中国房地产经济的博弈和试探来到了一个至关重要的关键阶段了？

中国房地产经济的博弈和试探来到了一个至关重要的关键阶段了？本站　　这是熊猫贝贝的第1004篇原创文章：2022年，中国的房地产经济，长期被戏称为“夜壶”的中国经济结构重要组成本，表现拉胯，甚至可以说一蹶不振，就地躺平，连站起来的力气都暂时没有了

　　这是熊猫贝贝的第1004篇原创文章：2022年，中国的房地产经济，长期被戏称为“夜壶”的中国经济结构重要组成本，表现拉胯，甚至可以说一蹶不振，就地躺平，连站起来的力气都暂时没有了。连带着，关于房地产，楼市，房价的话题，也遭遇了前所未有的冷落和淡化。这是过去20年都没有遇到过的情况，调控松绑，利率刺激，甚至不惜加大风险的试探（比如一日游的广州接力贷）之下，楼市温度还是起不来。越来越多的城市在松绑，但楼市并没有量价齐升。而且，从供应端的情况来看，2022年第一季度的楼市的确非常冷。财政部公布的一季度数据，也证实了这一点：1、全国契税收入1581亿元，同比下降22.4%。2、国有土地使用权出让收入11958亿元，同比下降27.4%。契税是在办理房产证的时候缴纳的税，代表着二手房、新房的成交量。数据会有些滞后，其中新房成交滞后比较多，二手房滞后比较少。卖地收入也会有所滞后，但不算太久。很现实的结论：市场成交低迷，成交量和成交面积持续下滑；供应端转化效率降低，开发商对于面粉（土地）购买和储备的积极性不足。过去20多年里，只有6个季度房地产对GDP的贡献是负值，其中2008年的三四季度，是因为全球金融风暴；2020年1季度，是因为疫情爆发。这三个季度，都是不可抗力。但是去年三四季度和今年一季度，房地产的断崖式下滑，虽然有部分原因是疫情带来的经济基本面冲击影响，但是客观来说，问题已经不是在房地产行业和经济层面了。信心和预期，发生了至关重要的变化，这很现实，即使经济大环境如何承压，但是有信心和预期的存在，那么就一定能激发经济个体的能动性，毕竟有个盼头，会选择在黎明到来之前就地躺平的人永远都是少数。市场经济，信心比黄金还重要，2022年房地产，给所有中国人，上了生动现实的一课。曾担任过央行调查统计司司长的盛松成在4月份公开建议：“适当调整三道红线和集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。”先不说越来越多的地方政府明里暗里给调控松绑，就连金融机构和银行的态度，也是掩盖不了的着急，各类资金池的底层资产在中国都是房地产，银行资产表上的压舱石就是房地产，这楼市和房价承压，怎么能不急？越来越多的关键信号，其实都在指向同一件事，那就是中国房地产经济的博弈和试探，来到了一个至关重要的关头。这篇文章，就将基于对中国经济环境中几个维度的重要信号和动向，解析这个房地产经济博弈的关键节点。梳理逻辑，看清趋势，把握本质。其实这篇文章的编号很靠前，不是发晚了，而是在等关键信号，梳理思路，挖掘本质，完善逻辑。毕竟房地产是本行，既然要写，就要追求深度和质量。硬核内容，错过不再。以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（如果这篇文章在资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

　　12022年，对房地产的揶揄，也不灵了？一个不能用的夜壶，那就失去了作为夜壶的工具意义，变成了现实的累赘。这个比喻，用在2022年中国的房地产身上，是不是很应景？数据说线年第一季度三个月“社会消费品零售总额”的指标情况不太好看，3月为“-3.5%”，是过去12个月以来仅见的“负增长”。而一季度的固定资产投资增长了9.3%，进出口增长了10.7%。拉动经济的三驾马车里，只有消费最差。但消费不是一个行业。国家统计局还公布了分行业的增加值，就是下面这个表格。

