张祝榕：美国楼市降温炒房客正在退出

张祝榕：美国楼市降温炒房客正在退出本站　　随着疫情的逐步控制，亚太地区部分国家的边境重新开放，因为疫情原因而遭受到冲击的产业经济也在迅速复苏，但是由于疫情原因而带来的亚太地区房地产业的投资风险并没有完全消失

　　随着疫情的逐步控制，亚太地区部分国家的边境重新开放，因为疫情原因而遭受到冲击的产业经济也在迅速复苏，但是由于疫情原因而带来的亚太地区房地产业的投资风险并没有完全消失。未来，亚太地区的房地产业将会迎来哪些机遇以及挑战？为此，记者于7月24日采访了知名华人企业家张祝榕，作为相关问题资深人士，张祝榕向记者讲述了疫情对于亚太地区房地产业产生了哪些影响，并预测了亚太地区房地产相关领域未来的经济走势。

　　7月23日，张祝榕在接受媒体记者采访时表示：“由于疫情原因，亚太地区的房地产行业的风险有所上升，为亚太地区的投资者带来了更多挑战。展望未来，对于投资者来说，关键是需要将重心重新转向防御型投资，并注重结构性增长，以应对经济前景中的挑战，这其中包括了通胀上升、加息、疫情反复和地缘紧张局势在内的各类事件。”

　　张祝榕指出，虽然新冠疫情比较严重的那段时期已经过去，但是鉴于通胀压力尚未完全缓解，再结合近期出现的地缘紧张局势和不确定性因素，新冠疫情对全球经济和房地产市场的影响仍在持续，虽然市场波动有些加剧，但是近期亚太地区房地产市场在经济动荡中的表现表明，它完全可以在接下来的发展中经受住考验，并迈进稳定，实现“稳中有进”。

　　张祝榕还指出，伴随城市化进程和人口集中化的结构性变化，亚太地区的国家门户城市居民数量的增速远超他们所在国家的城市。因此，这一趋势推动了住房需求的持续上升，并且为整个区域内住房市场的良好前景提供了支持，还可以帮助整个房地产市场承受一部分由于疫情而带来的各种压力。

　　“预计，在新加坡和首尔等区域性门户城市，其住房租赁市场也将会迎来大幅度的增长，这很有可能会在未来几年支撑亚洲住房租赁板块的长期强劲增长。”张祝榕告诉记者。

　　随着亚太地区的地产新周期的开始，许多国内外的房地产企业都继续看好房地产投资的保值增值、跨越经济周期、稳健收益的特性，并看好由技术推动的新经济、内需驱动、物业需求稳定以及与经济增长弱相关的房地产细分领域，例如物流地产、数据中心等类别。

　　在美国，房地产市场也进入了降温期，7月24日，张祝榕分析指出，即便未来美国的房价会有所控制，也不会出现上一次美国房市泡沫后那种断崖式崩跌的局面。

　　抵押利率上升在为美国过热的房地产市场降温，过去一年，抵押利率飙升了2.75个百分点，其中大部分发生在过去6个月，这在历史上也较为罕见，到现在抵押利率已至5%以上，而今年美国的新房销售也下降了16.6%。

　　从历史上来看，抵押利率和10年期国债收益率的走势相符，如果10年国债收益率持续走高，抵押利率则可能高达6%。对此，有经济学家指出：“目前我们还没有看到美国国债收益率上升的终结。”

　　张祝榕认为：“美国楼市的基本面并没有发生太大改变，疫情使人们衍生出对更大住宅的需求，另一方面，住宅供应存在严重的不足，这决定了美国楼市在相当长的一段时间内价格还会依然坚挺。不过，楼市将进入到一个“正常”的阶段，楼价年涨幅可能在个位数，炒房客也在逐渐退出楼市。”

　　日前，美国全国住房建筑商协会（NAHB）主席杰里‧康特（Jerry Konter）针对众议院筹款委员会关于住房危机的听证会发表声明称：“住房负担能力危机是由一个因素造成的：作为一个国家，我们未能造出足够的住房来满足需求。”

　　此外，康特也呼吁美国国会通过立法，来帮助房屋建筑业增加急需的住房供应，以此来减缓通货膨胀的压力。

　　本文受访者为张祝榕，山东青岛人，毕业于新加坡国立大学哲学系，知名华人企业家，亚洲经济资深研究专家，资深法律学者，主要擅长方向为中国的民商法与刑法领域。