地产更大的雷在明年！

地产更大的雷在明年！本站　　5、外管局最大“对手”消失，外汇暂时安全 (已实现，2017年，各大房企停止海外投资并购，外汇保住了)8、跟随美帝收紧货币 （已经成为现实，楼市持续定向加息

　　5、外管局最大“对手”消失，外汇暂时安全 (已实现，2017年，各大房企停止海外投资并购，外汇保住了)8、跟随美帝收紧货币 （已经成为现实，楼市持续定向加息。但略有出入的是，美帝为应对疫情持续放水，而中国为应对美帝拒绝跟随放水，反而开始对楼市实行资金监管）9、高位接盘或投资客无法套现，人民币资金成功被锁定。（现在房产的流动性特别差，新房不容易看出来，去卖卖二手房就知道了）10、土地财政转型（17年的租售同权，租赁用地，共有产权，都是土地财政转型的试探；如今，国家在大政策方面更认同实体经济，土地财政收入也开始移交给税收端口）13、人民币国际化（这个三五年都完成不了，需要更长的时间，一带一路的根本目的就是这个，而且已有越来越多的国家开始弃美元而用人民币）

　　真正令人吃惊的是，预言刚过十几天，2016年10月国庆期间，很多城市宣布限购限贷，并且到2017年4月，北三县和环京房价泡沫破灭。

　　2018年，中美贸易战爆发；2020年，新冠疫情在美国爆发，美国为同时应对疫情和中国挑战，大量增发货币；而中国拒绝继续替美国挽救通胀，反而开始收紧货币政策。

　　2021年，中国开始全方位推行二手房指导价，大量二手房市场冰封，以深房理为代表的炒房资金成功被锁定。同时，土拍两集中、土拍资金划转税务部门征收，也预示着土地财政模式开始转型。

　　目前，我们正处于由步骤9，向12过渡的阶段，只不过跟预测有所不同之处，我们并没有尝试去刺破泡沫，也没有想过让房价大跌，而是在尝试把房价维持在一定的高位，通过横盘振荡，以时间换空间来消化房地产泡沫风险。这也是为什么全国多个城市试行二手房指导价——这个政策本身，既能防止二手房大涨，也能帮二手房托底，进而帮助政府卖地。

　　然而，昨天与一位地产公司高层吃饭，谈到了地产行业的未来，于是也兴致勃勃的做了一番预测——他认为目前房地产行业正处于严冬早期，最寒冷的冬天也许明年才会到。

　　中原地产统计过，2020年全国共出台了336次调控政策，2021年1-7月，数字达到了352次。

　　每一次调控，都是射向开发商的飞刀。以前，政策都默契地给开发商留了闪躲空间。很多开发商是在看到教培行业被锤之后，才知道自己是多么幸福。

　　但是现在，政策越来越狠，空间越来越小。今年刚过半年，银行的放款额度就快用完了，很多购房人的半年多都没有放下来。

　　购房者的热情就这样被浇灭了，先是二手房，然后是新房，2021 年 6 月，新房成交面积降幅 8%，7 月降幅 13%，逐月下降的趋势越发加大。信心一旦溃坝，一泻千里难以挽回。

　　开发商是准备躺平的，前几天和一位排名前五的地产商老板聊天，他微醺着说：上个时代咱们是很牛X的，但已经过去了，新的时始了。

　　苏轼说的好，酒力渐消风力软，万事到头皆是梦。但现实就是现实，最近几个月，违约的商票越来越多，最坏的情况是，下半年部分规模企业可能面临巨大的偿债压力和违约风险。

　　另一位国企董事长跟我说，现在住建部领导见他，问的第一句话就是恒大之后，还有哪家地产商会暴雷。包括恒大、绿地、阳光100等一堆企业都拿着一个长长的资产包列表找他，想卖项目给他。他也准备了很多钱，准备年底抄底。但他还是担心，给住建部领导提了一个建议：这个市场如果只剩下国企了，那这个市场也不会好的。

　　我看了看那几个资产包。恒大的是北京的购物中心，上海的酒店和写字楼，广州的原公司总部。绿地的都是跟地方政府有大量纠纷的超高层。难怪没人敢接。

　　开发商除了卖房子，最擅长的是写恐怖故事。去年恒大在救助信里就明确说了，自己有两百多万业主，资金链断裂会导致系统性金融风险。

　　号称真还的罗永浩曾经说，欠银行一百块是你的烦恼，欠银行一个亿是银行的烦恼。但当你欠了几千亿，那就是全社会的烦恼了。

　　过去几年，有关部门对开发商的态度是“又要马儿跑，又要马儿不吃草”，不过自然资源部的闭门会议后，开发商的内卷可能会稍微缓解一些了。

　　地产政府对开发商的态度，就像包叔的女朋友对包叔那样，以前是怕他不来，又怕他乱来，现在是：怕他乱来，更怕他不来。

　　据报道，湖南岳阳近日出台楼市新规，要求中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%。

　　房价横盘好几年，最近开始加速大跌，克而瑞数据显示，岳阳新房5月还处在7605元/㎡，6月已经跌至6558元/㎡，7月继续跌至6492元/㎡，跌幅达到17%。

　　当地政府着急了，只能出此下策，限制开发商降价，防止出现更为严重的「踩踏效应」，不过背后考虑更多的是：

　　历史上最严重的是2014年，全国大横盘4年，多地纷纷出台“限跌令”，防止踩踏。甚至像杭州这样的城市都出台了调控：

　　从2014年5月23日开始，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签。

　　因为问责制调控，高位利率，三道红线、五档断贷等等，都是历史首创，在这种严寒调控中，唯有优质一二线可以扛一扛，三四线城市将大批倒下。

　　如图，你会发现，岳阳新房房价上半年其实是上涨的，5月份房价甚至涨到了7605元/平米，6月份突然开始“俯冲式”下跌。为什么？

　　2018年后，很多三四线城市，在没有棚改货币化的助推下，其实一直都处于“高位横盘，有价无市”。

　　类似湖南岳阳这种行情的城市，全国非常多，湖北、山东、安徽、河南、四川、山西、内蒙古、东北等省份的三四线等等。

　　在“工业强国，科技强国”的最高战略下，接下来，靠房地产经济拉动GDP的城市，逐渐会暴露原型。

　　中国楼市彻底进入“买方市场”，刚需彻底迎来春天，而投资客，想在房子上赚钱，绝对是技术活儿，睁大眼睛都未必能买对。