　　可以看出，两个行业为负值，一个是房地产，一个是住宿和餐饮。房地产一季度产生的增加值是18930亿元，同比下降了2%。住宿和餐饮增加值是3861亿元，同比下降了0.3%。很显然，房地产是更为主要的原因，它的规模和基数更大。中国的房地产，一头连着消费，一头连着投资，消费端下滑，对应的就是投资端资金的不足，政府通过房产交易收到的税少了，政府通过土地出让获得的土地财政也少了，而政府用于招商引资，城市建设，大项目规划发展的钱，也同步减少了。房地产夜壶论，广泛流行，这种说法是有一定的现实依据的，但是客观来说，这个说法其实有些狭隘和偏颇，因为“夜壶”以外，中国房地产最重要的一个经济意义被忽视了：中国房地产，是撬动居民财富和储蓄，提供城市和经济发展的成本，那根效率最高，效果最好的杠杆。2020年下半年，国家层面和顶层设计，主动选择“去杠杆”，大家以为去的是看得见的负债么？其实去的，是房地产经济这套撬动经济的杠杆。时间来到2022年，这个结论其实已经被得到了证实，一个关键数据对比就能说明问题：一季度社融大超预期：4月11日，人民银行发布2022年一季度金融统计数据、一季度社会融资规模增量统计数据等。初步统计，2022年一季度社会融资规模增量累计为12.06万亿元，比上年同期多1.77万亿元；3月末社会融资规模存量为325.64万亿元，同比增长10.6%。3月末，广义货币（M2）余额249.77万亿元，同比增长9.7%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和0.3个百分点。而一季度GDP情况，现实承压：初步核算，一季度国内生产总值270178亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%，比2021年四季度环比增长1.3%。和全年5.5%的增长目标有现实差距。结论简单粗暴：货币空转货币空转是指比较严格的经济学定义可能是社会融资规模持续高于GDP增长率，即现金流在循环过程中跳过了实体经济这一环，陷入了金融机构间的“自循环”过程。具有中国特色的经济学现象，是指国家增发流动性后，现金流只在虚拟经济即金融行业内流动，并没有惠及制造业等实体经济。房地产经济杠杆不给用了，那么国家的货币从央行到市场最大的信用放大渠道就堵上了，在没有新的渠道打通以前，央妈给银行的钱，包括银行自己的资本金，就出现了堵塞。这就导致了中国经济环境中货币流通量和流动性持续收紧，经济个体获得货币的难度持续增大，经济整体进入紧缩循环。说夜壶也好，说杠杆也行，其实中国房地产这个货币放水口被堵上，才是关键。钱进入不到市场里面，没有流动性，没有足够的杠杆效应，结果就是一边还在骂房价高，指望房价暴跌的群体，一边发现自己收入锐减，经营承压……是不是很讽刺？市场和经济个体反感反对的东西，如你所愿，国家不用，结果大家都捉襟见肘了？房地产经济的本质，是如此线对房地产的救市托举刺激一系列手段以后，效果如何？当然，讨论问题得讲立场，政府主体不产生经济增量，而是负责分配的，进入2022年4月，越来越多的城市开始加入松绑调控，试图托举和刺激楼市的行列。2022年以来，逾70个城市的楼市调控政策主要涉及补贴购房、调整公积金政策、放松落户限制、降低首付比例、放松限售限购、降低比例等。最新的一个，是长三角地区的省会新一线城市南京，讲究脸面，据说不发文，直接执行。浦口等区南京户籍可购第三套，外地户籍满6个月社保可购房。回过头来看，不但郑州，苏州、南京、福州、甚至上海都开始松绑了。既要“房住不炒”又要稳定楼市还要保证财政，结果就是：热点城市从外围开始松绑看来是一个必然趋势。地方政府和银行在房地产经济领域的试探，趋于越来越明显。只是这些做法和试探，线月份郑州全国率先以新一线城市的身份进行调控松绑，并且得到国家默认的时候，我就给出过这么一个结论：越早松绑的城市，本地楼市和房价承受的压力越大，风险也就越大，而且效果并不值得乐观。没想到，一语成谶。复盘一下已经松绑一个月的郑州和哈尔滨。先来看郑州。从官方数据看，3月郑州房价继续下跌，成交量虽然有所回升，但依旧保持低位。

