》）正式发布，标示着我国进入了实施“三孩”生育政策的时代。说到生娃，更是离不开住房，“三孩”的放开对楼市影响几何？一时间成为了房地产行业今年热议的话题。

　　《决定》的发布是否意味着市面上的主流产品将有所调整？相关报告曾指出，即便实施全面“二孩”政策，依然有很多育龄夫妇“不愿生、不敢生”，哪怕生育了“二孩”，也会因为成本大而不考虑换房。业内专家表示，市场上的主流产品依然以刚需户型为主，大户型的供给不会因新政策而有显著的变化。

　　《决定》中有数条政策的变化与房地产行业息息相关。例如，地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。专家认为，在购房补贴和税费减免上的支持可能会对“三孩”家庭的换房选择更加有利，“比如，过去购买90平方米的物业和144平方米的物业其税费是不一样的，后续基于人口结构和居住实际需求，完全有可能进一步调整购房的税费优惠政策。”

　　羊城晚报记者了解到，广州楼市现阶段已有不少紧凑实用型房源可做到70多平方米三房、90平方米四房等，都能较好地满足“二孩”和“三孩”的居住需求。而据贝壳研究院最新发布的《2021居住客群消费趋势年报》，目前，两居室仍然是主流交易户型，但从趋势看，三居室及以上户型交易占比呈显著增长趋势，意味着改善型住房需求持续释放，消费者在空间上住得更加宽敞。

　　《决定》中还有一系列与住房配套相关的规定，例如教育方面，《决定》指出，将制定相关政策推进义务教育优质均衡发展和城乡一体化，有效解决“择校热”难题，推进教育公平与优质教育资源供给。在严禁学位炒作的背景下，是否会降低市场上对“学区房”的需求？受访者表示，“学区房”降温早已在进行时，更加重要的是小区的教育氛围和人群素质。

　　尽管有众多配套措施出台，多位业内人士依旧认为楼市的成交量与市场需求、房贷政策的关系更加紧密，人口政策更多的是从长远的角度着想，对楼市成交的刺激作用并不明显。

　　《决定》还提到，地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾。专家认为，增加中低端住房供给、进一步完善保障性住房政策或许才能更好地解决“三孩”家庭的住房难题。

　　2021年8月30日，国家住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（下称《通知》），《通知》指出，实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。

　　《通知》主要列出了三大条内容，分别是：坚持划定底线，防止城市更新变形走样；坚持应留尽留，全力保留城市记忆以及坚持量力而行，稳妥推进改造提升。

　　12月，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受记者采访时介绍，2022年，住房和城乡建设系统将重点抓好八个方面的工作，其中第三个方面内容就是全面实施城市更新行动，统筹城市规划建设管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升。同时，在推进住房供给侧结构性改革方面，将针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。

　　《通知》发布后，广州成为第一个发文跟进的城市。10月20日，广州市住房和城乡建设局发布关于对《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》公开征求意见公告。该稿明确，广州将不脱离实际，杜绝运动式、盲目实施城市更新，坚持分区施策、分类指导，系统推进城市有机更新；将在老城区范围内严格控制大规模拆除，严格控制大规模增建；坚持应留尽留，不随意迁移、拆除不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的老建筑。

　　羊城晚报记者发现，自8月底开始，广州的城市更新步伐有所放缓。广州公共资源交易中心数据显示，相比7、8两月分别有7个和3个项目挂牌招商，9月仅有2个项目挂牌，10月则为零。

　　但要肯定的是，广州的城市更新并未停步。11月，增城永宁街简村村旧村全面改造项目挂牌招商，黄埔南岗街南岗社区（南片）旧村改造项目则进行了招商资格审查结果公示。12月，简村村旧村全面改造项目公开了合作企业的表决结果。可以预见，广州的城市更新未来施策将会更加科学，推进将更加平稳有序。