　　图片来源：网络看走势图，3月份上涨还是挺明显的。但是业内一眼就看出问题所在，2月份是春节，3月份数据上升太正常，往年都是这样的，要看同比才算数，下降还是很明显的。2022年3月郑州新房成交3852套，环比上涨47.47%，同比下降52.21%。郑州本地多家房企，开启了排队申请破产，这个郑州地区的同行朋友应该可以佐证这个结论。而很多本土有政府资金和国家背景的房企，也明显现金流承压，多次找政府协调展期。一个月的政策松绑效果，并不理想，这应该没有争议。回想前几轮全国调控松绑，效果和反应，完全不是一个水平上可以比的。再来看看哈尔滨。哈尔滨楼市取消限售之后，哈尔滨的房价并没有反弹上涨，反而迎来：哈尔滨房价八连跌。

　　根据数据显示，哈尔滨的新房房价环比下跌了0.7%，同比下跌了4.8%，跌幅全国第三，二手房房价环比下跌了0.8%，同比下跌了4.5%，跌幅在全国排名第二。当然除了房价没有支撑之外，可能也和疫情有关，哈尔滨疫情反弹，肯定对楼市有影响。但是房价承压，楼市遇冷，是不争的结果。结论一目了然：从已经实质性松绑楼市的两个省会城市来看，松绑的效果不大，没有此前立竿见影的效果。就连新一线和省会级别的大城市，明里暗里大力度的调控放松都是这个效果，那么其他很多在关注以外，原本就没有什么调控限制的中小城市呢？所谓以微见著，不过如此吧？

　　3关于中国房地产博弈和试探的深度分析：接下来，中国的房地产还有机会吗？当然，不仅仅是地方政府在房地产经济的维度不断在试探，不断在和国家意志和顶层设计进行博弈，还有金融机构，也就是银行，也有很多看得见和看不见的动作奔着同样的目的在进行同样的动作。比如广州“接力贷”，当然这个一日游了，马上被神秘力量敲打警告取消，比如房贷利率下调，通过利息让利，刺激市场：在4月14日举办的2022年一季度金融统计数据新闻发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜介绍，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。做生意的都懂，诚意越足，说明想实现成交的心态越急迫，各地银行整齐划一的向利润下刀子表达诚意，只能说明一个问题，那就是银行也着急。房地产经济有重资产特征，对于金融杠杆的依赖非常之强，但是金融杠杆对应的就是必然的风险，很明显，从接力贷被叫停，国家的态度也很明确，那就是非常时期，厌恶风险，不允许放任金融主体出于逐利的本能而无视风险。国家的红线其实很清晰：对经济遇到困难的城市，救市的默许也就是调控政策放松这些了，放松限购限贷限售，但是再想彻底放松，特别是在金融支持上的风险放大，是不可能了。4月以来，中国银行业暗流涌动，很多大行开启了新一轮的整风运动，其实就是对应的敲打和警告，懂得自然懂，不多展开。2022年，第一轮房地产经济在政府和银行层面的博弈和试探，效果并不理想，实际上不是方法不对，而是方向不对。经济博弈，无非就是加杠杆的问题，加杠杆是双方的事情，一个愿意给杠杆，一个愿意用杠杆，那么问题就能迎刃而解。问题是，现在不管是政府，还是银行，思路都还是老路数，那就是继续往居民头上加杠杆。以往一紧一松，效果可谓是立竿见影，那为什么到2022年就不灵了呢？博弈对象和博弈环境，出现了变化：1、经济大环境承压，疫情冲击带来不确定性，货币流动性不足，居民手上没有钱；2、房住不炒主旋律叠加二手房指导价，还有房地产税高悬于顶，把很多人的楼市预期彻底打掉了。3、需求见顶和购买力脱节：有能力倒腾房子的，没有预期就没有需求，真正需要买房子的，购买力和房价脱节。大道至简，现在的问题就是，中国房地产经济的矛盾点，其实不是房价高，也不是调控限制，而是居民收入，也就是社会财富分配出现了阶段性的问题，导致对正常的成交量形成了冲击。房价高，只要手上有钱，收入增长预期稳定，总是能消化的，这也是中国房地产经济的底层逻辑和顶层设计模式。高房价，需要高成交量支撑，现在是成交上不去，房价必然要承压。那么有一种声音是，房价降下来不就有成交支撑了吗？这是典型不懂经济规律，极度理想自私的观点，房价下跌，成交量会更差，买涨不买跌，适用于任何经济领域，而一旦下跌趋势形成，就必然会导致一系列债务风险接连爆发。与其想着如何让手上没钱的居民加杠杆，其实就是竭泽而渔，还不如将问题抓住，提高居民收入和增长预期。道理就是这么简单，本质也很清晰，不过“土地财政”依赖，还有房地产关联躺赢思维嘛，要调整适应，总是需要一个时间过程的。如果看懂了以上的经济分析逻辑和博弈关键症结，那么就能明白，对于绝大多数普通经济个体而言，经济承压的大背景之下，其实矛盾的本身，并不是楼市和房价。房子的市场价格表现，其实对应的就是经济基本面和货币增量，未来中国房地产经济是否有机会，说到底，还是要看所在的城市是否有经济增长的空间和想象力。简单吧、

　　写在最后：抓住关键，直击本质的来看，应该如何理性客观看待未来中国的房地产？关键和本质，其实已经从城市政府和银行的一系列博弈和试探的动态里面，看的很清楚了，文章也进行了详细的论述和剖析。那么，回到普通经济个体的角度，对于接下来，如何用理性客观的态度来看待中国未来的房地产经济，楼市，还有房价趋势呢？文章最后，基于实际，谈几点个人的研判观点和思考结论，不一定对，权当抛砖引玉，供各位读者朋友们讨论和参考：1、地方政府针对楼市的调控放松，其实已经算得上底牌打完，后续最多就是进一步的扩散和普及，是明显的趋势，但是对于2022年中国楼市成交回暖和房价企稳而言，并没有多少现实的效果和意义，还是那个观点，核心矛盾是信心和预期，核心问题是居民收入。2、时间拉长来看，中国的房地产经济价值经历这一轮下行调整周期，挤泡沫，去杠杆，降风险以后，必然会随着中国经济复苏和反弹，实现回暖。但是这个周期的长度，或许会超过很多人的预料，毕竟前面20年的价值透支，需要消化，这对中国经济增长提出了更高的要求。3、房地产行业，下行挤压，择业，投资，还是业务关联，要做好长期下行的心态建设。4、中国房产的资产逻辑已经发生了本质上的变化，即使未来房价企稳，恢复上行，成交回暖，绝大多数城市的房产的金融属性将不复存在，房地产税的落地，是一个关键节点，当前不适合，条件不成熟，总是有成熟合适的时机的，这板上钉钉的事情，无非就是一个时间问题。除了极个别一线城市，中心城市，还有不依赖于房地产经济具备经济增长潜力和想象力的城市，房子还有价差利润空间和资产价值以外，中国房地产的造富游戏，正在全面结束。5、房地产经济去杠杆，降风险，挤泡沫还在持续，2022年是关键年份，高峰阶段，君子不立危墙之下，不管是当下还是未来，经济个体永远不可能和趋势和行业周期去对赌实现套利，一切对于房子的需求，都应该建立在“货到付款，现房为王”的基础之上。这算是有良心的善意提醒。看清本质，把握趋势，特别是在2022年这样一个特殊的经济转折关键年份，尤其重要。希望这篇文章，能够给理性，客观的群体，一些启发，一些思考，那就很好。

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